北京8大区域别墅都啥样
2005/11/18 12:53:47作者：ym 摘自： 编辑：李刚
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北京8大区域别墅都啥样
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中国别墅网 www.villas.com.cn 时间：2005年11月18日11:33 票数：0等级:
2005年，在政府对房地产市场实施宏观调控的大背景下，别墅市场的供应呈现激增态势。在市场需求基本稳定的前提下，北京别墅市场迎来了前所未有的激烈竞争。与以往不同的是，项目和项目之间的竞争已经由原来的概念之争，逐渐演变成产品之争、细节之争。各项目纷纷通过提升产品品质，争当领袖别墅。
然而，真正的领袖别墅，究竟花落谁家，目前尚不得而知。基于此，本文欲通过总结不同区域的特点及项目，以求探寻领袖别墅的芳踪。
泛CBD区域：经济别墅主导，城市别墅受宠
世上本来没有路，走的人多了，便也成了路。同样，纵观京城各大别墅区，实际上每一个区域均无明确的行政划分。只因分布的别墅项目多了，便自然形成了别墅区。泛CBD别墅区同样如此。
业界普遍认为，所谓泛CBD别墅区，指CBD辐射一定范围内的区域。往东可延伸至通州，甚至延伸至北京与河北的交界处；往东南方向可延伸至京沈高速沿线；向北可延伸至朝阳北路。
目前该区域最大的优势来自于良好的交通环境。近年以来，京通快速路、朝阳北路以及八通线的开通，使区域的交通状况得以极大改善。未来，随着两广路延长线以及区域内多条市政道路的建成并通车，必将进一步加强东部与城区中心的联系。
除此之外，整个区域的配套亦是其亮点所在。目前该区域内的配套设施包括20余所高档俱乐部及运动会所等。如格林马会、华谊影视城、千亩荷花池休闲度假村、月亮河度假村、枫露皇苑军体俱乐部、华堂高尔夫俱乐部、大运河高尔夫球俱乐部、潮白河旅游渡假村、金港汽车俱乐部、北京马术俱乐部、珠江国际城运动会所、康城高尔夫郊野公园等。
由于该区域的产品形态多以经济型别墅为主，所以价格优势较大。从客群构成来看，多来自CBD区的中产阶层。整体而言，该区域相较于传统的别墅区，比较平静。
对此，庞博国际执行董事刘东发表了自己的看法。“泛CBD别墅区之所以未形成一定气候，原因有二：其一，与中央别墅区、温榆河相比，通州的别墅项目相对较分散，不太容易形成聚集效应；其二，近几年，通州住宅市场发展迅速，所以，给很多别墅买家的直觉是，该区域就应该是普通住宅的营地。买家的这种‘偏见’从一定程度上，构成了影响区域形成别墅气候的因素。”刘东如是分析。
就2005年1～9月份泛CBD别墅区的供应分布而言，通州以北关环岛为界，主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。近两年，随着整个区域交通状况的改善、生活配套的日益完善。以Peking House、东山墅等项目为代表的城市别墅；以康城、东方夏威夷等为代表的经济型别墅，逐渐成为该区域别墅类产品的主力军。
中央别墅区：成熟别墅乐土，产品多元化革新
位于顺义的温榆河沿线，是北京乃至全国发展较早的别墅区之一。从地理位置上看，温榆河与机场高速呈相交围合之状，业界称之为中央别墅区。
据伟业顾问副总经理张颐介绍，由于该区域内较早通过审批的别墅用地，规划的容积率较低，所以，前几年上市的项目多为独栋别墅，区域的产品形态比较纯粹。而近几年，由于不少别墅用地的容积率相对较高，所以，必将引发该区域别墅产品形态的革命。即未来中央别墅区的混合型项目(包括双拼、叠拼、联排以及花园洋房等低密度产品)，将成为继独栋之后的市场主流产品。
