业主自管权的法律确认•业主自治的内容丰富

2009/9/23 17:23:10作者：YQ　摘自：　编辑：YQ

---写于品阁业委会物业费案胜诉后
物业费类型的案件多为物业公司起诉业主，而一般以业主败诉为结局。本案品阁业主委员会的胜诉实际上开创了物业费纠纷案件的新类型，使得这类案件原、被告不再是单一的物业公司与普通业主，另一方面，法院的判决更加明晰了在实践中较为模糊的物业管理概念，使得法律规定更具有操作性。
而从理论的角度来说，品阁业委会的胜诉对推动业主自治管理这一新型管理模式的发展意义重大，它标志着业主自管权开始从法律条文走向实体的法律保护。
作为一名致力于社区房产法律服务的律师，激动心情自不言而喻。
一、小区开发商的身份确认，使得其权利义务更加具体。
现实中，开发商在小区交付业主后往往自留了大量的面积，这部分自留面积可以是会所、地下停车场、商铺等等其他小区商业配套，由于大部分物业公司与开发商的牵连关系，使得开发商对其自留面积常常享受免交物业费的“优惠待遇”，即便业主更换物业公司，开发商这种待遇的不透明性也往往使得业主们难以察觉。而实质上由于物业管理的不可分性，开发商实际是在免费的享受物业服务，这种待遇必将建立在损害其他业主利益的基础之上。
从长远来看，品阁业委会的胜诉对于全北京市乃至全国的小区物业管理具有积极意义。开发商将小区建成交付给购房人后，其身份已经发生了变化，如果有自留的面积，那么其身份更为复杂，一方面基于合同关系，他具有建筑物的质量保修义务，另一方面基于物权关系其具有业主身份，应当遵守小区内的各项管理规定，履行业主义务。
二、物业管理概念更为清晰，业主不交物业费之损害更为明确。
《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
“小区的物业服务是多种服务的集合，某公司以其没有接受物业服务而拒绝支付物业费，不履行其对小区公共事务分担的责任，违反了业主应当承担的义务。”这句话出自品阁案判决，笔者认为此乃解释物业管理定义之点睛之句，它通俗而且更加宽泛的解释了《物业管理条例》第二条对物业管理的定义。
据此我们可以认为物业管理是多种服务的集合，它主要针对的是小区中的共有部位、共有设施、设备进行管理、维护的活动，对业主而言它是小区内的公共事务。开发商作为业主不交物业费是对全体业主的损害，那么反过来说，其他普通业主不交纳物费其实损害的也是全体业主的利益。
三、业主自管权的法律认可，进一步丰富了业主自治的表现形式。
在中国，业主自治的精神资源是极端匮乏的。几十年的计划经济与国有体制，使城市人口习惯于他治，而不知自治为何物。而何为业主自治，一直是争议的焦点。笔者倒认为，什么是业主自治并不重要，重要的是业主这一个新兴的中产阶级，如何行使《物权法》赋予的权利和由此派生出来的其他权利。
笔者将业主自管权，理解为业主的自治物业管理权，是《物权法》、《物业管理条例》赋予业主权利中的一种，业主正是通过这些权利的行使，来实现真正意义上的业主自治。
在北京，90年代以来形成的居民小区，只有少部分建立了自治的业主委员会。这些业主委员会很多因为委员的不负责任或业主的冷漠而不能运转，甚至因为委员会与业主之间的互相猜疑而分崩离析。品阁小区的特殊性在于业主对业主委员会有高度的信任感而将物业管理完全由业主授权业主委员会进行，业主直接向业委会交纳物业费，而业委会本身又具备了进行管理的能力基础。品阁小区不但完全拒绝了他治，而且将业主自治的理念发挥到了极致，并收获较好的效果。而法院对此的认可，无疑为业主自治的管理方式提供了更多的选择。
而从另一个角度来说，品阁的胜诉已经完全证明了业主向业主委员会交纳物业管理费是切实可行的，社区内的结构性矛盾终将以此得到解决。

本文关键词：业主,业主自治,品阁小区,毕文强
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