从社区结构性矛盾谈社区和谐

2009/1/14 19:33:02作者：毕文强 　摘自：　编辑：swallow

    社区和谐是每个业主追求的目标！实现社区和谐，必须克服社区中存在的结构性矛盾，通过法律的手段进行经营。所谓结构性矛盾，是指社区法律关系中，业主大会、业主委员会的主体缺失，导致业主大会、业主委员会、业主、物业公司这几个主体在法律的权利义务关系上严重失衡，从而导致社区产生大量的法律纠纷。
    这种矛盾目前主要体现在物业公司与业主之间的物业费用纠纷上，随着业主对《物权法》的了解加深及对自身权益认识水平的提高，业主可能会在社区公共部位的经营与管理，社区专项维修资金（公共维修基金）的管理与使用上与物业公司、开发商及相关部门产生严重矛盾。因此，在政府的支持下，业主充分运用《物权法》赋予业主的成员权，召开业主大会，选举产生业主委员会，实现对社区公共财产的有效管理，有效监督物业公司，实现和谐经营社区的最终目的，是社区和谐的有效方式。

一、目前社区中存在大量矛盾，主要是因为社区存在法律上的结构性矛盾

    近年来，北京地区的社区物业纠纷大量产生。2003年至2005年此类案件在北京各级法院审理的所有案件中均排名前五位，其中，物业费纠纷位居各类社区物业纠纷之首。数据表明，宣武法院、市二中院、朝阳法院、海淀法院和丰台法院等5个法院近年所受理的物业管理纠纷案件呈大幅上升状：2003年，5个法院共受理物业管理纠纷案件1530件；2004年，受理案件数量升到5306件；2005年，更是上升至7643件。然而，在这些物业费用纠纷中，业主败诉率高达95％以上。
    分析物业费用纠纷案件的成因，大多在于业主怒于物业服务质量低劣，从而拒绝交纳物业服务费用，被物业公司告上法庭。依据笔者的承办经验，此类物业费用纠纷案件的庭审中，被告业主的抗辩事由一般可包括物业公司有无《物业服务合同》、物业公司是否提供符合合同约定的服务、物业公司是否根据合同约定及相关规定收取费用三大方面。
    但是，司法审判机关，亦即法院在这方面通常采取承认物业公司事实服务行为的态度，对被告业主所提交的物业服务不到位证据不予以采纳。在笔者承办的一个案件中，主审法官曾直接告知笔者的当事人：单个业主不能以小区公共服务不到位而拒绝交纳物业费用。对此，笔者认为，法官注意到了物业公司应当为全小区服务而不是为单个业主提供服务这一特点，这是对的，但因此而否定业主以物业服务不合格而拒绝交纳物业费用的权利，则是错误的。进一步讲，如果物业公司能够起诉单个业主交纳物业费用，那么业主当然有权利以服务不到位进行抗辩。除非物业公司不应该起诉业主拖欠物业费用。从判决结果上看，法院支持了物业公司应当向业主收费服务费用，但却否决了业主的抗辩权利。这显然是权利义务的不对等的一种表现。这也明显的违反了《物权法》第81条、第82条的规定。
    笔者认为，物业费用纠纷案件，不单纯是一个业主拖欠物业费用的问题，而深层次地涉及到小区内业主大会、业主委员会、业主、物业公司之间所存在的严重结构性矛盾。
    在成立业主委员会的小区中，与物业公司签订《物业服务合同》的通常是业主委员会，这是符合《物权法》精神的——从《物业服务合同》本身的内容来进行分析，物业公司为小区提供的服务主要是针对小区的共用部位、共用设施设备的维修、保养、更新方面提供的专业服务以及针对公共秩序的管理，即对全体小区业主公摊部位上提供的服务。单个业主与物业公司签订合同，已经没有实际上的意义。而代表全体业主的业主大会，有权利就社区公共部位，授权业主委员会与物业公司签订合同。因此，在这种社区内，物业公司与业主大会、业主委员会均是合法的主体。
    这就产生两种收费方式：第一种：物业公司可以直接向业主收费物业费用，但前提条件是物业公司的服务必须经过业主委员会的认可；在这种收费方式中，物业公司起诉业主必须经过业主委员会的认可或者向业主合法的催告；第二种：物业公司不可以直接向业主收费物业费用，而是向业主委员会收取费用，业主根据《业主公约》向业主大会交纳物业费用，由业主委员会管理并支付给物业公司。在这种收费方式中，物业公司不可以直接起诉业主，而是起诉业主委员会。
    在第二种收费方式中，物业公司收取物业费用的法律依据是《物业服务合同》；而业主交纳物业费用的法律依据是《业主公约》。那么，业主交纳物业费用的义务是《业主公约》规定的，权利当然也应当是在《业主公约》体现。而物业公司收取物业费用的权利是《物业服务合同》中规定，其义务当然也是《物业服务合同》中规定。这里面的关键是，谁监督业主执行《业主公约》？谁与物业公司签订《服务合同》？这最终涉及到谁向物业公司交纳物业费用的问题。
    为对这个疑问进行推导，笔者举之以一个实际承办过的案例：由于物业公司与一些入住的业主每人都签订了《物业服务合同》，后物业公司离开该社区，于是有业主单独将物业公司诉至某区法院。但开庭审理后，受案区法院法院认为这个问题不好解决，遂经与我方商量后移送中院审理。 这个案例就从反面印证了这样一个问题，单个业主根据《物业服务合同》主张权利，一旦业主之间的意见不一致，比如有的业主要求解除合同，有的业主要求继续履行合同、赔偿损失，法院就会面临难题。
    因此，这个问题还是需要根据区分建筑物所有权的理念予以解决，即成为业主后，享有三部分的权利：专有部位的所有权、共用部位的共用权以及因此产生的成员权。对于共用部位的共有权利，应当根据成员权召开业主大会，选举产生业主委员会来行使。
    笔者认为，不管哪种收费方式，业主大会的主体资格都应当受到的法律保护，目前的业主大会在法律上还没有被承认主体资格，是社区结构性矛盾的原因。