就目前而言，中央别墅区已发展得相当成熟，生活配套亦比较完善。其中，教育配套是其一大亮点。据了解，目前该区域已经有京西国际学校、伊顿学校等教育配套。除此之外，日祥商业广场、棒球场、马术俱乐部等休闲娱乐配套，以及温榆河的改造、奥运会水上项目基地的建设、北京国际展览中心的落户等，也为区域营造出纯粹、地道的国际化生活氛围。有数据显示，中央别墅区的客群中有80%来自我国港、澳、台地区以及其他国家和地区。
在以上诸多利好的刺激下。中央别墅区在今年表现出了较为活跃的态势。在供应量相对较大的前提下，售价和租金亦稳中有升。
据了解，目前该区域在售的热点项目主要包括财富公馆、观唐、优山美地、龙湾别墅、晴翠园等。
亚北：供应井喷，区域竞争加剧
亚北别墅区拥有小汤山、温榆河的山水资源。区域的生活配套有九华山庄、北七家医院、物美超市、景山中学分校等。除此之外，立汤路的改造，无疑给该区域注入一针兴奋剂。而京昌高速、京承高速、五环路、六环路则进一步加强了区域与外界的联系。
作为传统的别墅区，2005年，亚北因庞大的供应量再次成为北京近郊热点区域之一。有数据显示，2005年1～9月份，亚北别墅区别墅的供应面积达90万平方米。
有业内人士评价认为，亚北虽然近几年该区域的交通状况得以明显改善，但交通的连接程度依然有所欠缺。前两年上市的别墅项目，存在一定程度的同质化。区域自然景观大同小异、产品差异化不足、供应量激增，区域内竞争将日益加剧。
刘东认为，在区域供应量巨大的前提下，产品的个性化、与周边项目相比的差异化等，将是未来该区域别墅所要面临的挑战。未来亚北别墅区的售价将保持基本平稳的态势。而这一态势，在2005年已有所显现。
该区域目前在售或在接受内部认购的热点项目包括温哥华森林、玫瑰园、紫玉山庄、东方普罗旺斯等。除此之外，由北辰集团开发的长河玉墅亦将于近期入市。
就亚北别墅区项目的分布特点来看，刚刚开盘的东方普罗旺斯和即将入市的长河玉墅等项目，位置更靠东，紧临温榆河。由此可见，传统的亚北正在逐渐向东延伸。据此，刘东分析认为，亚北别墅区的外延，与中央别墅区相连接，形成了温榆河上游别墅走廊，即中国第一别墅区。
京开沿线及京石沿线：市场平稳，蓄势待发
城南别墅主要分布在京开高速沿线，从大兴黄村北区到庞各庄这一区域。从交通状况看，四环路、五环路、京开高速路形成便捷的交通路网，距城区的车程约20多分钟。从环境看，由于经济发展较慢，至今没有大型的公建设施，所以比较安静。基于此，业界普遍认为，京开沿线的别墅虽然开发较晚，但却具有一定后发优势。就2005年而言，供应量并不大，售价亦平稳。目前在售的项目主要包括原生墅、龙熙顺景、翡翠城5期福提岛；均价约在5500～7000元/平方米之间。
相比之下，位于京西南的京石沿线一带，表现则较为活跃，如近期入市的大溪地、北京国际花园等别墅项目，平均售价在7000～12500元/平方米之间。
据记者了解，由政府投资48亿元建设的北京市区至房山区快速轨道交通工程项目计划于2006年开工，2008年建成通车，届时，从房山至市区仅需15分钟。该区域未来的增值潜力由此可见一斑。
伟业顾问副总经理张颐认为，该区域坐拥西部生态带，加之条条交通主干道以及轨道交通的建设，未来高品质、低密度、低价位的升级置业产品，将成为西南楼市未来发展的主要方向。随着浙江绿城、首创集团、中体产业等知名房地产开发商的进入，京石沿线的别墅必将形成一定聚集效应。
西山别墅区：“皇家板块” 贵气十足
京西八大处、香山、植物园、颐和园、百望山等附近，因为独有的自然地理环境，成为北京不可多得的一处“别墅聚集区”，被冠以“西山别墅区”，素有“皇家板块”的美誉。
区域以西山(香山)所特有和稀缺的自然景观为依托，整体自然环境与生态景观十分优越。同时因为紧邻中关村等高科技发展区域，教育和医疗卫生资源丰富。其他诸如香山滑雪场、京辉高尔夫球场俱乐部等高档配套游乐设施齐全，区域规划合理。香山路、西四环、西五环等使区域与中关村、亚运村、CBD的连通加强，将来城铁9号线一开通将会使区域交通更加便捷。
