如何应对更换物业过程中的老物业拒绝撤出？
2009/9/23 17:34:21作者：本站 摘自： 编辑：YQ
文字显示大小选择：【 】
---记群芳三园物业公司拒绝撤出案
【主题】
物业公司拒绝撤出的救济手段
【案情】
群芳三园小区位于北京市通州区梨园镇云景里，总建筑面积80000平方米，共有住宅11栋。2007年11月3日通州群芳三园小区业主委员会依法成立，并通过备案。
2007年1月，群芳三园小区召开业主大会，就对目前物业公司服务满意程度，以及续签物业服务合同或招投标选聘物业公司事宜征求全体业主意见。4月，小区业主大会依法产生决议“授权业委会通过招投标选聘物业公司并签订物业服务合同”，随后业委会将此决议公示并通知物业公司。
根据业主大会决议，业委会于2007年7月完成招标备案工作，正式启动招标程序，并于9月完成招投标与新物业公司签订《物业服务合同》。随后业委会多次通知老物业公司要求其做好物业交接准备，而老物业公司对此不做任何回应。
据此，业委会将老物业公司推上被告席，要求其撤出小区，并依法移交物业管理工作。
【律师点评】
“新老物业交接”已成为社区问题中的难点，本案这种情况在实践中并且非常普遍，即老物业公司占据物业管理用房不移交资料，拒不退出，新物业公司无法进驻。这种情况一旦处理不好，常常引发更激烈冲突，甚至流血事件，业委会将完全陷入困境。
那么老物业公司拒不退出的怎么办？
一、 行政救济。
所谓行政救济是指按照相关法律规定，通过向行政主管机关举报、投诉等方式，由行政主管机关对拒绝撤出的物业公司给予行政干预或处罚，达到迫使其撤离的目的。
根据《物业管理条例》第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
就北京而言，相关行政主管机关还专门针对物业交接颁布了指导意见，就新、老物业公司交接做了比较细致的规定。按照《北京市建设委员会关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》第十二条：在项目交接过程中，违反《物业管理条例》规定，不移交有关资料的，区县建委应依法予以处罚。原物业管理企业拒不撤出项目的，或新物业管理企业强行接管造成物业管理状况混乱、出现重大事故、社会影响恶劣的，市、区建委依法对该企业进行行政处罚，停止该企业资质并限期整顿，整顿期间该企业不得参与本市物业管理项目的投标。同时，市建委将该企业不良行为予以通报和网上公示，记入企业信用档案警示系统，提示相关行政主管部门和社会各界共同监督。
二、司法救济
司法救济是指业主委员会向法院起诉，通过诉讼手段取得老物业公司撤出的判决，达到使其撤出的目的。但这种方式相对于行政救济成本比较高，而且业主委员会的诉求是否能得到法院法院认可，取得有利的判决尚具有不确定性。
《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业所进行的物业管理。通常，前期物业服务合同会约定期限，但是期限未满、业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。因此，只要业主委员会与新的物业公司签订的物业服务合同生效，原物业服务合同无论是否到期都应当终止，这种终止是法律直接规定的。
根据《合同法》第92条规定，合同的权利义务终止后，当事人还应当根据交易习惯履行通知、保密、协助等后合同义务。合同权利义务终止后的义务又称后合同义务。在合同关系终止后，尽管当事人之间不再承担合同义务，但当事人亦应根据诚实信用原则，承担某些必要的附随义务。违反这一义务会产生与违反一般合同义务相同的法律后果，即产生债务不履行的责任。
后合同义务在物业管理关系中主要体现为，物业服务企业在物业服务合同终止后应向业主委员会移交物业资料。《物业管理条例》第二十九条、第五十九条有比较详细的规定。按《北京市建设委员会关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》第八条：前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。通过诉讼迫使老物业公司撤离是有足够法律依据的。
实践中，业主委员会可以根据不同情况，分别采取以上两种方式。但要想从根本上解决目前物业交接难的问题，还需要尽快落实《物权法》及相关配套法律，明确业委会法律地位；政府主管部门也应加强对物业管理企业的监管，建立物业管理退出机制，以及强制执行阶段采取冻结公司账户等实际手段迫使其撤离。
【主题】
物业公司拒绝撤出的救济手段
【案情】