二、 明确社区公共财产这一概念，将有利于保障社区全体业主合法权益

    从法律上讲，无财产无人格。业主大会之所以在目前的司法实践中没有被完全认定主体资格，与业主大会没有财产无法独立承担权利义务有关系。那么，现实中，业主大会到底有无财产？依然从《物权法》区分建筑物所有权的角度分析，业主大会是业主行使成员权的结果，成员权又是建立在业主拥有区分建筑物共有部位基础上的。因此，业主大会当然拥有对财产（社区公共财产）的所有权。
    事实上，社区公共财产是一笔巨大的财富。据和谐社区研究中心的蔡先生推断，每个业主出资购买的房产中，有70％的资金用来购买了社区公共财产。举一个例子，即业主支付100万元购买房产，有70万元是用在了社区公共财产上。
    那么，社区公共财产到底涵盖哪些内容？这需要对社区资产进行盘点。
    首先，包括业主在购房款中包含的公共维修基金。在北京，公共维修基金数额具体为总购房款的2％，目前主要由房管部门代为管理。在一个社区，该笔资金是不菲数目，约为几百万、几千万甚至上亿元不等，而且，这笔用来对小区公共部位进行维修保养的资金实际上应当由业主委员会管理。现阶段，部分实现了公共维修基金管理权的社区业主委员会已通过政府指定的银行进行专项打理。因为，如果这笔钱管理得当，将会产生相当的财富。
    其次，包括社区内部的公共部位以及公共部位的经营收益。前者具体指大堂、属于业主的设备层、会所、地上车位、绿地、电梯及其他公共部位，后者比如设备层出租收益、社区内部绿地出租收益、电梯广告收益、地上车位使用收益等等。以北京为例，北京市首旅酒店物业管理有限公司已经实现了社区资产的管理，并达到了“零物业费用”，该公司副总封波介绍，公共场所的经营收入主要来自于人防工程临时停车位，广告收益、公共部位商业等。又如华远盈都大厦把人防工程车位出租给沃尔玛每年80万元，电梯、楼体广告每年进项20万元左右，在大堂设了一个咖啡吧1个月6000元，再加上一些临时的展览、展示，一年100多万元没问题。
    再次，包括业主提前向物业公司支付的物业费用。这笔钱也是一笔不小的财富，而支付给物业公司应当是定期的，因此收上来之后，未必就一定先交给物业公司，也可以交给业主委员会，由业主委员会交由银行代为打理。在应当支付物业公司费用的时候，可直接由银行交由物业公司。这个过程，也实现了业主委员会代表业主大会对物业公司服务情况的监督功能。
    最后，社区本身是一个人、财、物的集合。规模大的社区可以产生很大的附庸经济价值。举例来说，社区每天产生很多垃圾，这些垃圾完全可以变废为宝，物业公司作为经理人，完全可以和处理垃圾的公司联营，从而取得收益。