许多高新技术企业的高级白领、教研机构的科研人员等，都成为区域产品的有效客户，保证了区域居住人群的高素质。
从整体上看，区域具备了与北京其他别墅区域一争高下的实力，是北京舒适型楼盘的代表，主流产品为景观洋房、LOFT公寓和独栋别墅。据统计，目前该区域别墅产品品种比较齐全，总价基本上为200万～1500万元/套之间，单价主要集中在5500～10000元/平米之间。
根据业内人士的分析，目前区域的问题主要在于受自然地理环境的约束，区域内别墅多为散居形式，没有形成“群落聚集”。区域别墅的客户群已开始国际化，但区域别墅无论从风格还是设计来看，都比较传统，不够个性化，品质有待提高。
另外，因为土地极为有限。后续项目供应量并不是很大，区域别墅应该并且正向更高端更舒适的别墅方向发展。根据香江国际发展有限公司副总裁潘明朗的结论，未来该区域将是今后北京别墅价格上涨较快的区域之一。
亦庄及京津塘沿线：别墅开发降温 供需矛盾激化
亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。去往南三环、国贸、首都机场车程都在30分钟内。规划中的地铁5号延长线、地铁10号延长线与周边的公路网也正在加速建设。在北京城市总体规划中确定的“两轴两带多中心”规划中，亦庄成为“东部发展带”的重点新城之一。
目前，开发区已经整体启动高标准配套区、商业服务设施、公交运营网络、儿童双语教育和以同仁医院为中心的医疗防疫体系建设开发，区域前景十分看好。
因为较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，区域已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地，而且项目品质越来越高，各项目在产品设计上也比较注重差异性。区域别墅的主要客群除了区域内外企、合资企业的中高级职员外，也吸引了不少市区的中高阶层白领人群。
据粗略统计，该区域别墅产品的价位分布比较集中，且多为中端产品，价位集中在4000～9000元/平方米之间，其中以5000元/平方米及8000元/平方米为两个分界线，产品价位差距不大。
随着区域土地供应量的减少、地价的提升以及国家停止对经济技术开发区暂停住宅用地的审批，区域别墅开发已开始降温，并逐渐转至大兴。目前亦庄在售的TOWNHOUSE、别墅类物业已相当稀缺，供需矛盾进一步强化，价格涨幅将渐趋增大。
昌平八达岭高速沿线：大集团纷纷抢滩 新产品供应充足
昌平八达岭区域一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域。区域内拥有蟒山国家森林公园、八达岭温泉度假区等多处自然景观资源，另有石京龙滑雪场、北京国际高尔夫俱乐部球场等休闲场所。
京昌高速、五环、六环等高速路及城铁13号线、京昌城郊铁路等实现快速交通，在区位上与亚奥商圈、中关村紧密相连，吸引并成为这两个区域具备别墅消费能力人群的置业首选。奥运利好更让区域价值进一步提升。
该区域别墅市场发展较早，20世纪八九十年代，以碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现极大提升了该区域的价值。
从供应量上看，今年八达岭昌平一带新增别墅当中，独栋和双拼别墅出现销售缓慢现象，但总价适中的中低密度住宅和联排别墅销售势头较好。
该区域新增的别墅项目中，现代风格的别墅占据半壁江山。京昌高速沿线新开别墅区的北移使京昌高速11出口区域成为未来发展热点。业内预计，到2008年，这里将成为昌平区内别墅及高档住宅的开发热点。随着开发进度的加快，明年上半年这里的生活氛围将更加成熟。
据统计，小汤山地区别墅用地已经不多，真正适合做高档别墅的土地已经很难找到。沙河板块后市看好，别墅都是每平方米10000元以上的高档项目，并且销售状况很不错。
