业委会备案受阻，七业主怒告居街道办错误意见
2009/9/23 17:11:18作者：本站 摘自： 编辑：YQ
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【主题】
业委会成立备案制的可诉性•街道办、居委会指导的可诉性
【案情】
格瑞雅居(Greenland)小区位于通州北苑环岛南，内环路9号，距国贸15公里，紧邻翠屏北里南侧。格瑞雅居小区占地47700平米，建筑面积90700平米，其中住宅建筑面积72110.34平米，由4栋6层板楼和3栋11层板式小高层及两栋连排独立商铺组成。
2007年4月，格瑞雅居小区广大业主在北京市通州区建委小区办及梨园地区办事处的指导下，召开了业主大会，选举产生了业主委员会。2007年10月召开首次业主大会第二次会议，表决通过《管理规约》和《业主大会议事规则》。2007年10月，业委会将备案材料报送梨园办事处和小区办备案。梨园办事处、格瑞雅居居委会分别在业委会备案单上签署意见，表明其对业主大会未进行监督、指导，业主大会召开全过程的真实性无法保障。2007年12月通州区小区办作出《关于格瑞雅居小区业主大会筹备组提交书面材料的备案意见》，告知：“由于格瑞雅居社区居委会、梨园地区办事处在备案单中明确表示该小区首次业主大会第二次会议全过程未告知居委会及办事处，上述两部门对此次业主大会全过程的真实性不予认可，故我办暂不予以备案。”
据此，业委会7业主分别将通州区建委、梨园地区办事处告上法庭，要求撤销梨园地区办事处及格瑞雅居居委会的备案意见，同时撤销通州区小区办的不予备案意见。北京市通州区法院受理此案后以不属于人民法院行政诉讼受案范围为由，裁定驳回起诉，七业主上诉至北京市第二中级人民法院，最终取得裁定撤销北京市通州区人民法院裁定，指令北京市通州区法院继续审理。
本案历时近两年时间，一、二审均驳回了七业主的诉求。
【法院判决】
法院认为，《物业管理条例》第十六条第一款规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。据此，本案中，梨园办事处系法规规定的小区业主委员会备案机关。
根据《物业管理条例》的相关规定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府对于小区成立业主大会，并选举产生业主委员会具有行政指导职责。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。故小区业主有义务在接受物业管理机关及居民委员会指导下召开业主大会，成立业主委员会。上述规定构成业主委员会备案的形式合法要件。
本案中，格瑞雅居小区首次业主大会第二次会议未告知居委会，未接受物业管理机关指导的事实表明业主委员会的备案欠缺合法形式要件。街道办事处在业主委员会报送备案的备案单上签署的三条意见并无不妥。故通州区建委下属通州区小区办形成的暂不予备案意见并不违反法律规定。法院据此认定业主要求撤销街道办备案意见及小区办作出的《备案意见》的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持，判决驳回。
【律师解析】
“难备案”是业主委员会“成立难”的一个主要因素。实践中，很多小区的业主委员会往往在备案过程中受阻，有的业主委员会甚至因为无法备案而最终夭折，不仅浪费了大量的人力、物力、财力，而且极大了挫伤了业主民主自治的积极性，不利于社区的稳定与发展。
本案格瑞雅居小区业主的遭遇，在北京乃至全国都应当普遍存在。即在业主委员会成立过程中，由于未依法接受居委会、街道办指导，未与其形成共识，致使其签署否定性意见，导致不能顺利备案。虽然本案中业主要求撤销街道办、小区办备案意见的诉讼请求均被一、二审法院驳回，但法院的认定以及审理思路均透露出一些积极的趋势。
一、明确业主委员会备案的形式合法要件。
《物业管理条例》第十六条第一款确立了业主委员会成立的备案制，也就是说只有经过依法备案的业主委员会才具有合法的主体资格，然而目前的法律规定中并未涉及备案条件的具体规定，这就导致在实践中常常因此而产生各种纠纷。本案判诀提到了 “业主委员会备案的形式合法要件”这一概念，并对备案的形式合法要件进行了较为详细的阐述，这是司法实践中首次对业主委员会备案制进行认定。
从判决来看，目前司法实践认定的符合“备案形式合法要件”的条件主要有以下几点：
