不交物业费就不是合格业主了吗？·百子湾家园
2009/9/23 17:36:09作者：本站 摘自： 编辑：YQ
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---百子湾家园小区业主大会筹备组成员资格风波
【主题】
业主交费义务的界定•业主成员权的保护
【案情】
“百子湾家园”是经济适用房小区，位于CBD商圈东部，规划占地面积约24公顷，总建筑规模61万平方米。其中住宅建筑面积48万平方米，采用二梯4户或二梯5户单元设计组合，南北通透式住宅楼与独栋住宅单元楼自然围合成A、B、C三个居住组团。
在百子湾家园首次业主大会正的酝酿过程中，百子湾东社区居委会发出公告，称将组建百子湾家园业主大会筹备组，业主可到居委会报名，公告中除要求报名者携带身份证等资料外，还要求携带缴纳物业费的发票。公告发出当日，众多业主在社区网上提出质疑。业主认为，把物业费缴纳和参加业主大会筹备挂钩没有道理，缺乏法律依。
百子湾东社区居委会则认为，根据去年底新颁布的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，业主代表具有业主身份，应履行业主义务，而国务院颁布的《物业管理条例》第7条中规定“按时缴纳物业服务费用”是业主的义务。合格的业主代表应当履行缴纳物业费的义务，因此，居委会公告中把物业费发票作为了报名业主代表的条件。
这些争议应当如何认定呢？
【律师解析】
居委会会将业主提交有效期内的物业费缴纳凭证作为筹备组成员的产生条件显然是不恰当的，侵犯了业主的成员权，同时也严重违背了《物权法》的基本规定。
首先，根据《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。此条即规定了业主的成员权利，且并未对其行使权利进行任何限制。换句话讲，业主成为筹备组成员、委员会委员的选举权利及被选举权利，是《物权法》赋予业主的基本权利，不应当被侵犯。
其次，业主是否缴纳物业费用，与业主是否履行义务并不是对等的，即不能把履行业主义务简单地解释为缴纳物业费用。因为业主的成员权利与业主拒绝缴纳物业费用是两个法律关系，不能够混为一谈；业主的成员权利（被选举为委员对社区进行管理）是基本物权；而业主拒绝缴纳物业费用在目前则是与物业服务公司因服务纠纷产生的债权债务关系，即存在业主因物业公司提供物业服务差而拒绝缴纳物业费用的情况（此情况是债权人正当的权利），也存在业主没有合理事由而拖欠物业费用的情况。因此，一并将缴纳物业费用作为业主履行业主义务的看法是错误的。
再次，居委会会作为一个自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在负责百子湾家园小区首次业主委员会筹备工作时，应当严格依据《物权法》及相关行政主管部门规定，切实做好指导推动工作，而不应擅自超越相关规定作出扩大性解释。居委会在理解相关规定时，不应当超越法律及规定本身进行理解适用。《北京市建设委员关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知》[京建物〔2004〕345号]中对“履行业主义务”的解释为：指物业服务费缴纳、遵守业主公约等情况，应告知全体业主，便于业主选择和监督。不能模范履行业主义务的业主，不宜作为委员候选人。这里“履行业主义务”，仅指是“指物业服务费缴纳、遵守业主公约等情况，应告知全体业主，便于业主选择和监督”。并没有涉及是不是必须缴纳物业费；此外，“不能模范履行业主义务的业主，不宜作为委员候选人。”是符合《北京市朝阳区人民法院行政判决书（2003）朝行初字第61号》对“行政指导”的解释的，即“应通过示范、倡导、咨询、建议、训导等性质的行为方式予以实现，该行为应不具有当事人必须履行的法律后果，不应带有任何行政强制力。”“不宜”只是一种倡导，但不是“不能”。不应因此剥夺欠费业主的被选举权。此外，没有任何法律明确没有缴纳物业费的业主被剥夺被选举权的具体条文。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。
应当说，居委会负责首次业主大会，并对此进行指导，目的是让业主大会得以顺利召开，能够体现全体业主的共同意愿，实现业主管理社区的最终目标。而居委会的上述做法却恰恰与这一目标相冲突。