今年，昌平的道路、配套逐渐改善。大型开发集团也纷纷在小汤山圈地开发，运作百万平方米大盘，如首创、保利、北辰等。业内人士称，其潜在供应约600万平方米，今年上半年入市的约有650套(栋)。
从该区域今年入市的项目来看，其售价多在10000元/平方米以上。业界预计，今后昌平别墅价格将会一路走高。
潮白河别墅区：下半年集中放量 未来竞争激烈
潮白河板块地势平坦，又有两河流过，自然环境优越；区域及周边分布有北京国际高尔夫球场、潮白河旅游度假区以及奥运赛马场等众多高档配套设施；机场高速路、京承高速公路等主要公路干线四通八达，机场轻轨将于2008年前通达顺义。目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。
北京高力国际物业服务有限公司助理董事黄卓伟认为，潮白河区域最大的优势在于拥有北京稀缺的临水景观。政府近年投资改善该片区的生态环境，大力增加区域内植栽覆盖率，将潮白河地区定位为以休闲、度假为主要功能的绿色生态区，令这里的景观价值更加突出。地理位置决定了潮白河区域的别墅项目最合适的定位——成功人士休闲、度假的第二居所。稀缺的景观价值和和谐的生态环境让潮白河区域的别墅项目成为自用度假投资的很好选择。
该区域别墅产品价位在3000～20000元/平方米之间，其中以6000～10000元/平方米之间的产品居多，后期开发的别墅产品将以中高端产品为主，将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。
市场分析人士认为，2005年下半年该区域别墅市场放量较大。在清波小镇、易郡等项目持续引人关注外，金碧湖畔项目格外抢眼。这些知名别墅营造了该区域浓郁的别墅文化氛围，提升了区域品质。“中西别墅各展风采，未来该区域的别墅市场将更加异彩纷呈。”北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华说。
来源：《楼市》杂志
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中国别墅网 www.villas.com.cn 时间：2005年11月18日11:33 票数：0等级:
2005年，在政府对房地产市场实施宏观调控的大背景下，别墅市场的供应呈现激增态势。在市场需求基本稳定的前提下，北京别墅市场迎来了前所未有的激烈竞争。与以往不同的是，项目和项目之间的竞争已经由原来的概念之争，逐渐演变成产品之争、细节之争。各项目纷纷通过提升产品品质，争当领袖别墅。
然而，真正的领袖别墅，究竟花落谁家，目前尚不得而知。基于此，本文欲通过总结不同区域的特点及项目，以求探寻领袖别墅的芳踪。
泛CBD区域：经济别墅主导，城市别墅受宠
世上本来没有路，走的人多了，便也成了路。同样，纵观京城各大别墅区，实际上每一个区域均无明确的行政划分。只因分布的别墅项目多了，便自然形成了别墅区。泛CBD别墅区同样如此。
业界普遍认为，所谓泛CBD别墅区，指CBD辐射一定范围内的区域。往东可延伸至通州，甚至延伸至北京与河北的交界处；往东南方向可延伸至京沈高速沿线；向北可延伸至朝阳北路。
目前该区域最大的优势来自于良好的交通环境。近年以来，京通快速路、朝阳北路以及八通线的开通，使区域的交通状况得以极大改善。未来，随着两广路延长线以及区域内多条市政道路的建成并通车，必将进一步加强东部与城区中心的联系。
除此之外，整个区域的配套亦是其亮点所在。目前该区域内的配套设施包括20余所高档俱乐部及运动会所等。如格林马会、华谊影视城、千亩荷花池休闲度假村、月亮河度假村、枫露皇苑军体俱乐部、华堂高尔夫俱乐部、大运河高尔夫球俱乐部、潮白河旅游渡假村、金港汽车俱乐部、北京马术俱乐部、珠江国际城运动会所、康城高尔夫郊野公园等。
