二手房合同纠纷中卖方最终胜诉的案件
2008/1/7 10:39:54作者：马方良 摘自： 编辑：本站
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卖方被诉：
2007年9月，一位80多岁的李老先生来到盛庭律师事务所找到毕文强律师，说他刚接到法院传票，被一位张女士“告了”。
张女士与李先生在07年6月通过中大恒基签订了房屋买卖合同，合同中约定“双方应在贷款机构签发贷款审批通过之日起五个工作日内办理完毕产权过户手续。”，也就是说合同明确办理房屋过户登记手续的期限从2007年8月6日至2007年8月13日。合同签订后，张女士将首期房款打入合同约定的资金托管帐户，并交付了税费，随后，张女士即通过各种途径联系李先生，表示想甩开中大恒基，私下交易，并希望做低房款，改为装修款，想达到避税目的，被李先生拒绝。之后，张女士不知从哪里听来“中介可以帮助购买房避税”的说法，已经交纳了税款的张女士跑到中大恒基，要求退还税款，理由是“你们没有帮我避税”。在中介碰了钉子的张女士，随拒绝过户。
李老先生这边呢？李先生80多岁的老人，在约定的早晨早早来到约定好的地方，一个人等了一上午
之后，李老多次与中介联系，中介也发出特快专递，催促张女士履约，但张女士说：“您们凭什么不退我钱？不退钱，我就不过户”，无奈，李老先生约张女士在中大恒基见面，希望能找出解决办法，但张女士鲜明的态度“中介不退钱我就不过户”令会谈无法继续，李老先生表示，张女士的行事让李老无法信任，决定不再与她进行交易。三个月后，张女士一纸诉状，将李老先生和中介公司一起告上法庭。要求李先生将房屋过户给自己。
在北京市房价大幅上涨后，房屋买卖纠纷亦顺势增多（顺带说一句：张女士这种买了房子却拒绝过户的例子实属罕见：），法院在实际审理中，在买方支付首期房款，且房屋买卖合同合法有效的情况下，往往会判业主过户，可以说本案诉讼风险很大，且在法律关系上并不很占优势
模拟开庭，全面失利：
这虽然是一个小的开庭，但毕律师接受委托后，与助理们对案件作了全面分析，从法律关系而言，张女士已实际缴付房款，和税费，已部分履行了合同义务，但在合同约定的过户期限里，张女士以与中介纠纷为由拒绝过户，明示违约，经催告后仍拒绝履行。从交易风险角度而言，张女士多次向李先生提出私下交易，做低房款的行为，使李先生对交易的安全性产生不确定感，且无法信任张女士。但能否说服法庭相信这一个案件事实，还不可知。
为了进一步探讨案件思路，开庭前，毕律师在所里的大会议室安排了模拟开庭；当时所里的近10名律师参加了讨论，作为原告方的代理律师是7个人，毕律师作为被告的代理律师进行模拟，在模拟后，“主审法官”张律师对毕律师说：“毕律师，我感觉这个案件，被告有些不利”。接着大家开始讨论起来，最后一致意见是如果这样打下去，卖方肯定败诉。除非卖方夫妻的另一方不知情，这时候，作为毕律师的助理，我们象抓住了一颗救命稻草一样，当毕律师点头同意时，我们马上给我们的客户打了电话，询问签订合同的时候，卖方的妻子到底知不知知道，结果是卖方的合同谈判本身就是他妻子参与的。我们彻底失望了！
我感觉毕律师好像也非常失落，在大家陆续离开的时候，有的律师已经开始安慰他了。这时，大会议室只剩下毕律师一个人，托着下巴坐在那里沉思。
初次交锋，略占上风：
在庭审过程中，毕律师抓住对方在约定办理过户的当天，故意违约的事实，从法律和事实角度反驳对方。对方提出，已将房款交给李先生，毕律师指出，张女士房款汇入资金监管账户，所谓资金监管账户，是买卖房人在签定购房合同后，买卖双方、中介与银行签定资金监管合同，买方与银行签定划款委托书，同时，买方把钱存在自己的银行卡上，再划到银行资金专用账户。在资金的支付中，根据房屋买卖合同约定的节点，并在买房人确认后，银行把房款分期分批划到卖房人，也就是说，汇入帐户的钱仍在张女士名下，所有权没有转移。而张女士以与中介的纠纷作为拒绝履行合同的理由，是没有任何法律依据的，是明确的违约行为。
举证质证阶段，毕律师在出示了买卖合同，催告涵，贷款通知单等书面证据后，毕律师安排中大恒基的工作人员小袁作为证人出庭作证，小袁是李老与张女士买卖的负责人，亦是整个无法过户过程的见证人，小袁在庭上如实讲诉了张李二人的整个买卖过程，与张女士违约不去过户的实际情况。
随后，毕律师出示了双方见面时的录音资料，在将录音资料的文字版本交给法官后，将录音材料当庭播放。在旁听席上，我观察到法官在听录音时的表情开始出现变化，并推断录音起到了良好的作用，如果说，法官一开始可能认为卖方是恶意违约，那么通过录音可以证明，守约是卖方。