三、社区结构公司化是解决结构性矛盾的重要手段

    这里，笔者提出和谐经营社区的这一理念，这个理念中最重要部分是社区结构治理，即社区结构公司化。
所谓社区结构公司化，即业主大会（股东大会）、业主委员会（董事会）、物业公司（经理）、业主公约（公司章程）；股东、董事、经理人各司其职，责、权、利必须分明；股东之间按公约办事；业主与物业公司按合同办事；物业费用其实是业主（股东）为了“社区公司”的日常运转投入的成本。物业公司作为经理人应当向“董事会”进行汇报，每位股东有知情权，并通过业主大会实现社区公共事物的管理。
    我们从公民购买房屋成为业主的流程开始探索，这个期间，一共有这样几个主体，首先是开发商，是社区的建设单位，也是最早的大股东；社区竣工后，前期物业公司入住，成为社区的经理人；业主的不断入住，也就是股东的不断加入。这就具备了社区公司化的基础。
    具体来讲，每位业主根据自己的在社区内享有的房产成为“社区公司”的股东，这个“社区公司”的目的并不是以营利为第一目的，“社区公司”的首要目的是保证社区股东的居住权利以及生活品质，其次才是“社区公司”财产的保值与增值问题。那么，根据公司制度来讲，“社区公司”的最高权利机关应当是股东大会，也就是业主大会；业主委员会也就是“社区公司”的董事会；物业公司一般来讲，也就是“社区公司”的执业经理人，或者说是总经理。
    因此，“社区公司”的发展规律是从一个大股东—开发商，逐步变成众多的股东—业主和开发商（或者是开发商完全退出）。股东成员变动后，最需要解决的是股东权利义务的行使，那么，召开股东大会，制定社区章程（业主公约），选举社区董事会（业主委员会）就势在必行了。业主大会的召开，业主委员会的产生，标志着社区这个公司有了真正的权利机关，下一步的事情是业主委员会委托物业公司或者专门的服务机构对社区提供服务进行管理经营。

四、 解决社区结构性矛盾的律师建议

    首先，业主委员会应当能够代表业主大会掌握社区公共财产。一般来讲，这些财产目前有以下情况：
    (一） 被政府主管部门代管。被政府主管部门代管的公共财产主要是社区专项维修资金，目前政府正积极制定相关管理办法，比如建筑部最近颁发的《住宅专项维修资金管理办法》。在成立业主大会的社区，应当积极考虑接管专项维修资金，并选聘银行进行管理。
    （二）被开发商挪用或者侵占。被开发商挪用或者侵占的公共财产主要是指专项维修资金及公共部位。存在这种情况的社区，应当积极清查，要求开发商予以返还侵占的公共部位，必要时可以通过诉讼予以解决。
    （三） 被物业公司侵占或者代管。被物业公司侵占或者代管的社区公共财产主要指公共部位以及物业公司经营公共部位产生的收益。存在这种情况的社区，应当积极清查，要求予以返还或者与物业公司就经营收益进行约定。
    其次，业主委员会对社区公共事务的管理应当民主高效透明。这要求业主委员会的公共决策要合法合约，建议推动《业主委员会组织法》立法进程。在笔者代理的案件中，关于业主委员会内部决策不一致，出现矛盾，甚至发展到诉讼的情况也已经出现。笔者预见，这个领域将会是社区结构治理的重要地方。
    再次，积极推动社区成立业主委员会。笔者认为，这个问题的主要阻力存在于开发商。解决这个问题，除了业主的积极推动外，更重要的是政府的积极推动。笔者建议：政府可以制定政策，即规定前期物业服务期间，由开发商承担物业费用。这即会有效解决社区结构性矛盾，也有效的解决了业主委员会迟迟无法成立的问题。
    最后，社区结构性矛盾凸显了我们国家在物权方面的立法滞后，希望在随后《物权法》的实现细则中予以补正。但社区的和谐，核心仍然在于业主明确社区存在大量的社区公共财产，运用法律经营好这些公共财产，将会给社区带来极大的收益，实现业主的置业安居理想。

毕文强笔于2008年1月26日

本文关键词：社区结构社区和谐
本文已经被阅读了：586次