由于该区域的产品形态多以经济型别墅为主，所以价格优势较大。从客群构成来看，多来自CBD区的中产阶层。整体而言，该区域相较于传统的别墅区，比较平静。
对此，庞博国际执行董事刘东发表了自己的看法。“泛CBD别墅区之所以未形成一定气候，原因有二：其一，与中央别墅区、温榆河相比，通州的别墅项目相对较分散，不太容易形成聚集效应；其二，近几年，通州住宅市场发展迅速，所以，给很多别墅买家的直觉是，该区域就应该是普通住宅的营地。买家的这种‘偏见’从一定程度上，构成了影响区域形成别墅气候的因素。”刘东如是分析。
就2005年1～9月份泛CBD别墅区的供应分布而言，通州以北关环岛为界，主要集中在县城北部、温榆河等河流景观沿线和京哈高速沿线。近两年，随着整个区域交通状况的改善、生活配套的日益完善。以Peking House、东山墅等项目为代表的城市别墅；以康城、东方夏威夷等为代表的经济型别墅，逐渐成为该区域别墅类产品的主力军。
中央别墅区：成熟别墅乐土，产品多元化革新
位于顺义的温榆河沿线，是北京乃至全国发展较早的别墅区之一。从地理位置上看，温榆河与机场高速呈相交围合之状，业界称之为中央别墅区。
据伟业顾问副总经理张颐介绍，由于该区域内较早通过审批的别墅用地，规划的容积率较低，所以，前几年上市的项目多为独栋别墅，区域的产品形态比较纯粹。而近几年，由于不少别墅用地的容积率相对较高，所以，必将引发该区域别墅产品形态的革命。即未来中央别墅区的混合型项目(包括双拼、叠拼、联排以及花园洋房等低密度产品)，将成为继独栋之后的市场主流产品。
就目前而言，中央别墅区已发展得相当成熟，生活配套亦比较完善。其中，教育配套是其一大亮点。据了解，目前该区域已经有京西国际学校、伊顿学校等教育配套。除此之外，日祥商业广场、棒球场、马术俱乐部等休闲娱乐配套，以及温榆河的改造、奥运会水上项目基地的建设、北京国际展览中心的落户等，也为区域营造出纯粹、地道的国际化生活氛围。有数据显示，中央别墅区的客群中有80%来自我国港、澳、台地区以及其他国家和地区。
在以上诸多利好的刺激下。中央别墅区在今年表现出了较为活跃的态势。在供应量相对较大的前提下，售价和租金亦稳中有升。
据了解，目前该区域在售的热点项目主要包括财富公馆、观唐、优山美地、龙湾别墅、晴翠园等。
亚北：供应井喷，区域竞争加剧
亚北别墅区拥有小汤山、温榆河的山水资源。区域的生活配套有九华山庄、北七家医院、物美超市、景山中学分校等。除此之外，立汤路的改造，无疑给该区域注入一针兴奋剂。而京昌高速、京承高速、五环路、六环路则进一步加强了区域与外界的联系。
作为传统的别墅区，2005年，亚北因庞大的供应量再次成为北京近郊热点区域之一。有数据显示，2005年1～9月份，亚北别墅区别墅的供应面积达90万平方米。
有业内人士评价认为，亚北虽然近几年该区域的交通状况得以明显改善，但交通的连接程度依然有所欠缺。前两年上市的别墅项目，存在一定程度的同质化。区域自然景观大同小异、产品差异化不足、供应量激增，区域内竞争将日益加剧。
刘东认为，在区域供应量巨大的前提下，产品的个性化、与周边项目相比的差异化等，将是未来该区域别墅所要面临的挑战。未来亚北别墅区的售价将保持基本平稳的态势。而这一态势，在2005年已有所显现。
该区域目前在售或在接受内部认购的热点项目包括温哥华森林、玫瑰园、紫玉山庄、东方普罗旺斯等。除此之外，由北辰集团开发的长河玉墅亦将于近期入市。
就亚北别墅区项目的分布特点来看，刚刚开盘的东方普罗旺斯和即将入市的长河玉墅等项目，位置更靠东，紧临温榆河。由此可见，传统的亚北正在逐渐向东延伸。据此，刘东分析认为，亚北别墅区的外延，与中央别墅区相连接，形成了温榆河上游别墅走廊，即中国第一别墅区。
京开沿线及京石沿线：市场平稳，蓄势待发