（一） 业主委员会的告知义务。
这种告知义务是指住宅小区的业主大会会议及业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。通俗的说就是业主大会、业主委员会针对小区事务作出任何决定只要提前以书面形式通知居委会，即可以认定履行了这种告知义务。
（二） 业主委员会接受指导和监督义务。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。小区业主有义务子啊接受物业管理机关及居民委员会指导下召开业主大会，成立业主委员会。
只要业主委员会在成立过程中依法履行了以上两个义务，那么即可以认定符合业主委员会备案形式要件，应当予以备案。
二、首次在司法实践中认定“备案意见”属于行政诉讼范围。
本案业主实际上提起两个诉讼请求，一是请求法院撤销梨园办事处在《北京市业主委员会备案单》上签署的三条意见，二是请求法院撤销小区办的不予备案意见。这两个诉求，在一审时都被通州区法院以不属于行政诉讼受案范围为由裁定予以驳回，二审法院均对此进行了纠正，认为应当属于行政诉讼受案范围，并指定通州区继续审理。
这一变化实际上传达了一个积极的信息，即业主委员会在履行告知义务、接受指导和监督义务后，如果居委会、街道办不依法签署予以肯定的备案意见，那么业主完全可以诉至法院，要求撤销其备案意见，并重新作出备案意见。
三、居委会错误指导怎么办？
居委会在业主委员会成立过程中的指导错误，在现实中经常出现。我们首先需要确定什么叫做“指导错误”？
笔者认为界定居委会指导是否错误的标准应当是“合理”、“合法”。（见下图）
A.不合理、不合法 “错误”
居委会指导 B.合理、不合法 “错误”
C.合理、合法 “正确”
按照《行政诉讼法》的规定，行政指导不属于行政诉讼法的受案范围，《物业管理条例》赋予了居委会对业主大会、业主委员会的指导和监督职责，但这种指导只是一种意见，不具有强制力。如果居委会指导不合法，业主或者业主委员会可以听取指导，但并非一定要按照指导行事。如果居委会以此为由拒绝在业主委员会成立备案单上签署意见或签署错误意见，那么业主可以据此诉至法院，依法维护自身权益。
业委会成立备案制的可诉性•街道办、居委会指导的可诉性
【案情】
格瑞雅居(Greenland)小区位于通州北苑环岛南，内环路9号，距国贸15公里，紧邻翠屏北里南侧。格瑞雅居小区占地47700平米，建筑面积90700平米，其中住宅建筑面积72110.34平米，由4栋6层板楼和3栋11层板式小高层及两栋连排独立商铺组成。
2007年4月，格瑞雅居小区广大业主在北京市通州区建委小区办及梨园地区办事处的指导下，召开了业主大会，选举产生了业主委员会。2007年10月召开首次业主大会第二次会议，表决通过《管理规约》和《业主大会议事规则》。2007年10月，业委会将备案材料报送梨园办事处和小区办备案。梨园办事处、格瑞雅居居委会分别在业委会备案单上签署意见，表明其对业主大会未进行监督、指导，业主大会召开全过程的真实性无法保障。2007年12月通州区小区办作出《关于格瑞雅居小区业主大会筹备组提交书面材料的备案意见》，告知：“由于格瑞雅居社区居委会、梨园地区办事处在备案单中明确表示该小区首次业主大会第二次会议全过程未告知居委会及办事处，上述两部门对此次业主大会全过程的真实性不予认可，故我办暂不予以备案。”
据此，业委会7业主分别将通州区建委、梨园地区办事处告上法庭，要求撤销梨园地区办事处及格瑞雅居居委会的备案意见，同时撤销通州区小区办的不予备案意见。北京市通州区法院受理此案后以不属于人民法院行政诉讼受案范围为由，裁定驳回起诉，七业主上诉至北京市第二中级人民法院，最终取得裁定撤销北京市通州区人民法院裁定，指令北京市通州区法院继续审理。
本案历时近两年时间，一、二审均驳回了七业主的诉求。
【法院判决】
法院认为，《物业管理条例》第十六条第一款规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。据此，本案中，梨园办事处系法规规定的小区业主委员会备案机关。