【主题】
业主交费义务的界定•业主成员权的保护
【案情】
“百子湾家园”是经济适用房小区，位于CBD商圈东部，规划占地面积约24公顷，总建筑规模61万平方米。其中住宅建筑面积48万平方米，采用二梯4户或二梯5户单元设计组合，南北通透式住宅楼与独栋住宅单元楼自然围合成A、B、C三个居住组团。
在百子湾家园首次业主大会正的酝酿过程中，百子湾东社区居委会发出公告，称将组建百子湾家园业主大会筹备组，业主可到居委会报名，公告中除要求报名者携带身份证等资料外，还要求携带缴纳物业费的发票。公告发出当日，众多业主在社区网上提出质疑。业主认为，把物业费缴纳和参加业主大会筹备挂钩没有道理，缺乏法律依。
百子湾东社区居委会则认为，根据去年底新颁布的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，业主代表具有业主身份，应履行业主义务，而国务院颁布的《物业管理条例》第7条中规定“按时缴纳物业服务费用”是业主的义务。合格的业主代表应当履行缴纳物业费的义务，因此，居委会公告中把物业费发票作为了报名业主代表的条件。
这些争议应当如何认定呢？
【律师解析】
居委会会将业主提交有效期内的物业费缴纳凭证作为筹备组成员的产生条件显然是不恰当的，侵犯了业主的成员权，同时也严重违背了《物权法》的基本规定。
首先，根据《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。此条即规定了业主的成员权利，且并未对其行使权利进行任何限制。换句话讲，业主成为筹备组成员、委员会委员的选举权利及被选举权利，是《物权法》赋予业主的基本权利，不应当被侵犯。
其次，业主是否缴纳物业费用，与业主是否履行义务并不是对等的，即不能把履行业主义务简单地解释为缴纳物业费用。因为业主的成员权利与业主拒绝缴纳物业费用是两个法律关系，不能够混为一谈；业主的成员权利（被选举为委员对社区进行管理）是基本物权；而业主拒绝缴纳物业费用在目前则是与物业服务公司因服务纠纷产生的债权债务关系，即存在业主因物业公司提供物业服务差而拒绝缴纳物业费用的情况（此情况是债权人正当的权利），也存在业主没有合理事由而拖欠物业费用的情况。因此，一并将缴纳物业费用作为业主履行业主义务的看法是错误的。
再次，居委会会作为一个自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在负责百子湾家园小区首次业主委员会筹备工作时，应当严格依据《物权法》及相关行政主管部门规定，切实做好指导推动工作，而不应擅自超越相关规定作出扩大性解释。居委会在理解相关规定时，不应当超越法律及规定本身进行理解适用。《北京市建设委员关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知》[京建物〔2004〕345号]中对“履行业主义务”的解释为：指物业服务费缴纳、遵守业主公约等情况，应告知全体业主，便于业主选择和监督。不能模范履行业主义务的业主，不宜作为委员候选人。这里“履行业主义务”，仅指是“指物业服务费缴纳、遵守业主公约等情况，应告知全体业主，便于业主选择和监督”。并没有涉及是不是必须缴纳物业费；此外，“不能模范履行业主义务的业主，不宜作为委员候选人。”是符合《北京市朝阳区人民法院行政判决书（2003）朝行初字第61号》对“行政指导”的解释的，即“应通过示范、倡导、咨询、建议、训导等性质的行为方式予以实现，该行为应不具有当事人必须履行的法律后果，不应带有任何行政强制力。”“不宜”只是一种倡导，但不是“不能”。不应因此剥夺欠费业主的被选举权。此外，没有任何法律明确没有缴纳物业费的业主被剥夺被选举权的具体条文。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。
应当说，居委会负责首次业主大会，并对此进行指导，目的是让业主大会得以顺利召开，能够体现全体业主的共同意愿，实现业主管理社区的最终目标。而居委会的上述做法却恰恰与这一目标相冲突。
本文关键词：物业费,物业费纠纷,毕文强
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