城南别墅主要分布在京开高速沿线，从大兴黄村北区到庞各庄这一区域。从交通状况看，四环路、五环路、京开高速路形成便捷的交通路网，距城区的车程约20多分钟。从环境看，由于经济发展较慢，至今没有大型的公建设施，所以比较安静。基于此，业界普遍认为，京开沿线的别墅虽然开发较晚，但却具有一定后发优势。就2005年而言，供应量并不大，售价亦平稳。目前在售的项目主要包括原生墅、龙熙顺景、翡翠城5期福提岛；均价约在5500～7000元/平方米之间。
相比之下，位于京西南的京石沿线一带，表现则较为活跃，如近期入市的大溪地、北京国际花园等别墅项目，平均售价在7000～12500元/平方米之间。
据记者了解，由政府投资48亿元建设的北京市区至房山区快速轨道交通工程项目计划于2006年开工，2008年建成通车，届时，从房山至市区仅需15分钟。该区域未来的增值潜力由此可见一斑。
伟业顾问副总经理张颐认为，该区域坐拥西部生态带，加之条条交通主干道以及轨道交通的建设，未来高品质、低密度、低价位的升级置业产品，将成为西南楼市未来发展的主要方向。随着浙江绿城、首创集团、中体产业等知名房地产开发商的进入，京石沿线的别墅必将形成一定聚集效应。
西山别墅区：“皇家板块” 贵气十足
京西八大处、香山、植物园、颐和园、百望山等附近，因为独有的自然地理环境，成为北京不可多得的一处“别墅聚集区”，被冠以“西山别墅区”，素有“皇家板块”的美誉。
区域以西山(香山)所特有和稀缺的自然景观为依托，整体自然环境与生态景观十分优越。同时因为紧邻中关村等高科技发展区域，教育和医疗卫生资源丰富。其他诸如香山滑雪场、京辉高尔夫球场俱乐部等高档配套游乐设施齐全，区域规划合理。香山路、西四环、西五环等使区域与中关村、亚运村、CBD的连通加强，将来城铁9号线一开通将会使区域交通更加便捷。
许多高新技术企业的高级白领、教研机构的科研人员等，都成为区域产品的有效客户，保证了区域居住人群的高素质。
从整体上看，区域具备了与北京其他别墅区域一争高下的实力，是北京舒适型楼盘的代表，主流产品为景观洋房、LOFT公寓和独栋别墅。据统计，目前该区域别墅产品品种比较齐全，总价基本上为200万～1500万元/套之间，单价主要集中在5500～10000元/平米之间。
根据业内人士的分析，目前区域的问题主要在于受自然地理环境的约束，区域内别墅多为散居形式，没有形成“群落聚集”。区域别墅的客户群已开始国际化，但区域别墅无论从风格还是设计来看，都比较传统，不够个性化，品质有待提高。
另外，因为土地极为有限。后续项目供应量并不是很大，区域别墅应该并且正向更高端更舒适的别墅方向发展。根据香江国际发展有限公司副总裁潘明朗的结论，未来该区域将是今后北京别墅价格上涨较快的区域之一。
亦庄及京津塘沿线：别墅开发降温 供需矛盾激化
亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。去往南三环、国贸、首都机场车程都在30分钟内。规划中的地铁5号延长线、地铁10号延长线与周边的公路网也正在加速建设。在北京城市总体规划中确定的“两轴两带多中心”规划中，亦庄成为“东部发展带”的重点新城之一。
目前，开发区已经整体启动高标准配套区、商业服务设施、公交运营网络、儿童双语教育和以同仁医院为中心的医疗防疫体系建设开发，区域前景十分看好。
因为较强的产业支撑、较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，区域已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地，而且项目品质越来越高，各项目在产品设计上也比较注重差异性。区域别墅的主要客群除了区域内外企、合资企业的中高级职员外，也吸引了不少市区的中高阶层白领人群。
