06 物业公司服务不到位，业主可否拒交物业费？

2009/1/14 21:57:13作者：swallow　摘自：　编辑：swallow

【前篇——案情】

    2002年7月，张先志（化名）入住北京某小区，与前期物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：物业费的收费标准根据北京市物价局、北京市房屋管理局（房）字[1997]第196号文规定的收费标准，并根据住宅楼实际情况经物价局批准确定为按2.8元/月/平米（建筑面积）。
    入住后，张先志烦恼不断：开发商建好楼后未安纱窗，物业则只管收钱，对业主装修不指导、不提醒、不过问，致使大多数业主的纱窗安不上，直到第二年6月将纱窗用刀削掉一部分才安上纱窗；小区管理方式为封闭式，保安人员应当24小时值班，可是保安值班时睡觉甚或没人值班实属经常，且小区三个大门中的两个一直没有保安把守，非该小区人员可自由出入；公共部位的保洁服务不及时甚或根本没进行；对于某些业主私搭乱建的行为物业不加以制止；物业所承诺的30%的绿化面积只实现了15%；物业擅自将物业管理用房出租给外单位搞商务经营，未向广大业主告示即将电梯广告位、大厅、楼道出租赚钱；等等。
    烦恼过去，即是愤愤不平，于是张先志决定以拒绝交纳物业费的方式向物业公司宣告其不满，并希冀以此方式督促物业公司服务品质的提升。然而，张先志等到的不是期待的结果，而是一纸法院的传票：2007年4月，该物业公司起诉至宣武区人民法院，请求判决张先志给付物业管理费及滞纳金共计3.6万元。
    经过毕文强律师的悉心代理，张先志不但摆脱了一场诉累的梦魇，而且与物业公司达成和解：物业费收取标准降至1.63元/平米，且张先志此前所欠物业费一笔勾销。但是，这是否意味着当物业公司的服务不到位的时候，业主拒交物业费的方式是可行的呢？

【后篇——析理】

    物业服务的不到位通常会给业主造成冲击性的直观感受，从而成为部分业主不愿意按照物业公司提供的标准交纳物业费的直接原因。但这个直接原因是否真的可以成为业主们拒交物业费行为合理化、合法化的“魔法棒”呢？笔者认为未必如此，实务中多数类似案例的业主在诉讼中最终都被置于比较尴尬的境地！
    根据以往的办案经验，物业公司是为社区全体成员服务的，业主个人提供的物业公司对个人服务不到位的证据通常不能代表整个社区，不能以此来对抗为整个社区提供服务的物业公司，法院一般也会以此为据作出有利于业主的判决。
    在我国，物业公司起步较晚，各项配套规定还未健全，物业行业存在很大修缮空间。大多数物业公司服务意识淡泊，他们通常会倚仗自己的强势地位依据所谓的行业习惯顺理成章地收取高额费用，但提供的服务却与收费明显不符，小区环境卫生差，安全措施不到位，业主丢失东西得不到赔偿等事件层出不穷，业主与物业公司的矛盾由此深化。然而，面对业主与物业公司权利如此不对等的局面，物业管理处是组织，单个业主是个人，业主通常会处于弱势！
    如何扭转这种“剪刀差”局面，笔者认为，最好的办法就是成立业委会，只有利益共同体联合起来，才能与物业管理处抗衡！业主委员会是代表业主利益的组织，它成立的目的是维护业主的合法权益，是对物业管理处或其他对业主利益有利害冲突的组织进行监督、协商、谈判的联盟机构。
    虽然目前北京成立业委会的社区还不到两成，成立业委会还将面临诸多困难，但成立业委会是实现社区业主自治，使业主自己掌握物权及行使物权，使公共财产切实归属于全体业主的最佳途径！

本文关键词：物业公司,业主,物业费
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