房改房回迁居民的物业费纠纷
2009/9/23 16:57:53作者：本站 摘自： 编辑：YQ
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【事实概要】
——前期背景
1996年，北京市宣武区椿树地区进行居民小区危旧房改造。1999年拆迁工程完毕，项目开发单位北京XX房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）按照1992年7月开始施行的《北京市职工购买公有住宅楼房管理服务收费暂行办法》 所规定房改房政策以成本价或标准价向回迁居民出售楼房，并发给业主注明房改房所有权性质的临时产权证明。此外，业主与前期物业服务公司（以下简称“前期物业”）约定物业收费标准适用《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》：每月每户8元钱。
2001年7月，前期物业因违反规定向业主收取多项约定外的物业费（并因此而受到宣武区物价局的行政处罚）等问题退出椿树园小区。同时，北京XX物业管理有限责任公司（以下简称XX物业）进驻，并要求重新适用《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》所规定物业收费标准。这一要求受到业主们的普遍抵制，故XX物业未能与诸业主签订物业服务合同。
2003年，回迁居民依政策可开始办理房屋产权证。以此为契机，XX物业要求业主与其签订物业服务合同，否则暂押业主产权证！面对此无理要求，少数业主选择了屈服，多数业主仍然拒绝订立物业合同与交纳物业费用。
——委托前后
2005年4月，XX物业将周勤（化名）等五位椿树园业主诉至宣武区法院，要求其按照每平米每月1元钱的标准交纳2001年8月至2005年12月期间的物业费用。手持法庭传票，五被告全权委托毕文强律师代理其案。
【办案掠影】
被告身份无可避免地营造了委托人一方的被动之劣势，如欲改变劣势，势必要寻求突破点，进行质的反攻。
办案第一辑：分析案情，寻求突破点！
承办该案后，毕文强律师根据自委托人处所获材料对案件进行常规分析，针锋相对地就原告诉求提炼出抗辩要点：
■ 原告未与被告五业主建立合法的物业管理关系
建立合法的物业管理关系是物业公司向小区业主收费物业费用的必要依据，没有这个依据，物业公司就无权向业主收取费用。然而案中，原告XX物业至今未与被诉五业主签订物业合同，也就无建立合法的物业管理关系而言。
■ 原告未给被告五业主提供相应的服务
提供相应标准的服务是物业公司向业主收取费用的事实基础。在XX物业没有提出充分的证据证明其提供了符合强制性标准的物业服务的情况下，原告不具备向被告收取物业费的事实基础。
■ 原告向被告业主收取物业费标准是否合法合理
房屋性质对物业费交纳方式及标准均有决定性影响。被告业主系按照房改房标准进行购房的，根据当时《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，交纳费用的标准为每月每户8元钱的标准交纳，其他物业费用则应当由售房单位交纳，也就是由开发商交纳。换言之，房改房的物业费用交纳方式是与普通商品房交纳方式明显不同，椿树园小区交纳物业费用的主体应当是房改房业主与开发商。而原告仅向业主收取物业费，且收费标准以普通商品房收费标准为据，既不合理，也不合法。
以上几点当庭使得原告之请求权基础被批驳得体无完肤，加之房改房的物业收费标准涉及行政机关的政策性因素，案件审理陷入僵局，转而进入漫长的调解阶段。直至2006年12月下旬，宣武法院方作出一纸判决，勉强支持了原告XX物业的诉讼主张。毕文强律师随即以委托人名义将案件进入上诉审程序！
办案第二辑：集中力量，继诉突破点！
进入二审之同时，毕文强律师针对一审原告在庭审中所举证据——有关政府部门就椿树园小区改变物业收费标准的函启动了行政之诉。通过该诉，原告唯一的“救命稻草”不复存在——改变物业收费标准的政府函件被司法确认为不具有强制效力！后，毕文强律师乘胜追击，向二审法院重申了涉案小区的房改房性质，物业费交纳主体应为业主与开发商，交纳标准应为每户每月8元。而这一观点始受到二审法院重视。
恰值业主维权实现“人和”之时，我国新民事诉讼法开始实施这一“天时”成为毕文强律师办案策略新的基点。毕律师再度以委托人名义向最高人民法院申请启动审判监督程序，最高人民法院作出了发回重审的决定，从而五业主维权案在历经两年又半载的“柳暗”之态后重见“花明”。
【律师说法】
本案委托人被诉恶意拖欠物业费，但实为国家住房制度改革中民众自发维权的一种表现：对于支持国家建设的回迁居民的承诺不应改变，即使改变也应当以不损害回迁居民既存利益为前提。否则，业主维权在所难免。
从法律的角度反观本案，其深层矛盾根源在于：政府在推动城市建设时给予开发商一些优惠措施，要求其将部分利益让渡给配合城市建设的回迁居民，然开发商与物业在后期违背了这一利益分配原则，通过政府有关部门改变原来的规定，从而导致回迁居民的利益受损。
分析这一根源，开发商已在开发过程中获取极为优惠的政策支持，在回迁后亦掌握大量公共区域的所有权以及相关财产增益，已然获得其交纳部分物业费的对价利益。因此，开发商其后要求政府有关主管部门以其是市场化运作的公司为由取缔这一义务承担的做法显然不具备合理性，也不应受到法律保护。
在上述基础上，物业公司就不得主张业主单方支付普通商品住房物业费标准的物业费！