据粗略统计，该区域别墅产品的价位分布比较集中，且多为中端产品，价位集中在4000～9000元/平方米之间，其中以5000元/平方米及8000元/平方米为两个分界线，产品价位差距不大。
随着区域土地供应量的减少、地价的提升以及国家停止对经济技术开发区暂停住宅用地的审批，区域别墅开发已开始降温，并逐渐转至大兴。目前亦庄在售的TOWNHOUSE、别墅类物业已相当稀缺，供需矛盾进一步强化，价格涨幅将渐趋增大。
昌平八达岭高速沿线：大集团纷纷抢滩 新产品供应充足
昌平八达岭区域一直是北京房地产市场上高档别墅聚集的区域。区域内拥有蟒山国家森林公园、八达岭温泉度假区等多处自然景观资源，另有石京龙滑雪场、北京国际高尔夫俱乐部球场等休闲场所。
京昌高速、五环、六环等高速路及城铁13号线、京昌城郊铁路等实现快速交通，在区位上与亚奥商圈、中关村紧密相连，吸引并成为这两个区域具备别墅消费能力人群的置业首选。奥运利好更让区域价值进一步提升。
该区域别墅市场发展较早，20世纪八九十年代，以碧水庄园、玫瑰园为代表的顶级豪华别墅的相继出现极大提升了该区域的价值。
从供应量上看，今年八达岭昌平一带新增别墅当中，独栋和双拼别墅出现销售缓慢现象，但总价适中的中低密度住宅和联排别墅销售势头较好。
该区域新增的别墅项目中，现代风格的别墅占据半壁江山。京昌高速沿线新开别墅区的北移使京昌高速11出口区域成为未来发展热点。业内预计，到2008年，这里将成为昌平区内别墅及高档住宅的开发热点。随着开发进度的加快，明年上半年这里的生活氛围将更加成熟。
据统计，小汤山地区别墅用地已经不多，真正适合做高档别墅的土地已经很难找到。沙河板块后市看好，别墅都是每平方米10000元以上的高档项目，并且销售状况很不错。
今年，昌平的道路、配套逐渐改善。大型开发集团也纷纷在小汤山圈地开发，运作百万平方米大盘，如首创、保利、北辰等。业内人士称，其潜在供应约600万平方米，今年上半年入市的约有650套(栋)。
从该区域今年入市的项目来看，其售价多在10000元/平方米以上。业界预计，今后昌平别墅价格将会一路走高。
潮白河别墅区：下半年集中放量 未来竞争激烈
潮白河板块地势平坦，又有两河流过，自然环境优越；区域及周边分布有北京国际高尔夫球场、潮白河旅游度假区以及奥运赛马场等众多高档配套设施；机场高速路、京承高速公路等主要公路干线四通八达，机场轻轨将于2008年前通达顺义。目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。
北京高力国际物业服务有限公司助理董事黄卓伟认为，潮白河区域最大的优势在于拥有北京稀缺的临水景观。政府近年投资改善该片区的生态环境，大力增加区域内植栽覆盖率，将潮白河地区定位为以休闲、度假为主要功能的绿色生态区，令这里的景观价值更加突出。地理位置决定了潮白河区域的别墅项目最合适的定位——成功人士休闲、度假的第二居所。稀缺的景观价值和和谐的生态环境让潮白河区域的别墅项目成为自用度假投资的很好选择。
该区域别墅产品价位在3000～20000元/平方米之间，其中以6000～10000元/平方米之间的产品居多，后期开发的别墅产品将以中高端产品为主，将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。
市场分析人士认为，2005年下半年该区域别墅市场放量较大。在清波小镇、易郡等项目持续引人关注外，金碧湖畔项目格外抢眼。这些知名别墅营造了该区域浓郁的别墅文化氛围，提升了区域品质。“中西别墅各展风采，未来该区域的别墅市场将更加异彩纷呈。”北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华说。
来源：《楼市》杂志
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