03 专项维修资金的交存、管理与使用

2009/1/14 21:29:06作者：本站　摘自：　编辑：本站

    住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

一、专项维修资金的交存

    依公有住房、商品住房的分类而有所不同，专项维修资金的交存亦区分公有住房专项维修资金交存与商品住房专项维修资金交存两种情形。
    （一）公有住房专项维修资金的交存
    首先，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；其次，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。值得注意的是，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
    公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户，公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
    （二）商品住房专项维修资金的交存
    商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
商品住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

二、专项维修资金的管理

    无论是商品住房还是公有住房（房改之后），在有业主委员会存在的情形下，专项维修资金由业委会统一管理。但是在业主委员会成立之前，则由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

三、专项维修资金的使用

    住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用大体可分为划转入业主大会成立之前与之后两大类型。
    （一）专项维修资金划转业主大会管理前的使用流程
    第一步，由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议。没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；第二步，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；第三步，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；第四步，物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；第五步，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；最后，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
    （二）专项维修资金划转业主大会管理后的使用流程
    第一步，由业主委员会根据保修期后需进行中修大修的小区共用部分共用设施设备确定维修项目；第二步，物业管理企业请专业机构鉴定维修工程、出具鉴定报告，并制定工程计划，进行费用预算；第三步，物业公司与维修部分所涉及的业主按其所拥有的建筑面积比例分摊维修费用，并由物业公司制定《维修费用分摊明细表》；第四步，维修部分所涉及业主进行投票表决，须所持投票权三分之二以上通过；第五步，表决通过后，物业通过维修资金网站向市小区办报送《费用分摊明细表》；第六步，物业管理企业确定施工单位，签订施工合同；第七步，物业公司持资金支用申请、业主决议、资金预支用备案表、鉴定报告、费用分摊明细、维修资金缴纳情况统计表、施工合同等材料到市小区办办理资金预支手续；最后，业委会经办人员持身份证件、《费用分摊明细表》、《资金预支用备案表》、《施工合同》到银行开户行办理维修费用支取。
    在此，有必要对专项维修资金的划转流程进行补充说明：
    第一步，业委会经办人员持《维修资金开户申请表》、《业主大会决议》、《业委会备案单》、业委会主任副主任身份证明原件、物业服务合同复印件、业委会公章、主任副主任名章，到银行开户行办理开立专用账户；第二步，登陆网站：www.bjzxwxzj.gov.cn  进行网上注册登记，打印注册登记表；第三步，业委会持注册登记表、备案表、开户申请表到市小区办办理审核手续，领用密钥；第四步，在小区办维修资金系统中进行缴纳资金数据核对；第五步，在小区办系统中打印出《专项维修资金划转清册》、《划转结息清册》，由业委会盖章，并签订《专项维修资金划转移交协议》；第六步，由小区办经办人员将转账支票交付给所选定的银行，业委会持《专项维修资金划转移交协议》和《划转结息清册》到银行开户行办理资金入账手续。

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