群芳三园小区位于北京市通州区梨园镇云景里，总建筑面积80000平方米，共有住宅11栋。2007年11月3日通州群芳三园小区业主委员会依法成立，并通过备案。
2007年1月，群芳三园小区召开业主大会，就对目前物业公司服务满意程度，以及续签物业服务合同或招投标选聘物业公司事宜征求全体业主意见。4月，小区业主大会依法产生决议“授权业委会通过招投标选聘物业公司并签订物业服务合同”，随后业委会将此决议公示并通知物业公司。
根据业主大会决议，业委会于2007年7月完成招标备案工作，正式启动招标程序，并于9月完成招投标与新物业公司签订《物业服务合同》。随后业委会多次通知老物业公司要求其做好物业交接准备，而老物业公司对此不做任何回应。
据此，业委会将老物业公司推上被告席，要求其撤出小区，并依法移交物业管理工作。
【律师点评】
“新老物业交接”已成为社区问题中的难点，本案这种情况在实践中并且非常普遍，即老物业公司占据物业管理用房不移交资料，拒不退出，新物业公司无法进驻。这种情况一旦处理不好，常常引发更激烈冲突，甚至流血事件，业委会将完全陷入困境。
那么老物业公司拒不退出的怎么办？
一、 行政救济。
所谓行政救济是指按照相关法律规定，通过向行政主管机关举报、投诉等方式，由行政主管机关对拒绝撤出的物业公司给予行政干预或处罚，达到迫使其撤离的目的。
根据《物业管理条例》第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
就北京而言，相关行政主管机关还专门针对物业交接颁布了指导意见，就新、老物业公司交接做了比较细致的规定。按照《北京市建设委员会关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》第十二条：在项目交接过程中，违反《物业管理条例》规定，不移交有关资料的，区县建委应依法予以处罚。原物业管理企业拒不撤出项目的，或新物业管理企业强行接管造成物业管理状况混乱、出现重大事故、社会影响恶劣的，市、区建委依法对该企业进行行政处罚，停止该企业资质并限期整顿，整顿期间该企业不得参与本市物业管理项目的投标。同时，市建委将该企业不良行为予以通报和网上公示，记入企业信用档案警示系统，提示相关行政主管部门和社会各界共同监督。
二、司法救济
司法救济是指业主委员会向法院起诉，通过诉讼手段取得老物业公司撤出的判决，达到使其撤出的目的。但这种方式相对于行政救济成本比较高，而且业主委员会的诉求是否能得到法院法院认可，取得有利的判决尚具有不确定性。
《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业所进行的物业管理。通常，前期物业服务合同会约定期限，但是期限未满、业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。因此，只要业主委员会与新的物业公司签订的物业服务合同生效，原物业服务合同无论是否到期都应当终止，这种终止是法律直接规定的。
根据《合同法》第92条规定，合同的权利义务终止后，当事人还应当根据交易习惯履行通知、保密、协助等后合同义务。合同权利义务终止后的义务又称后合同义务。在合同关系终止后，尽管当事人之间不再承担合同义务，但当事人亦应根据诚实信用原则，承担某些必要的附随义务。违反这一义务会产生与违反一般合同义务相同的法律后果，即产生债务不履行的责任。
后合同义务在物业管理关系中主要体现为，物业服务企业在物业服务合同终止后应向业主委员会移交物业资料。《物业管理条例》第二十九条、第五十九条有比较详细的规定。按《北京市建设委员会关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》第八条：前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接；原物业管理企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业管理企业和业主委员会应通过司法途径解决，不得强行接管。通过诉讼迫使老物业公司撤离是有足够法律依据的。
实践中，业主委员会可以根据不同情况，分别采取以上两种方式。但要想从根本上解决目前物业交接难的问题，还需要尽快落实《物权法》及相关配套法律，明确业委会法律地位；政府主管部门也应加强对物业管理企业的监管，建立物业管理退出机制，以及强制执行阶段采取冻结公司账户等实际手段迫使其撤离。
本文关键词：新老物业公司,换物业,业主委员会,毕文强
本文已经被阅读了：408次
本文已经被阅读了：408次
→ 读者评论：
→ 相关文章：
