03 邻居拆改露台建房之后 ……

2009/1/14 21:52:18作者：swallow　摘自：　编辑：swallow

【前篇——案情】

    李舒田（化名）与黄文章（化名）均系北京市朝阳区北苑路72号紫庐家园业主，且房屋相连，属相邻关系。李舒田的房屋位于东侧，黄文章的房屋位于西侧，前者房屋的西侧与后者房屋的东侧相连，两房屋的二楼南侧露台共用一睹南北向的分隔墙，分隔墙的厚度为40厘米。
    2007年5月，黄文章开始在其二楼南侧露台搭建房屋（系木结构坡屋顶）。该房屋与李舒田房屋二楼露台分隔墙相连，黄文章在分隔墙一侧加砌了混凝土墙体，在搭建房屋的北侧坡形屋顶下搭建一平台，平台与分隔墙的高度基本平齐，平台上有一个白色通风管道、一个排水地漏，平台下方为黄文章家的卫生间。在屋顶下方四周墙体上有钢筋混凝土圈梁，东北角、西北角、西南角均有钢筋混凝土竖柱与圈梁连接，南侧墙体为混凝土墙。屋顶有三根南北向的圆木梁，木梁的两端分别深入南北侧的墙体中，屋顶东侧边缘与李舒田房屋露台分隔墙之间有排水沟，排水沟的出口在南侧露台外墙之外，排水沟位于分隔墙中心线的西侧。经登梯测量，黄文章家新建房屋坡形屋顶东侧边缘与分隔墙中心线之间的距离为23厘米，下方为排水沟，排水沟为11厘米。黄文章拆改露台建房的行为未经城市规划部门审批。
    2007年8月下旬，北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心经鉴定认为：黄文章房屋露台东侧梁应位于加气混凝土墙顶部，未通过两户露台分隔墙承重；黄文章对其二层露台进行装修改造不符合中华人民共和国国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》中相应条款的规定，其装修行为增加了原有房屋及其基础的荷载。
李舒田认为黄文章破坏共用墙体拆改露台建房行为侵犯了李舒田的相邻权，给李舒田居住生活造成了严重的影响，遂要求黄文章停止侵权行为、恢复共用墙体原状，拆除非法改建房屋。但黄文章坚持认为其行为是在自己的建筑空间内完成的，没有用李舒田的共体墙，而是在自己一侧共用墙体之外新建了一堵墙，作为顶棚的承重墙。顶棚的水通过专门的排水管道，排到黄文章房屋墙体外的下水道里，其改建行为是自己行使所有权，李舒田无权干涉！

【后篇——析理】

    《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。黄文章与李舒田房屋相连，地基为一体，属相邻关系。故这一纠纷到底谁是谁非，从法律的角度而言，就意味着——黄文章私自拆该露台的行为是合法的行使所有权还是过度行使权利导致李舒田的相邻权被侵犯？本文欲从黄文章拆该露台建房的行为合法性、适度性对前述疑问进行剖析。
    首先，关于诉争行为的合法性。黄文章破坏共用墙体，拆改露台并利用共用墙私建房屋，改变了原有建筑设计结构。但这一行为却没有依法获得城市规划部门的批准，因此其新建建筑属于违章建筑，其行为不受法律保护。
    其次，关于诉争行为的适度性。李舒田与黄文章均为紫庐家园的业主，在该社区的《共有公共建筑部分分摊说明》中指明套与共有公共建筑部位的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半及地下设备层为共用部位。而在该社区的《业主公约》中第11条规定：“业主装修房屋不得擅自拆改承重墙，不得影响共用部位的正常使用。”此外，《物权法》七十一条中规定：“业主在行使专有权时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。这表明专有权的行使应受到限制。区划所有建筑物的各专有部分在构造上相互关联，物理上相互连接，彼此间的用役面积紧密地结合在一起，形成密切的相邻关系，各业主之间与整栋建筑物的安全与维护也就形成了共同利害关系，业主对自己所属专有部分的使用、收益或处分受彼此间强力的约束，必须要考虑到全体业主共同利益，不得滥用其专有部分所有权、损害其他业主的利益。
    由此可以确定，黄文章应按照建筑物使用目的或规约使用专有部分并负有维护建筑物牢固和完整的义务，不得有损害或随意改变建筑物结构的行为，即使形式上属于行使其部分专有权能的行为是不允许的。其私自拆改露台的行为虽然在其自家院内进行改建活动，但很明显是不适度的，具体体现为以下几个方面：
    第一， 造成建筑物安全隐患。李舒田与黄文章两户房屋的地基为一体，并且两户中间共用墙两侧属于建筑物主体结构的一部分。司法鉴定机构在其结论中指出：黄文章的私自改建行为使得共用墙两侧的受力平衡被打破，加重了原有房屋及基础的荷载。因此，黄文章的改建对建筑物整体造成极大的安全隐患。  
    第二，造成居住安全隐患。黄文章在坡形屋顶之外接出的平台与分隔墙平齐，使得李舒田原有的建筑防盗结构也发生了改变，改建的屋顶成为不法分子攀爬入室的平台，李舒田家房屋的被盗可能性大大增强、居住安全性大大降低。
    第三，滴水、采光、通风之威胁。由于黄文章的违法改建行为，使得改建后的房屋屋顶远远高出原有共墙体，不但影响了李舒田院内的采光，而且当遇雨雪天气，黄文章改建房屋屋顶的雨水将会向李舒田院内侧流，并增加了雨水对共用墙体的侵蚀。此外，屋脊高于分隔墙至少两米或者1.5米，对通风的影响也是必然性的。
    此外，《民法通则》第78条、最高法《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条及建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第8条规定，当部分房屋所有权人要对建筑物的共有部位进行拆改等处分行为时，应当取得城市规划部门的批准和其他所有人的同意。因此，黄文章在未获李舒田的同意下加重建筑物共有部位的承重，亦是超越权利范围行使权利的表现形式。
    综上，黄文章私自拆改露台建房的行为性属非法改建行为，而这一非法行为又构成对李舒田合法权益的侵犯，依法不应保护！

本文关键词：邻居,拆该露台
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