09 租赁房屋出售时承租人的权利

2009/3/11 11:47:14作者：本站　摘自：　编辑：本站

    生活之中不乏这种情形：房东将房屋出租给承租人之后，由于情况的变化而打算将租赁房屋出售给第三人。在这种情形之下，房屋承租人的权利如何进行保护呢？根据我国《合同法》的规定，承租人享有的权利包括两个方面——买卖不破租赁与承租人优先购买权。
    首先，关于买卖不破租赁。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响承租人的权利”。这就意味着两层含义：其一，在房屋租赁关系存续期间，房屋出租人仍然享有房屋的所有权和处分权，其将房屋所有权予以转移的行为依法受法律保护；其二，尽管房屋所有权从出租人转移至第三人受法律保护，但同样的，承租人对租赁房屋为使用的权利也继续受法律保护，新的房屋所有权人不得主张租赁合同的无效，而应当继续维持房屋租赁关系。
    其次，关于承租人优先购买权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有此同等条件优先购买的权利”。因此，承租人的优先购买权与租赁权的法定维持并列，可由承租人进行择一选择。而所谓承租人的优先购买权，具体是指在出租人出售租赁房屋之时，如果承租人开具了同等的交易条件，包括购买价格、付款期限和付款方式，那么出租人应当将房屋所有权优先转移给承租人。不过，承租人的这一优先权利受到时效限制，应当在合理期限之内行使。根据我国现行司法解释，出租人出卖租赁房屋的应当提前3个月通知承租人，而这3个月时间就是承租人得行使优先购买权的合理期限。

本文关键词：租赁房屋出售承租人的权利
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