改造社区地下室进行出租经营是否合法？

2009/9/9 13:36:56作者：毕文强　摘自：　编辑：YQ

【主题】
    社区内，开发商或者物业公司经常会将地下室进行装修改造，然后自己经营或者租给别人经营，这种对地下空间的利用行为是否合法？业主如何应对？
【基本案情】
    国典华园小区位于北京市安定路，共有七栋十六层商品房居民住宅楼，建筑面积十万平方米，小区面积超过二十二万平方米，各楼于2004年开始陆续交付业主使用。小区地下室原本设计用途为业主共用的自行车库、汽车库、各种设备、管道阀门层和设备维修间。
    2007年8月，开发商在未告知业主且未取得施工许可证的情况下擅自变更已售商品房共用建筑使用功能，对小区所有七栋楼的地下室进行施工改造，将地下室隔成数量庞大、空间狭小的格子间，准备对外出租。
    2007年9月17日-2007年12月29日，小区居民分别向物业管理公司（小区物业）、开发商、朝阳区和平街街道办、朝阳区和平街派出所、朝阳区房屋安全管理科、朝阳区建委、朝阳区民防局、朝阳区政府、北京市建设委员会、北京市民防局、北京市地下空间综合整治工作办公室、北京市能源投资（集团）有限公司书面反映情况。其中只有朝阳区和平街街道办、朝阳区和平街派出所、朝阳区建委、朝阳区民防局、朝阳区政府作出了一定反馈。
2007年9月30日朝阳区民防局下发《北京市朝阳区民防局责令停止使用能知书》（朝民防停字（2007）第0074）。
2007年11月29日北京市朝阳区建设委员会对承租方北京某房地产信息咨询有限公司作出行行政处罚（以没有开工手续为由罚款4200元）。
    2007年11月30日北京某房地产信息咨询有限公司提出装修申请。
    2007年12月7日北京市朝阳区建设委员会给北京某房地产信息咨询有限公司核发施工许可证（[2007]施（朝）装字0342号）。
    业主认为开发商对已经出售4年多的商品居住楼地下室进行施工改造行为改变了原有建筑物的结构变更了建筑物的使用功能，破坏了小区宁静、安全、和谐的生活环境，严重影响了小区业主的正常生活，对广大业主的基本权益造成了极大的侵害。
    业主要求开发商立即停止一切改造行为，并彻底清除所有已做的改造工程，恢复所有地下室原貌及便用功能。
【案件切入点】
一、 人防工程的使用权应当转移。
    该案件中，有一部分地下室属于人防工程，这就涉及到人防工程能否改造并出租。本案所涉及到的法律纠纷是随着社区这种新型居住形式而衍生出来的新型法律纠纷，由于有关居民小区地下空间相应法律法规的缺失，导致地下空间权属不清，从而引发了各种各样的地下室之争，近几年尤其明显，如业主与人防办的权属之争、业主诉开发商侵犯对共有部位的共有和共同管理权等，这些案例有的以业主败诉收场，有的正在诉讼过程中，是否能得到法院支持还不得而知。
    经过案件研究及讨论分析，承办律师的基本观点为，相关法律法规规定了人民防空工程平时归投资者使用管理、收益归投资者所有，在开发建设之初，开发商是人防工程的投资建设者，但随着售房行为的开始，这种成本投资行为已经转嫁到购房人即业主身上，因为大多数开发商都会将建设成本摊入到了房屋的售房款中，那么人防工程的使用管理权也应从开发商转移给全体业主共同使用和管理。从理论角度上来讲，我们认为这是站得住脚的，但在诉讼实践中，还有一个法院认定的过程，需要我们提供更多更有利的法律与事实依据。
二、 地下一层原为自行车库，这种改造变更原规划。
    在地下室被改造时，经律师调查，原来的规划用途是自行车库，这样一改建，显然不是普通的装修施工。应当属于改建，而根据《建筑法》及北京市的相关规定，新建、改建工程应当重新申领建设工程规划许可证及施工许可证才可以进行施工。该案中，这完全是不具备的。
【承办过程】
    本案在一审中，被告一直强调是按照市建委的规定，给第三人颁发的施工许可证；承办律师在法庭上向法官出示了《中华人民共和国建筑法》等相关规定，认为在颁发许可证前，应当办理规划许可证，并需要取得相关的消防许可。但该案中，第三人在进行改建时，并没有进行消防改造，因此应当撤销该施工许可证。一审法官在实地查验了地下室后，经过合议庭合议，最终一审判决支持了原告的诉讼请求，撤销该施工许可证；被告不服提出上诉，二审法院经过审理后，维持了一审判决。至此，朝阳区建设委员会就地下室改造颁发的施工许可证被撤销了。
【律师点评】
    小区地下室的出租是需要经过严格的审批程序的，小区地下室能否变更规划，必须取得相关审批手续，没有这些，就是非法的，作为小区的业主，是有权利通过法律维护权利。

本文关键词：地下室,出租,地下空间
本文已经被阅读了：476次