——前期背景
1996年，北京市宣武区椿树地区进行居民小区危旧房改造。1999年拆迁工程完毕，项目开发单位北京XX房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）按照1992年7月开始施行的《北京市职工购买公有住宅楼房管理服务收费暂行办法》 所规定房改房政策以成本价或标准价向回迁居民出售楼房，并发给业主注明房改房所有权性质的临时产权证明。此外，业主与前期物业服务公司（以下简称“前期物业”）约定物业收费标准适用《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》：每月每户8元钱。
2001年7月，前期物业因违反规定向业主收取多项约定外的物业费（并因此而受到宣武区物价局的行政处罚）等问题退出椿树园小区。同时，北京XX物业管理有限责任公司（以下简称XX物业）进驻，并要求重新适用《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》所规定物业收费标准。这一要求受到业主们的普遍抵制，故XX物业未能与诸业主签订物业服务合同。
2003年，回迁居民依政策可开始办理房屋产权证。以此为契机，XX物业要求业主与其签订物业服务合同，否则暂押业主产权证！面对此无理要求，少数业主选择了屈服，多数业主仍然拒绝订立物业合同与交纳物业费用。
——委托前后
2005年4月，XX物业将周勤（化名）等五位椿树园业主诉至宣武区法院，要求其按照每平米每月1元钱的标准交纳2001年8月至2005年12月期间的物业费用。手持法庭传票，五被告全权委托毕文强律师代理其案。
【办案掠影】
被告身份无可避免地营造了委托人一方的被动之劣势，如欲改变劣势，势必要寻求突破点，进行质的反攻。
办案第一辑：分析案情，寻求突破点！
承办该案后，毕文强律师根据自委托人处所获材料对案件进行常规分析，针锋相对地就原告诉求提炼出抗辩要点：
■ 原告未与被告五业主建立合法的物业管理关系
建立合法的物业管理关系是物业公司向小区业主收费物业费用的必要依据，没有这个依据，物业公司就无权向业主收取费用。然而案中，原告XX物业至今未与被诉五业主签订物业合同，也就无建立合法的物业管理关系而言。
■ 原告未给被告五业主提供相应的服务
提供相应标准的服务是物业公司向业主收取费用的事实基础。在XX物业没有提出充分的证据证明其提供了符合强制性标准的物业服务的情况下，原告不具备向被告收取物业费的事实基础。
■ 原告向被告业主收取物业费标准是否合法合理
房屋性质对物业费交纳方式及标准均有决定性影响。被告业主系按照房改房标准进行购房的，根据当时《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，交纳费用的标准为每月每户8元钱的标准交纳，其他物业费用则应当由售房单位交纳，也就是由开发商交纳。换言之，房改房的物业费用交纳方式是与普通商品房交纳方式明显不同，椿树园小区交纳物业费用的主体应当是房改房业主与开发商。而原告仅向业主收取物业费，且收费标准以普通商品房收费标准为据，既不合理，也不合法。
以上几点当庭使得原告之请求权基础被批驳得体无完肤，加之房改房的物业收费标准涉及行政机关的政策性因素，案件审理陷入僵局，转而进入漫长的调解阶段。直至2006年12月下旬，宣武法院方作出一纸判决，勉强支持了原告XX物业的诉讼主张。毕文强律师随即以委托人名义将案件进入上诉审程序！
办案第二辑：集中力量，继诉突破点！
进入二审之同时，毕文强律师针对一审原告在庭审中所举证据——有关政府部门就椿树园小区改变物业收费标准的函启动了行政之诉。通过该诉，原告唯一的“救命稻草”不复存在——改变物业收费标准的政府函件被司法确认为不具有强制效力！后，毕文强律师乘胜追击，向二审法院重申了涉案小区的房改房性质，物业费交纳主体应为业主与开发商，交纳标准应为每户每月8元。而这一观点始受到二审法院重视。
恰值业主维权实现“人和”之时，我国新民事诉讼法开始实施这一“天时”成为毕文强律师办案策略新的基点。毕律师再度以委托人名义向最高人民法院申请启动审判监督程序，最高人民法院作出了发回重审的决定，从而五业主维权案在历经两年又半载的“柳暗”之态后重见“花明”。
【律师说法】
本案委托人被诉恶意拖欠物业费，但实为国家住房制度改革中民众自发维权的一种表现：对于支持国家建设的回迁居民的承诺不应改变，即使改变也应当以不损害回迁居民既存利益为前提。否则，业主维权在所难免。
从法律的角度反观本案，其深层矛盾根源在于：政府在推动城市建设时给予开发商一些优惠措施，要求其将部分利益让渡给配合城市建设的回迁居民，然开发商与物业在后期违背了这一利益分配原则，通过政府有关部门改变原来的规定，从而导致回迁居民的利益受损。
分析这一根源，开发商已在开发过程中获取极为优惠的政策支持，在回迁后亦掌握大量公共区域的所有权以及相关财产增益，已然获得其交纳部分物业费的对价利益。因此，开发商其后要求政府有关主管部门以其是市场化运作的公司为由取缔这一义务承担的做法显然不具备合理性，也不应受到法律保护。
在上述基础上，物业公司就不得主张业主单方支付普通商品住房物业费标准的物业费！
本文关键词：物业费纠纷,房改房,回迁房,业主,毕文强
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