根据《物业管理条例》的相关规定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府对于小区成立业主大会，并选举产生业主委员会具有行政指导职责。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。故小区业主有义务在接受物业管理机关及居民委员会指导下召开业主大会，成立业主委员会。上述规定构成业主委员会备案的形式合法要件。
本案中，格瑞雅居小区首次业主大会第二次会议未告知居委会，未接受物业管理机关指导的事实表明业主委员会的备案欠缺合法形式要件。街道办事处在业主委员会报送备案的备案单上签署的三条意见并无不妥。故通州区建委下属通州区小区办形成的暂不予备案意见并不违反法律规定。法院据此认定业主要求撤销街道办备案意见及小区办作出的《备案意见》的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持，判决驳回。
【律师解析】
“难备案”是业主委员会“成立难”的一个主要因素。实践中，很多小区的业主委员会往往在备案过程中受阻，有的业主委员会甚至因为无法备案而最终夭折，不仅浪费了大量的人力、物力、财力，而且极大了挫伤了业主民主自治的积极性，不利于社区的稳定与发展。
本案格瑞雅居小区业主的遭遇，在北京乃至全国都应当普遍存在。即在业主委员会成立过程中，由于未依法接受居委会、街道办指导，未与其形成共识，致使其签署否定性意见，导致不能顺利备案。虽然本案中业主要求撤销街道办、小区办备案意见的诉讼请求均被一、二审法院驳回，但法院的认定以及审理思路均透露出一些积极的趋势。
一、明确业主委员会备案的形式合法要件。
《物业管理条例》第十六条第一款确立了业主委员会成立的备案制，也就是说只有经过依法备案的业主委员会才具有合法的主体资格，然而目前的法律规定中并未涉及备案条件的具体规定，这就导致在实践中常常因此而产生各种纠纷。本案判诀提到了 “业主委员会备案的形式合法要件”这一概念，并对备案的形式合法要件进行了较为详细的阐述，这是司法实践中首次对业主委员会备案制进行认定。
从判决来看，目前司法实践认定的符合“备案形式合法要件”的条件主要有以下几点：
（一） 业主委员会的告知义务。
这种告知义务是指住宅小区的业主大会会议及业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。通俗的说就是业主大会、业主委员会针对小区事务作出任何决定只要提前以书面形式通知居委会，即可以认定履行了这种告知义务。
（二） 业主委员会接受指导和监督义务。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。小区业主有义务子啊接受物业管理机关及居民委员会指导下召开业主大会，成立业主委员会。
只要业主委员会在成立过程中依法履行了以上两个义务，那么即可以认定符合业主委员会备案形式要件，应当予以备案。
二、首次在司法实践中认定“备案意见”属于行政诉讼范围。
本案业主实际上提起两个诉讼请求，一是请求法院撤销梨园办事处在《北京市业主委员会备案单》上签署的三条意见，二是请求法院撤销小区办的不予备案意见。这两个诉求，在一审时都被通州区法院以不属于行政诉讼受案范围为由裁定予以驳回，二审法院均对此进行了纠正，认为应当属于行政诉讼受案范围，并指定通州区继续审理。
这一变化实际上传达了一个积极的信息，即业主委员会在履行告知义务、接受指导和监督义务后，如果居委会、街道办不依法签署予以肯定的备案意见，那么业主完全可以诉至法院，要求撤销其备案意见，并重新作出备案意见。
三、居委会错误指导怎么办？
居委会在业主委员会成立过程中的指导错误，在现实中经常出现。我们首先需要确定什么叫做“指导错误”？
笔者认为界定居委会指导是否错误的标准应当是“合理”、“合法”。（见下图）
A.不合理、不合法 “错误”
居委会指导 B.合理、不合法 “错误”
C.合理、合法 “正确”
按照《行政诉讼法》的规定，行政指导不属于行政诉讼法的受案范围，《物业管理条例》赋予了居委会对业主大会、业主委员会的指导和监督职责，但这种指导只是一种意见，不具有强制力。如果居委会指导不合法，业主或者业主委员会可以听取指导，但并非一定要按照指导行事。如果居委会以此为由拒绝在业主委员会成立备案单上签署意见或签署错误意见，那么业主可以据此诉至法院，依法维护自身权益。
本文关键词：业委会,街道办,小区办,物业纠纷,毕文强
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