再次交锋，陷入僵持：
第二次开庭，毕律师当庭提出反诉，要求解除与张女士之间的《商品房买卖合同》。庭上，原被告双方进行了激烈的争论，双方互不相让。
休庭后，对方的代理律师出乎意料的向毕律师走来，握着毕律师的手说，“这个案件应该继续履行合同，您想通过解除合同这个思路着手，肯定很难，不过这个案子让您打成这个样子，我也非常佩服！”毕律师没有争论，只是温和的笑笑，对对方律师的赞扬表示了真诚的感谢。
三次交锋，局势严竣：
第三次开庭，一位合议庭的法官对毕律师就提出反诉是否合理进提出了质疑，这让案件的方向对卖方开始不利起来。当时在庭上，毕律师表现出强大的对抗性，观点鲜明。毕律师认为，此反诉是在法律规定的时间内，以本诉原告作为对象，提出的抵消、排斥、并吞原告的诉讼请求的法定之诉。随后，法官要求我方提出卖方解除合同的依据和事实理由。毕律师突然变的非常尖锐，把在第一次庭审中提供的录音证据反复强调。反复的提及，本案的特殊之处不是卖方违约，而是买方不想过户。
庭后，毕律师就对案件的观点，为了巩固我们这方的成果，对《合同法》94条对本案的试用，写出了详细的代理意见，交给了法庭。
事后，我们问毕律师为什么在法庭上这么尖锐，这不是毕律师的风格啊。毕律师给我们讲，在法庭上，最重要的是预判法官的思路，通过法官所关注的焦点，他可以感觉到法官认为卖方解除合同的理由不充分，甚至有可能认为卖方是因为房价上升才趁机解除合同的，而这一点对卖方非常不利；因此，必须要告诉法官案件事实是买方拒绝过户，并且给卖方造成了实质的损害才行。
四次交锋，大局已定：
第四次开庭，法庭当庭宣判：驳回原告张先生诉讼请求，支持反诉人李先生请求，解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》。卖方获得完胜。
回律所的路上，毕律师一句话不说，我没有看到他取得胜诉的狂喜。我想起他经常说的话：“对一个案件，需要尽律师最大的努力去做，结果则是听天由命，胜败已经无关紧要”。
看着他疲惫的身影，我又突然想起《金牌律师》里面的一句话：在你的权益受到威胁和侵犯时，请记住，当你拥有一位出色的律师，你便拥有了世界上最完善的司法保障体系！
写于2007年12月23日胜诉后
2007年9月，一位80多岁的李老先生来到盛庭律师事务所找到毕文强律师，说他刚接到法院传票，被一位张女士“告了”。
张女士与李先生在07年6月通过中大恒基签订了房屋买卖合同，合同中约定“双方应在贷款机构签发贷款审批通过之日起五个工作日内办理完毕产权过户手续。”，也就是说合同明确办理房屋过户登记手续的期限从2007年8月6日至2007年8月13日。合同签订后，张女士将首期房款打入合同约定的资金托管帐户，并交付了税费，随后，张女士即通过各种途径联系李先生，表示想甩开中大恒基，私下交易，并希望做低房款，改为装修款，想达到避税目的，被李先生拒绝。之后，张女士不知从哪里听来“中介可以帮助购买房避税”的说法，已经交纳了税款的张女士跑到中大恒基，要求退还税款，理由是“你们没有帮我避税”。在中介碰了钉子的张女士，随拒绝过户。
李老先生这边呢？李先生80多岁的老人，在约定的早晨早早来到约定好的地方，一个人等了一上午
之后，李老多次与中介联系，中介也发出特快专递，催促张女士履约，但张女士说：“您们凭什么不退我钱？不退钱，我就不过户”，无奈，李老先生约张女士在中大恒基见面，希望能找出解决办法，但张女士鲜明的态度“中介不退钱我就不过户”令会谈无法继续，李老先生表示，张女士的行事让李老无法信任，决定不再与她进行交易。三个月后，张女士一纸诉状，将李老先生和中介公司一起告上法庭。要求李先生将房屋过户给自己。
在北京市房价大幅上涨后，房屋买卖纠纷亦顺势增多（顺带说一句：张女士这种买了房子却拒绝过户的例子实属罕见：），法院在实际审理中，在买方支付首期房款，且房屋买卖合同合法有效的情况下，往往会判业主过户，可以说本案诉讼风险很大，且在法律关系上并不很占优势
模拟开庭，全面失利：
这虽然是一个小的开庭，但毕律师接受委托后，与助理们对案件作了全面分析，从法律关系而言，张女士已实际缴付房款，和税费，已部分履行了合同义务，但在合同约定的过户期限里，张女士以与中介纠纷为由拒绝过户，明示违约，经催告后仍拒绝履行。从交易风险角度而言，张女士多次向李先生提出私下交易，做低房款的行为，使李先生对交易的安全性产生不确定感，且无法信任张女士。但能否说服法庭相信这一个案件事实，还不可知。
