儿童购房现象透视

2009/1/14 20:54:25作者：杨在明　摘自：　编辑：swallow

    听说《遗产税暂行条例{草案}》已上报国务院进入正式审查阶段了，一些人闻风而动，纷纷将自己的购置的房产赠与自己的正在上学的孩子或直接将房产落户在未成年的子女身上，一时间各地出现了“娃娃”当业主的现象。
    “遗产税条例”何以有如此大的效应？法律专家的解释是，房产作为人们最通常的生活必需品和昂贵财产，落户在子女身上可以规避数量可观的遗产税；因为根据国际惯例，遗产税的税率一般是40%，有的国家甚至达到80%，基于利益驱动，难怪人们会采取这样的行动。
    避税是经济发展的必然，国外的遗产税立法已相当成熟，尚在讲究合理避税。一些地产大亨聘用专门的遗产规划师为其财产进行避税策划。在我国，尤其是近年来出现的的“富豪阶层”，也正显示出强烈的避税动机。
法律不溯及既往是立法的一般原则，这是一部分“儿童购房现象”的一种解释，通俗地讲，就是现在的行为和结果不受即将出台的遗产税方面立法的约束。于是一部分人预先抢闸，规避遗产税。
    遗产税暂行条例出台以后，避税空间仍将很大，主要是法律的不配套，和实际操作的困难所致。
    一般地讲，购房人避税的方式有三种：赠与、买卖、将自己的房产直接落房在儿童的名下。
    赠与是最常见的方式，按照法律规定，赠与的成立必须符合两个条件，一是要有赠与的真实意思表示，二是标的物（房产）的所有权发生转移。与动产所有权交付即发生转移的效力不同的是。房产的所有权的转移要经过房屋管理机关的登记才能生效，也就是房屋产权证的姓名由父母变更为子女才发生所有权的转移效力。否则，即便子女实际占有房屋，仍应视为父母的财产，从而达不到避税效果。赠与是不可撤销的，以后情况发生变化，父母反悔也将得不到法律的支持；根据《民法通则》和《未成年人保护法》的相关规定，法律并不限制儿童的权利能力，接受赠与房产的本身是合法的；但是父母为了避税而作的赠与表示显然是虚假的，在法律上是无效的，即以合法的形式掩盖非法的目的。实际操作中，如何认定赠与的意思表示是真实的还是虚假的是一个无法回避的困难。将为裁决机关留下较大的裁决空间。
    将房产卖与自己的未成年子女是一种无效行为，因为儿童作为无民事行为能力人，不具备从事房产交易这种复杂民事活动的能力，只能由其作为法定代理人或监护人的父母代理，而父母代儿童与自己进行交易的行为违背了民法关于代理的规定，因此是无效的。但如果房产已实际过户到儿童名下，此种情形如何处理，值得探讨。
直接以儿童的名义购房，似乎成为最理想的避税方式，由于没有房产过户的环节，与赠与、买卖等方式相比，省却了契税等交易费用。
    由于我国没有赠与税的立法，使得利用赠与的形式避税成为一种现实可能；国外立法的成功经验是遗产税、赠与税、所得税在总体税负效果上达到一种均衡，从而最在限度地堵塞漏洞。
    问题是一些普通的购房人也在效法这样的避税，他们忧心忡忡，认为血汗钱购置的房屋，不能完整的被继承，还要在死后挨上一刀；其实这是一种误解，遗产税的征收不仅取决于税率，而且还有免税额和扣除额的规定，也就是说，只是免税额和扣除额以外的部分财产才能征收。美国的遗产税的免税额在70万美元左右，据我国的遗产税立法专家王明高认为，按照目前我国的经济发展水平，免税额框定在80万人民币为宜。说明遗产税的征税对象集中在“富豪阶层”。一般的中低收入者是不用担心的。比如台湾首富蔡万林死后，对他的财产合理避税以后，按照50%的税率计算遗产税，数额可达752亿元台币，由上可见，遗产税是真正的“劫富济贫”税种。

杨在明笔于2006年冬

本文关键词：儿童购房
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