02 未经业主同意，开发商可否将社区公用地下空间出租？

2009/1/14 21:50:33作者：swallow　摘自：　编辑：swallow

【前篇——案情】

    北京市朝阳区国典华园小区位于北京市安定路12号院内，共有7栋16层商品房居民楼住宅楼，其地下室设计用途均为业主共用的自行车库、汽车库、各种设备、管道阀门层、设备维修间及人防。2004年，小区各楼开始陆续交付业主使用。陈开成（化名）便在这时成为国典华园业主之一。
    2007年3月底与4月上旬，国典华园小区开发公司北京国电房地产开发有限公司（以下简称“国电公司”）分别与北京鲁都科技开发有限公司（以下简称“鲁都公司”）、北京龙辉基业房地产信息咨询有限公司（以下简称“龙辉公司”）签订《租赁合同》，将1、2、3、7号楼地下室中3115.35平方米的空间出租给龙辉公司、将6号楼地下室1845.52平方米建筑面积的空间出租给鲁都公司用于办公、商住、仓储。同年8月10日，龙辉公司与某建工公司达成装修工程合同，约定将其与鲁都公司承租的4900平方米地下空间改造为100多个出租用小房间。
    陈开成与其它诸业主找到龙辉公司，以地下室为公共部位为由要求其停止施工。然，龙辉公司称其与开放商之间订立的合同使其取得了地下室使用权，故对业主要求难以认可。

【后篇——析理】

    社区纠纷维权步履维艰的一个主要因素在于涉案客体的权属不明确，既无双方自由意志之约定，亦无法律之刚性规定。对应到本案中来，思量陈开成等业主、龙辉公司、国典公司这三者之间的权利、利益纠葛之缘起，其主要元素不难认定为社区公用地下空间的权属问题。
    本案之中，开放商与业主之间没有对普通地下室的所有权进行约定，只是在其向规划部门报审规划图纸及竣工图纸时列明地下室用途为业主共用的自行车库、汽车库、各种设备、管道阀门层和设备维修间。那么，这样一个社区公用地下空间，到底为谁所有呢？相关法律法规的规定也是空白的，仅有模糊的一条“谁投资谁受益”之概论。
    在不能直接援引法律的情况下，解释论的方法是一种承接的选择。经过案件研讨及深入分析，本案存在两个既定问题：所有权、使用管理权。两项权利的主体是谁、是否同一均是解释论所要解决的问题，而解决了这两个问题，案中的利益冲突之破解亦可寻找到明晰的厘清之法。
    首先，关于公用社区空间的所有权的问题。在办理案件的过程中，业主一方代理律师毕文强去北京市朝阳区房管局等部门调查取证，仅查得两点信息：其一，开发商于2006年取得国典华园的大产权证；其二，整个社区1-7号楼的所有普通地下室，及所有地下一层的用途确定为地下车库。
    根据第一点信息，开发商对社区所有权进行了初始登记，是原始产权人。但伴随开发商将社区房产按套销售出去以及办理产权分割以后，大产权已实际转化为各购房业主的具体建筑物区划所有权了。造成纠纷的地下空间处分行为发生于2007年3、4月份，开发商仅以2006年初始取得的大产权证主张其对社区以及地下一层空间的所有权是不符合法律规制之逻辑的。
    根据第二点信息，诉争地下一层是地下车库，属于配套建筑。根据《北京市房地产转让管理办法》第13条规定，地下一层应当随房产一并转让给业主所有。因此，开发企业对地下一层并没有单独的所有权。
因此，国典华园地下一层这一普通地下空间，无论是基于事实层面，还是法律规范层面，开发商都无法论证其在案发之时依法享有所有权。
    其次，关于公用社区空间的使用管理权的问题。根据“谁投资谁受益”这一抽象的规定，对诉争地下空间的使用与管理权进行剖析，不难发现，尽管在社区开发建设之初，开发商是地下空间的投资建设者，但随着售房行为的开始与进行，这种建设成本已然摊入房屋销售款。也就是说，开发商的成本投资行为已经被转嫁给购房人即业主身上，业主成为实际的投资者，此时，地下空间的使用与管理权也应对称地自开发商处转移至全体业主。那么，在纠纷之时，业主已经成为地下空间的共同使用和管理人。
    结合以上关于所有权、使用与管理权的分析，开发商并不是社区公用地下空间的所有权主体，而业主却是该空间的共同使用和管理权利主体，开发商无权在未经业主同意的情况下将公用地下空间出租。
    此外，就一个社区而言，地下室的上下水、消防水、煤气、强电弱电、各种管线和线路的主干线、阀门、设备、安全通道、通往地下车库的通道一般都在地下空间。因此，地下空间承担着保障社区安全的诸多基本要求。而本案中，国电公司将已出售4年有余的商品居住楼地下室地下空间出租给龙辉公司，并任其进行施工改造，改变原有建筑物的结构，变更地下室的使用功能，导致安全空间被占用的行为，给社区带来巨大的安全隐患！而一旦改为出租用途的地下室住满租户，社区的封闭功能也会被突破，任何非社区居民可不经过任何安全防护而到达建筑物各楼层，给社区与各业主的人身、财产等安全亦造成极大的威胁。
    就此而言，国电公司的行为属实际变更规划，构成对其与业主之约定的违反，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任；而龙辉公司的行为侵犯了业主对共有部位的共同使用和管理权，应承担停止侵权、赔偿损失的侵权责任。

本文关键词：业主开发商,公用地下空间
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