05 房屋租赁合同的违约救济

2009/1/14 21:55:43作者：swallow　摘自：　编辑：swallow

【前篇——案情】

    空港工业园区业主委托某房产经纪公司代其对外招租位于该园区的厂房，该房产经纪公司即以自己的名义对外发布了招租信息。2005年6月3日，某科技公司与该房产经纪公司经洽商达成合意，签订租赁《订单》，约定“本订单签署后的15日内，甲方（某房产经纪公司）保证乙方（某科技公司）对于已定的物业房号拥有租赁权”。该《订单》的签字双方为某科技公司与某房产经纪公司部门经理杨××。该科技公司缴纳订金5万元，而房产经纪公司交付其一张租赁物平面草图，草图上标称“阴影部分出租面积1000㎡”。
    基于对某房产经纪公司的信赖，某科技公司于2005年6月16日，向中国网通集团北京市通信公司申请对拟租赁物业安装开通办公电话通讯设施，并缴纳七百零五元安装费。
    然而，时至订单约定期限届满，房产经纪公司未能履约，实际拟提供789.34平米的租赁物。2005年6约18日，杨××在订单上端注明：“因甲方（某房产经纪公司）原因合同推迟，乙方（某科技公司）不承担责任”。但此后，某房产经纪公司也一直未能和某科技公司签订租赁协议并提供租赁物业。
    2005年10月份，在某科技公司的再三催促下，房产经纪公司向其出具一份《终止委托租赁代理合同通知》。该通知载明，从2005年9月30日起，委托人空港工业园区业主解除了房产经纪公司对订单项下的租赁物——孵化器厂房的委托租赁代理合同，使得双方原订单项下的合同目的无法实现。
    至此，该科技公司又不得不向中国网通集团北京市通信公司申请拆除前述通讯设施，并因此缴纳拆机费八十四元四角。由此，该项租赁合同的落空给某科技公司造成各项经济损失共计七百八十九元四角。

【后篇——析理】

    乍看本案，可以简单归纳为房屋租赁合同的违约。但仔细分析，本案有几点是值得注意的：
    第一点，本案诉争租赁物背后涉及三方当事人：某房产经纪公司、某科技公司、空港工业园区业主。而法律关系则包括委托关系、合同关系。那么因合同违约受损的科技公司应当向委托人还是向受托人主张违约救济呢？
可以明确，某房产经纪公司与某科技公司签订《订单》时，并未告知某科技公司还有委托人，其对外租赁该房产是受第三方委托，而是直接以被告自己的名义与原告签订租赁《订单》，并收取五万元订金。
    根据《合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。因此，某科技公司有权选择某房产经纪公司作为承担义务的相对方。在某科技公司选择某房产经纪公司作为承担义务相对方后，某房产经纪公司应承担该《订单》项下的义务。
    第二点，《订单》上只有杨××个人签字，无房产经纪公司盖章，这一点是否影响某科技公司向房产经纪公司主张违约？杨××是房产经纪公司的员工，且以部门经理的身份对外签署订单，是为在房地产经纪公司谋取利益，符合房地产经纪公司的经营范围和经营目的，是履行职务的行为。根据《民法通则》第四十三条和《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第五十五条规定，企业法人对它的工作人员的经营活动，承担民事责任。所以，本案中因杨××的系列职务行为产生的所有责任，应由房产经纪公司承担，房产经纪公司是本案的义务主体。
    第三点，五万元订金的法律性质如何？应当如何处理？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可见，除非合同作明确约定外，合同履行的“订金”作为预付款的一部分。
    订金既不能证明合同已经成立，又不具备担保合同履行的功能。它仅仅带有预订和预付的性质，对合同的成立起到预备和资助的作用。在合同成立并履行后，订金成为应支付价款的组成部分，如合同未能成立或未能履行，则原支付的订金应退还支付订金的支付者。所以，在租赁合同未能履行的情形下，房产经纪公司应在《订单》约定期限届满的第二日（即6月19日），将收取的五万元租房订金悉数退还给科技公司。
    第四点，某科技公司可以如何主张违约救济？根据《合同法》第一百一十二条规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，某科技公司合同目的的未能实现遭受七百八十九元四角经济损失，该损失可要求房产经纪公司赔偿。

本文关键词：房屋租赁合同违约
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