为了进一步探讨案件思路，开庭前，毕律师在所里的大会议室安排了模拟开庭；当时所里的近10名律师参加了讨论，作为原告方的代理律师是7个人，毕律师作为被告的代理律师进行模拟，在模拟后，“主审法官”张律师对毕律师说：“毕律师，我感觉这个案件，被告有些不利”。接着大家开始讨论起来，最后一致意见是如果这样打下去，卖方肯定败诉。除非卖方夫妻的另一方不知情，这时候，作为毕律师的助理，我们象抓住了一颗救命稻草一样，当毕律师点头同意时，我们马上给我们的客户打了电话，询问签订合同的时候，卖方的妻子到底知不知知道，结果是卖方的合同谈判本身就是他妻子参与的。我们彻底失望了！
我感觉毕律师好像也非常失落，在大家陆续离开的时候，有的律师已经开始安慰他了。这时，大会议室只剩下毕律师一个人，托着下巴坐在那里沉思。
初次交锋，略占上风：
在庭审过程中，毕律师抓住对方在约定办理过户的当天，故意违约的事实，从法律和事实角度反驳对方。对方提出，已将房款交给李先生，毕律师指出，张女士房款汇入资金监管账户，所谓资金监管账户，是买卖房人在签定购房合同后，买卖双方、中介与银行签定资金监管合同，买方与银行签定划款委托书，同时，买方把钱存在自己的银行卡上，再划到银行资金专用账户。在资金的支付中，根据房屋买卖合同约定的节点，并在买房人确认后，银行把房款分期分批划到卖房人，也就是说，汇入帐户的钱仍在张女士名下，所有权没有转移。而张女士以与中介的纠纷作为拒绝履行合同的理由，是没有任何法律依据的，是明确的违约行为。
举证质证阶段，毕律师在出示了买卖合同，催告涵，贷款通知单等书面证据后，毕律师安排中大恒基的工作人员小袁作为证人出庭作证，小袁是李老与张女士买卖的负责人，亦是整个无法过户过程的见证人，小袁在庭上如实讲诉了张李二人的整个买卖过程，与张女士违约不去过户的实际情况。
随后，毕律师出示了双方见面时的录音资料，在将录音资料的文字版本交给法官后，将录音材料当庭播放。在旁听席上，我观察到法官在听录音时的表情开始出现变化，并推断录音起到了良好的作用，如果说，法官一开始可能认为卖方是恶意违约，那么通过录音可以证明，守约是卖方。
再次交锋，陷入僵持：
第二次开庭，毕律师当庭提出反诉，要求解除与张女士之间的《商品房买卖合同》。庭上，原被告双方进行了激烈的争论，双方互不相让。
休庭后，对方的代理律师出乎意料的向毕律师走来，握着毕律师的手说，“这个案件应该继续履行合同，您想通过解除合同这个思路着手，肯定很难，不过这个案子让您打成这个样子，我也非常佩服！”毕律师没有争论，只是温和的笑笑，对对方律师的赞扬表示了真诚的感谢。
三次交锋，局势严竣：
第三次开庭，一位合议庭的法官对毕律师就提出反诉是否合理进提出了质疑，这让案件的方向对卖方开始不利起来。当时在庭上，毕律师表现出强大的对抗性，观点鲜明。毕律师认为，此反诉是在法律规定的时间内，以本诉原告作为对象，提出的抵消、排斥、并吞原告的诉讼请求的法定之诉。随后，法官要求我方提出卖方解除合同的依据和事实理由。毕律师突然变的非常尖锐，把在第一次庭审中提供的录音证据反复强调。反复的提及，本案的特殊之处不是卖方违约，而是买方不想过户。
庭后，毕律师就对案件的观点，为了巩固我们这方的成果，对《合同法》94条对本案的试用，写出了详细的代理意见，交给了法庭。
事后，我们问毕律师为什么在法庭上这么尖锐，这不是毕律师的风格啊。毕律师给我们讲，在法庭上，最重要的是预判法官的思路，通过法官所关注的焦点，他可以感觉到法官认为卖方解除合同的理由不充分，甚至有可能认为卖方是因为房价上升才趁机解除合同的，而这一点对卖方非常不利；因此，必须要告诉法官案件事实是买方拒绝过户，并且给卖方造成了实质的损害才行。
四次交锋，大局已定：
第四次开庭，法庭当庭宣判：驳回原告张先生诉讼请求，支持反诉人李先生请求，解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》。卖方获得完胜。
回律所的路上，毕律师一句话不说，我没有看到他取得胜诉的狂喜。我想起他经常说的话：“对一个案件，需要尽律师最大的努力去做，结果则是听天由命，胜败已经无关紧要”。
看着他疲惫的身影，我又突然想起《金牌律师》里面的一句话：在你的权益受到威胁和侵犯时，请记住，当你拥有一位出色的律师，你便拥有了世界上最完善的司法保障体系！
写于2007年12月23日胜诉后
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