北京甲级写字楼空置率创3年新低
2005/11/18 13:15:20作者：ym 摘自： 编辑：李刚
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北京甲级写字楼空置率创3年新低
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第三季度北京甲级写字楼的需求仍然保持强势，国际知名房地产服务及投资管理公司仲量联行发布的最新房地产指数报告显示，在刚过去的第三季度中，北京甲级写字楼整体空置率降至近三年内最低水平，平均租金则在经过近一年的连续上扬走势后趋于平稳。住宅市场方面，在经历了短暂的观望期后，独栋别墅和高档公寓的销售也日渐起色，主要是由于投资者将其策略调整为中长线持有。
国内企业写字楼需求增加
仲量联行北京研究部经理凯安娜指出：“以往中央商务区（CBD）及东部区域写字楼租赁一直由跨国公司主导，而本季内我们看到国内公司在上述两区域的租务活动显著增加，这预示了国内公司对进驻高档热点区域的需求正在逐渐增加。”
中关村地区租务需求强劲，空置率下跌3.4个百分点至19.3%，带动第三季末整体空置率下跌0.8个百分点至10.5%，为近三年来最低水平。凯安娜认为：“第三季度的良好表现显示了中关村地区的需求正重拾强势，该地区的集中供应量也开始被逐渐消化。”由于东二环地区供应较充裕，吸引有意扩充的小型租户迁往该区，东部市场空置率轻微上扬。季末，东二环地区空置率下跌1.1个百分点至6.2%，东长安街地区空置率维持于7%。中央商务区空置率上升1.7个百分点至5.2%，第三使馆区上升2.5个百分点至10.5%。
季内，租金轻微下跌0.6%，意味租金经过一年多来的升势渐趋稳定。由于空置率上升，中央商务区及第三使馆区租金分别轻微下跌0.2%及0.3%，东长安街地区下跌4.5%。季内，东二环地区租金显著上升7.8%，中关村地区及金融街地区分别上升1.7%及1.8%。
主要租务成交包括：
·壳牌续租国贸中心7000平方米；
·拜耳租用北京财富中心5000平方米；
·拉法基租用南银大厦2500平方米；
·索迪斯租用第一上海中心1500平方米；
·中意保险租用LG大厦2100平方米作中国总部办事处；
·松下增租和乔大厦1000平方米，合共租用该大厦约9000平方米；季内有多幢写字楼落成，包括中央商务区万达广场一期(120000平方米)、第三使馆区佳程广场(141075平方米)、东长安街地区LG大厦(88000平方米)及金融街地区新盛大厦(108964平方米)。
投资市场交投畅旺，金融街地区及中央商务区有多宗分拆业权及整幢物业成交，表现非常活跃。本地法律及专业服务公司积极看好北京财富中心项目。金融街地区方面，中国银行业监督管理委员会购下鑫茂大厦B座。凯安娜补充说：“未来几年将会看到更多的投资交易，这也将为本地和国外资本提供他们所需的退出机会。”
住宅销售回暖
政府于六月颁布的遏制炒房措施，使相当一部分买家期望房价大幅下调，从而打消了短期的置业计划，等待市场明朗。这种观望的势态一直持续到七月份人民币升值以后。在等待近三个月后，市场并未出现期望的价格下挫，部分投资型买家改变投资策略，由短期炒卖转为长远投资，销售市场逐渐回暖。凯安娜说道：“在众多的买家中外省市买家占据了重要地位，有趣的是其中一些购房者在京购置物业后，并不出租而是放眼于房产的长远升值”。
买家的持币观望使有些别墅发展商将其待售物业单元转售为租，而后带租约销售给有意向投资者，尽量减少物业空置时间，增加现金收入，而对于投资者，现成的租户也降低了投资风险。总体而言，高档物业销售市场还是由自用型买家支撑，新规对其影响不大。季内，豪华住宅资本值上升1.1%。
第三季度有多个新住宅项目落成，包括万达广场、朝外门、凤凰城二期、天安豪园、光彩国际公寓、皇家港湾及华贸中心，所有项目均位于北京东部，集中在中央商务区及第二使馆区。上述项目中的很多单位均予出租，新供应激增将对租金构成下调压力。
由于外籍人员大多不在暑假进行搬迁，第三季度的租务市场稍显冷清。然而，九月下旬新外籍人员开始进住北京，租赁市场日渐活跃。由于跨国公司一直视北京为其开展业务的重要城市，并不断增派外籍人员驻京，从而也带动豪华住宅租务需求增加。
租务需求来自各行各业，当中以银行金融、会计、汽车行业及2008年奥运会合作伙伴企业最为活跃，如可口可乐、大众汽车及通用电气，跨国公司积极致力于拓展本地业务。例如：宝马汽车成立新部门及增聘外籍人员配合业务扩充；奥运会合作伙伴企业调派外籍专家前往北京协助投放新商品及技术。
第三季高级豪华住宅空置率下跌至22%，租金维持稳定。然而，竞争的加剧及新供应的增加，使得第三使馆区和中央商务区及第一使馆区租金分别下跌1.74%和1.17%。至于第二使馆区、机场路沿线及市中心区租金，则分别轻微上升0.59%、0.36%及0.23%。凯安娜最后说道：“未来一段时间内，第二使馆区和第三使馆区域因绿化环境良好，并且靠近众多餐饮及配套设施，因而容易受到外籍驻京人士的青睐，住宅投资回报将会看好。”
