房地产开发企业资质吊销后的民事合同效力与责任承担

2009/1/14 20:57:25作者：杨在明　摘自：　编辑：swallow

    房地产开发是占用资金大，周期性长，环节多，施工复杂的一个行业。如何保证其健康有序发展是摆在政府面前的艰巨任务。除了政府部门采取的其它行政监管和质量监督措施之外，对开发商的“市场准入门槛”的监管即对开发商企业的资质监管，成为建设行政主管部门一条极为重要的措施。
    按照建设部2000年3月份频布的房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业的资质分为四个等级，即一、二、三、四级，最高级别为一级，一级企业可以在全国范围内承揽开发项目，进行开发经营活动。
    前不久，全国建设主管部门对五百多家房地产开发企业作出吊销资质的行政处罚，成为整顿房地产市场的“杀手锏”行动，显示出政府对混乱的房地产市场的高度警觉和坚决治理的决心。
    从事房地产开发的企业，应当是具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并发给营业执照，经建设主管部门备案并核发资质证书，才具有完整的房地产开发经营资格。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，应当认定其主体资格有瑕疵。虽然具备房地产开发经营资格，但企业超越资质等级从事房地产开发经营的，应当认定其超越经营范围的部分可能会造成合同效力出现瑕疵。
    根据1998年7月20日国务院频布的《房地产开发经营管理条例》和2000年3月份建设部频布的《房地产开发企业资质管理规定》，吊销房地产企业的经营资质，是建设主管部门对不法企业作出的一种行政处罚措施，资质被吊销的直接后果是房地产企业已不能从事资质所允许范围内的经营活动。按照规定，资质被吊销以后，建设主管部门会提请工商管理部门吊销该开发商的企业法人营业执照。
    吊销房地产开发企业的开发资质证书的后果极大影响企业与其他民事主体之间所签订的民事合同的效力。
房地产开发企业必须具有相应的开发资质，这是建设部频布的《房地产开发企业资质管理规定》中的强制性规定，此即意味着，具备开发资质是房地产开发企业进行开发经营活动的前提。开发资质的吊销，将导致房地产开发企业丧失对外开展经营活动的能力。
    开发资质的吊销同样会对房地产开发企业与其它民事主体之间业已存在的民事合同产生极大的影响。影响的具体表现和程度应视吊销资质的违法原因而定。如果是因为出卖自己的资质证书而致使资质证被吊销，那么先前签订的民事合同应维持其应有的效力，房地产开发企业将因资质证书的吊销不能继续履行合同，自应承担履行不能的合同违约责任。
    无效合同的一般后果是，合同双方的财产要返还，但房地产开发企业与建筑企业之间的无效建筑承包合同该如何处理，是一个难点，因为已经建成的构筑物或设施是无法返还的，只能是折价进行处理。另外，对于导致无效合同的开发企业还要承担过错赔偿责任。因此，按照市场经济中鼓励交易的原则，一般不能轻易认定合同的无效。
    作为与房地产开发企业有合同关系的债权人来说，其最关心的是无论合同最终被认为有效还是无效，资质证的吊销是否就意味着民事主体的消亡，从而找不到责任的承担者。其实，这也是司法界和理论界存在争议的地方。
    一般来说，房地产企业资质被吊销以后，工商管理机关根据建设主管机关的提请将最终吊销其营业执照。最高人民法院（2000）24号批复规定：企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。此司法解释说明企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以以自己的名义进行诉讼活动。同时，我们也可以注意到“吊销”与“注销”是有着重要区别的。注销才是企业法人的消亡方式。
    但在大多数情况下，这类被吊销资质和营业执照的房地产开发企业，并不能依法进行清算，往往是人去楼空、名存实亡。故虽然法律上认定其民事主体资格依然存续，并在案件中将其列为被告，判决其承担责任后，债权人得到的也往往只不过是一纸空文，法院执行时找不到债务人，也无法查清债务人的具体财产，判决很难得到切实执行，债权人的合法权益也难以得到保障。
    吊销房地产开发企业的资质证书，无疑是政府治理房地产开发市场的一种有效的行政措施，但是他引起的一系列民事后果的副作用也是很大的。如何将这种行政处罚权与其它经济、民事制裁手段有机地结合起来，仍是一个重要的研究课题。
    总之，我们认为房地产企业的开发资质被吊销后，有关主管机关应当及时就其法人资格进行考察，或者给予行政处罚、或者吊销营业执照，给予行政处罚的，其合同效力不受影响。对于那些被吊销营业执照的，则失去了签订合同的主体资格。



杨在明笔于2006年冬

本文关键词：房地产开发企业资质吊销民事合同效力
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