产权车位的收费之争

2009/12/18 14:45:31作者：杨强　摘自：　编辑：make

【案情】
北京市宣武区西华经典小区建筑风格庄重、典雅，系甲级公寓，小区停车位分布在小区地面及楼体地下一层、二层，其中地下停车位大部分为业主个人购买的产权车位。小区前期物业公司是口碑较好的香港某物业管理企业，物业管理资质二级，物业费2.6元/平米/月。
2001年8月，西华经典小区成立物业管理委员会，并与前期物业公司解除合同，前期物业公司于2001年12月撤出小区，北京某物业公司暂时对小区接管。
2002年11月18日，西华经典小区物业管理委员会与当时未取得物业管理资质、营业执照的北京龙颖基物业公司签订《物业管理委托合同书》，约定物业收费标准2.6元/平米/月，车位管理费统一按150元/月向使用车位的业主收取。该约定遭到了产权车位业主的一致反对。
2004年11月10日，物业管理委员会不顾业主反对与物业公司续签《物业服务合同》及《停车场安全管理补充合同》，合同于2008年12月14日到期。
2004年12月30日，西华经典小区物业管理委员会任期届满。
李先生2001年入住西华经典小区，同时购买了一个小区地下一层的产权车位，并于2002年4月23日领取了西华经典小区地下一层27号停车位的产权证。同其他产权车位业主一样，李先生认为物业管理委员会与物业公司的停车管理费约定没有征得产权车位业主的同意，而且自己是买的产权车位，不应当与其他非产权车位按同一标准交纳停车管理费，遂拒绝向物业公司交纳停车管理费。
2009年7月，物业公司诉至法院要求李先生交纳停车管理费。
【律师意见】
“西华经典物业管理委员会”没有资格代替有产权车位业主进行停车管理费事宜的约定。
首先，本案所涉西华经典小区地下一层停车场均为业主私人购买的停车位，属于部分业主所享有的专有部位，而该专有部位在使用过程中涉及的卫生、设施设备的维护，应当按照专有面积交纳物业管理费，并非停车位管理费。
其次，该专有部位与其他地面车位性质不同，仅仅涉及车位产权人，并不影响全体业主权益，故物业公司与物业管理委员会签订的《停车场安全管理补充合同》所述停车场范围不应包括业主私人购买的停车位。
从另一个角度来说，物业管理委员会代表的是小区内的全体业主，其签订相应的《物业服务合同》无可厚非，然而物业管理委员会是否能够代表产权车位业主约定管理费标准、签订相应合同？我们认为物业管理委员会如果没有取得产权车位业主的授权，那么其无权进行相应约定。按照相关法律的规定，物业管理委员会签订相应合同是需要取得业主大会表决并授权的。小区业主众多，但车位是有限的，相应产权车位业主更是小区众多业主中的一小部分人，在这种情况下，如果让全体业主来决定产权车位业主的停车收费标准，显而有失公平，这也不符合现行法律的规定。
【法院判决】
“业主车位收费标准可与物业公司协商”
2009年12月8日，北京市第一中级人民法院做出终审判决。
法院认定：西华经典小区物业管理委员会与物业公司签订的《停车场安全管理补充合同》，应认定为有效合同，在合同有效期内李先生应当按合同约定的每月150元的标准像物业公司交纳管理费。在合同到期后，不宜再认定双方仍然按原收费标准继续履行合同。理由在于：首先，该停车管理服务与物业管理服务在性质、服务内容和服务对象上有所不同，物业管理针对的是全体业主有关小区全方位的服务，而不是有选择地针对个别业主；而涉案诉争之事宜，并非是针对全体业主。其次，购买产权车位业主在支出相当数额的产权费用后，取得地下车位之产权，但在收费标准上，应当与未出卖产权之车位有所不同，否则有失公平。在合同期满后，双方应对车位管理费的收费标准进行协商，在双方未就此协商一致的情况下，物业公司要求的收费标准缺乏事实依据，本院对其诉讼请求无法予以支持。
【律师解析】
从二中院的终审判决来看，对于目前北京市乃至全国的那些购买了产权车位的业主来说，应当是喜忧参半。
喜的是对于目前众多未成立业委会的小区车位业主来说，无需再按照物业公司单方制定的收费标准交纳停车费，具体的收费标准应当由相应业主与物业公司协商确定，在没有双方约定的情况下，物业公司实难单方依据收费标准主张权利。
忧的是，物业管理委员会（业主委员会）是否有权代表车位业主约定收费标准在司法实践中还未予确认，相关法律关系的认知也尚不清晰。在成立业主委员会的小区车位业主如何寻求权益保护，是未来实践中需要继续探索的问题。

本文关键词：业主,产权,车位收费
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