来源：北京青年报
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第三季度北京甲级写字楼的需求仍然保持强势，国际知名房地产服务及投资管理公司仲量联行发布的最新房地产指数报告显示，在刚过去的第三季度中，北京甲级写字楼整体空置率降至近三年内最低水平，平均租金则在经过近一年的连续上扬走势后趋于平稳。住宅市场方面，在经历了短暂的观望期后，独栋别墅和高档公寓的销售也日渐起色，主要是由于投资者将其策略调整为中长线持有。
国内企业写字楼需求增加
仲量联行北京研究部经理凯安娜指出：“以往中央商务区（CBD）及东部区域写字楼租赁一直由跨国公司主导，而本季内我们看到国内公司在上述两区域的租务活动显著增加，这预示了国内公司对进驻高档热点区域的需求正在逐渐增加。”
中关村地区租务需求强劲，空置率下跌3.4个百分点至19.3%，带动第三季末整体空置率下跌0.8个百分点至10.5%，为近三年来最低水平。凯安娜认为：“第三季度的良好表现显示了中关村地区的需求正重拾强势，该地区的集中供应量也开始被逐渐消化。”由于东二环地区供应较充裕，吸引有意扩充的小型租户迁往该区，东部市场空置率轻微上扬。季末，东二环地区空置率下跌1.1个百分点至6.2%，东长安街地区空置率维持于7%。中央商务区空置率上升1.7个百分点至5.2%，第三使馆区上升2.5个百分点至10.5%。
季内，租金轻微下跌0.6%，意味租金经过一年多来的升势渐趋稳定。由于空置率上升，中央商务区及第三使馆区租金分别轻微下跌0.2%及0.3%，东长安街地区下跌4.5%。季内，东二环地区租金显著上升7.8%，中关村地区及金融街地区分别上升1.7%及1.8%。
主要租务成交包括：
·壳牌续租国贸中心7000平方米；
·拜耳租用北京财富中心5000平方米；
·拉法基租用南银大厦2500平方米；
·索迪斯租用第一上海中心1500平方米；
·中意保险租用LG大厦2100平方米作中国总部办事处；
·松下增租和乔大厦1000平方米，合共租用该大厦约9000平方米；季内有多幢写字楼落成，包括中央商务区万达广场一期(120000平方米)、第三使馆区佳程广场(141075平方米)、东长安街地区LG大厦(88000平方米)及金融街地区新盛大厦(108964平方米)。
投资市场交投畅旺，金融街地区及中央商务区有多宗分拆业权及整幢物业成交，表现非常活跃。本地法律及专业服务公司积极看好北京财富中心项目。金融街地区方面，中国银行业监督管理委员会购下鑫茂大厦B座。凯安娜补充说：“未来几年将会看到更多的投资交易，这也将为本地和国外资本提供他们所需的退出机会。”
住宅销售回暖
政府于六月颁布的遏制炒房措施，使相当一部分买家期望房价大幅下调，从而打消了短期的置业计划，等待市场明朗。这种观望的势态一直持续到七月份人民币升值以后。在等待近三个月后，市场并未出现期望的价格下挫，部分投资型买家改变投资策略，由短期炒卖转为长远投资，销售市场逐渐回暖。凯安娜说道：“在众多的买家中外省市买家占据了重要地位，有趣的是其中一些购房者在京购置物业后，并不出租而是放眼于房产的长远升值”。
买家的持币观望使有些别墅发展商将其待售物业单元转售为租，而后带租约销售给有意向投资者，尽量减少物业空置时间，增加现金收入，而对于投资者，现成的租户也降低了投资风险。总体而言，高档物业销售市场还是由自用型买家支撑，新规对其影响不大。季内，豪华住宅资本值上升1.1%。
第三季度有多个新住宅项目落成，包括万达广场、朝外门、凤凰城二期、天安豪园、光彩国际公寓、皇家港湾及华贸中心，所有项目均位于北京东部，集中在中央商务区及第二使馆区。上述项目中的很多单位均予出租，新供应激增将对租金构成下调压力。
由于外籍人员大多不在暑假进行搬迁，第三季度的租务市场稍显冷清。然而，九月下旬新外籍人员开始进住北京，租赁市场日渐活跃。由于跨国公司一直视北京为其开展业务的重要城市，并不断增派外籍人员驻京，从而也带动豪华住宅租务需求增加。
租务需求来自各行各业，当中以银行金融、会计、汽车行业及2008年奥运会合作伙伴企业最为活跃，如可口可乐、大众汽车及通用电气，跨国公司积极致力于拓展本地业务。例如：宝马汽车成立新部门及增聘外籍人员配合业务扩充；奥运会合作伙伴企业调派外籍专家前往北京协助投放新商品及技术。
第三季高级豪华住宅空置率下跌至22%，租金维持稳定。然而，竞争的加剧及新供应的增加，使得第三使馆区和中央商务区及第一使馆区租金分别下跌1.74%和1.17%。至于第二使馆区、机场路沿线及市中心区租金，则分别轻微上升0.59%、0.36%及0.23%。凯安娜最后说道：“未来一段时间内，第二使馆区和第三使馆区域因绿化环境良好，并且靠近众多餐饮及配套设施，因而容易受到外籍驻京人士的青睐，住宅投资回报将会看好。”
来源：北京青年报
本文关键词：写字楼
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