从公摊面积谈社区公共财产的保护

2009/1/14 20:48:03作者：毕文强　摘自：　编辑：swallow

【提要】

    每个业主，在交付房款的时候，都要认识到，您不仅仅购买了您手中钥匙所能打开的空间；在您房门之外，还有和邻居一起共同拥有的财产。这些财产保护的好与坏，最终会影响到每个业主的生活品质甚至是居住安全。

【谁动了业主的“公摊”】

    公摊是伴随着商品房的出现而出现的，由于开发商一般是按照房屋的建筑面积（建筑面积=套内建筑面积+公摊面积）进行销售，加之套内建筑面积和公推面积又未向业主提前公示，这很容易让开发商在“公摊”上大做文章。很多开发商打着交房时总建筑面积不超过3%误差范围的“擦边球”，使消费者所购买房屋的实际套内面积缩小、公摊面积增大，损失额最高时都能达到6%。 有的开发商利用法律规定的空白在计算精装修款时把公摊面积也包括进去……
    事实上，在北京的楼盘中，“公摊”被侵占的非常普遍；但真正进入诉讼来维护权益的，却非常少。这是因为在公共部位被侵占利用后，并不是所有业主都能够认识到这是侵权行为；其次即便认识到了，这与自己的切身利益被侵犯不一样，许多业主会等着其他业主来维权。这种心理导致了每个业主都对社区公共部位的侵权现象视而不见。最终，纵容了侵权人。
    为此，我们需要提出一个与每位业主息息相关的概念——社区公共财产，即在社区中，被业主公摊的为业主服务的公共部位、共有设施设备，也包括每位业主在购房过程中交纳的住宅专项维修资金。每个业主在交付房款的时候，都要认识到他不仅仅购买了手中钥匙所能打开的空间，更获得了社区公共财产的共有权，保护社区的公共财产就是保护自己的合法财产的安全！

【如何保护我们的“公摊”】

    那么，如何组织起来，和大家一起保护自己的家园，保护社区的公共财产？
    首先，利用知情权。根据《消费者权益保护法》的规定，消费者享有知情权。业主可以以此要求开发商公示相关的资料和信息。但开发商不公示时，消费者所享有的救济途径是非常有限的。不过，信息公开法即将实施，业主可以通过相关主管部门公示的信息来行使知情权。若相关主管部门不公示，业主可以通过行政诉讼的途径的来争取权利。
    其次，成立业委会。物权法赋予了业主成立业委会的权利。业主委员会是代表业主利益的组织，它成立的目的是维护业主的合法权益，是对与业主利益有利害冲突的组织进行监督、协商、谈判的联盟机构。虽然目前北京成立业委会的社区还不到两成，成立业委会还将面临诸多困难，但成立业委会是实现社区业主自治，使公共财产切实归属于全体业主的最佳途径。
    再者，办理社区共有产权证。物权法规定了业主的专有权、共有权和共同管理权。现有的产权证只体现了业主的专有部位，如果可以为业主办理社区共有产权证，不但使很多纠纷迎刃而解，而且有利于全体业主通过业委会来行使对社区共有财产的管理权。当前，物权法虽然赋予了业主对社区共有财产的所有权，但对有些问题并未做明确规定，这成为了社区纠纷的高发点。这些问题依赖法院的审判实践并不能得到很好的解决，只能等待《物权法实施细则》或其它相关文件的出台。
    此外，可借鉴的一点是，2007年10月广州市在全国公示了《关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）》，其在全国首次提出小区共有建筑面积不进行分摊到户，即取消了现有房产证上的公摊面积说法。这也不失为防止开发商进行面积欺诈的一个好办法。

毕文强笔于2008年5月14日

本文关键词：公摊面积,社区公共财产
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