反败为胜的物业费之争
2009/9/23 16:39:49作者：本站 摘自： 编辑：YQ
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【事实概要】
2002年7月，张先志（化名）入住北京某小区，与前期物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：物业费的收费标准根据北京市物价局、北京市房屋管理局（房）字[1997]第196号文规定的收费标准，并根据住宅楼实际情况经物价局批准确定为按2.8元/月/平米（建筑面积）。后由于该物业公司多项服务不到位，张先志拒绝交纳物业费用。2007年4月，该物业公司起诉至宣武区人民法院，请求判决张先志给付物业管理费及滞纳金共计3.6万元。被推上被告席的张先志随即委托了毕文强律师，以求反败为胜。
【律思再现】
近几年物业公司与业主之间的矛盾纠纷日益突显，物业纠纷案件大量增长，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付物业费的案件。大量业主由于拒交、欠交物业费而被告上法庭，可以说，这里面不乏有一部分是恶意欠费者，但是大部分人是因为对物业公司服务不满意而拖欠物业费。但也这是基于这一行为的恶意性，使得被诉业主的维权之旅荆棘丛生！
如何走出窘境？毕律师接受委托后，对案件的性质和案情进行了常规分析，认为：如果仅仅是积极应诉、举证证明不交物业费的理由是物业公司服务水平差，由于实际情况中业主个人搜集到的证明物业公司对其提供的服务不达标的证据不具有普遍代表性，其结果往往很难仅凭此使法院做出利于被告的判决，败诉的可能性极大。于是，毕律师时与委托人进行了沟通，经过同意在举证期限届满前向物业公司提起了反诉，以物业收费标准为突破口，揭密物业收费内幕！
毕律师对物业公司的收费情况进行了汇总，制作了明晰的物业收费标准对比表格。在法庭上主要从三个方面着手，阐述代理意见。
《前期物业管理服务协议》中约定的收费依据存在问题
经过毕律师调查，北京市房屋管理局（房）字[1997]第196号文的有效期已过，且物价局做出的《关于小区物业管理服务收费标准的批复》中并没有明确物业管理费的标准为按2.8元/月/平米，因此协议中有关收费标准的约定不具有真实性。
找出法规明令禁止重复收费的项目，要求物业公司返还
经过对照分析，毕律师发现在物业公司执行的上述收费项目中，包含了中修费0.42元。根据北京市的有关规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，即不得纳入物业费的收费项目中。因此，物业公司依据的收费标准中存在国家明令禁止重复收费的项目，应当依据此标准将向答辩人多收取的物业管理费用予以返还。
物业收费“公示”至关重要
根据物业服务收费管理办法的有关规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。但物业公司并没有向业主公示过任何有关收费方面的信息。毕律师就此点向法庭提出疑议。该质疑意见为法官所采纳，物业公司被要求就其收费项目的合理组成进行说明。然而，该物业公司始终未能向法庭提供。
【法院判决】
第一次开庭审理之后，物业公司当即主动向张先志提出庭外和解。后双方以以1.63元/平米的标准达成和解，比原来节省了1.17元/平米。尔后，物业公司与张先志均向宣武区法院提出撤诉申请。2007年11月，宣武法院作出民事裁定书，准许双方撤回起诉。
2002年7月，张先志（化名）入住北京某小区，与前期物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：物业费的收费标准根据北京市物价局、北京市房屋管理局（房）字[1997]第196号文规定的收费标准，并根据住宅楼实际情况经物价局批准确定为按2.8元/月/平米（建筑面积）。后由于该物业公司多项服务不到位，张先志拒绝交纳物业费用。2007年4月，该物业公司起诉至宣武区人民法院，请求判决张先志给付物业管理费及滞纳金共计3.6万元。被推上被告席的张先志随即委托了毕文强律师，以求反败为胜。
【律思再现】
近几年物业公司与业主之间的矛盾纠纷日益突显，物业纠纷案件大量增长，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付物业费的案件。大量业主由于拒交、欠交物业费而被告上法庭，可以说，这里面不乏有一部分是恶意欠费者，但是大部分人是因为对物业公司服务不满意而拖欠物业费。但也这是基于这一行为的恶意性，使得被诉业主的维权之旅荆棘丛生！
如何走出窘境？毕律师接受委托后，对案件的性质和案情进行了常规分析，认为：如果仅仅是积极应诉、举证证明不交物业费的理由是物业公司服务水平差，由于实际情况中业主个人搜集到的证明物业公司对其提供的服务不达标的证据不具有普遍代表性，其结果往往很难仅凭此使法院做出利于被告的判决，败诉的可能性极大。于是，毕律师时与委托人进行了沟通，经过同意在举证期限届满前向物业公司提起了反诉，以物业收费标准为突破口，揭密物业收费内幕！
毕律师对物业公司的收费情况进行了汇总，制作了明晰的物业收费标准对比表格。在法庭上主要从三个方面着手，阐述代理意见。
《前期物业管理服务协议》中约定的收费依据存在问题
经过毕律师调查，北京市房屋管理局（房）字[1997]第196号文的有效期已过，且物价局做出的《关于小区物业管理服务收费标准的批复》中并没有明确物业管理费的标准为按2.8元/月/平米，因此协议中有关收费标准的约定不具有真实性。
找出法规明令禁止重复收费的项目，要求物业公司返还
经过对照分析，毕律师发现在物业公司执行的上述收费项目中，包含了中修费0.42元。根据北京市的有关规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，即不得纳入物业费的收费项目中。因此，物业公司依据的收费标准中存在国家明令禁止重复收费的项目，应当依据此标准将向答辩人多收取的物业管理费用予以返还。
物业收费“公示”至关重要
根据物业服务收费管理办法的有关规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。但物业公司并没有向业主公示过任何有关收费方面的信息。毕律师就此点向法庭提出疑议。该质疑意见为法官所采纳，物业公司被要求就其收费项目的合理组成进行说明。然而，该物业公司始终未能向法庭提供。
【法院判决】
第一次开庭审理之后，物业公司当即主动向张先志提出庭外和解。后双方以以1.63元/平米的标准达成和解，比原来节省了1.17元/平米。尔后，物业公司与张先志均向宣武区法院提出撤诉申请。2007年11月，宣武法院作出民事裁定书，准许双方撤回起诉。
本文关键词：物业费纠纷,业主,物业公司,毕文强
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