07 房屋产权验证

2009/1/14 19:25:38作者：本站　摘自：　编辑：本站

    购买二手房，或者购买“放心”二手房，购买人应当谨慎面对的第一个问题便是应当如何验证标的房屋的产权！一般来说，如果做到以下三点，便可以将交易风险降至最小化。
  
    一、验证卖方所提供的合法证件
  
    在二手房买卖中，卖方需要向买方提供以下证件以证明其售房行为的合法性：产权证书、身份证件、相关资格证件以及其他证件。
    具体地说，产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指房屋所有权人的身份证件是指身份证、工作证和户口簿。如果有代理人代办还要查看代理人身份证件；资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，一般情形包括商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书、共有房屋出售需要提交其他共有人同意的证明书、有代理人代办的情况下代理人还要查看代理委托书是否有效；其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
    通过这一步，对以下内容形成确信：其一，产权证上的房主与卖房人是否为同一个人、有代理人的情形下代理人的身份是否合法有效真实、有共有人的情形下房屋共有人是否同意出售；其二，房产证是否真实、与实际物业地址是否吻合、所标注的面积与实际面积是否相符；其三，区分房屋性质为何：①已购公房，是否存在成本价和标准价问题；②央产房，存在是否具备上市资格的问题；③经济适用房，是否有买卖限制的问题；④计算房屋年限，五年内房产涉及营业税、个税等费用，有可能加诸到购房者身上。

二、向有关房产管理部门查验标的房产产权的来源及合法性

    在该步骤，具体做法是查验产权记录中的四项内容：①原房主是谁，假如为共有财产则还应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；②档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本；③登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；④成效价格，即该项交易的成效价；此外，房屋平面图等内容亦可作为参考标准。

三、确认产权的完整性

    产权是否完整，一般来说需查验标的房产有无债务负担、有无房产抵押、是否被法院查封等情形。但由于房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，并未对产权的完整性进行记载、描述，因此，这方面的查验途径为查验有关的证明文件，如抵押贷款合同等，以及详细了解贷款额、偿还额度和利息的来源。
当以上三个方面均不存在隐患时，购买标的房屋之后很少会发生颇为常见的二手房产权纠纷。

本文关键词：二手房购房指南
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