中国房地产专业律师网毕文强律师媒体访谈记录
关于《物权法》《专项维修资金》《小产权房》的专业阐述
2008/3/13 20:30:05作者：各新闻媒体 摘自：各新闻媒体 编辑：本站
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露台庭院归属权 部分开发商仍“附赠空间”
律师：“先交费后验房”毫无道理
专项维修资金专题
重庆3月起对主城九区展开物业维修基金审计
十问房屋维修金 谁来管?怎么用?
公共维修金管理使用急需统一法规
小产权专题
关注小产权房：看不清的未来(一)
小产权房10年无人监管 国务院近期可能对其会诊
“小产权房”问题报道之二 小产权房善后处理成难题
艺术村小产权房不受法律保护
物权法专题
物权法实施掀起业主维权高潮
《物权法》：践行与思考
地下空间权属如何定？ 物权法解社区纠纷遇三难
《物权法》难断车位归属（专家说法）
11月9日律师做客解读物权法 如何避免一房二卖
紫玉山庄业主与物业达成和解 物业复印信件重投递
业主、物业公司应共同避免损害发生
商品房“先抵后卖”的罪与罚
2007年4月15日 CCTV.com新闻30分
视频链接：http://news.cctv.com/society/20070415/105267.shtml
再来关注物权法。“买顶层附赠露台、买一层附赠小院”是开发商卖房时经常使用的促销手段。但根据即将实施的物权法规定，像露台和小院等空间应该属于全体业主共有，开发商无权销售。不过记者发现，很多开发商仍然在使用这样的促销方式
……
房地产律师毕文强:物权法出台后在这方面并没有做出具体规定，对于这种行为的认定，需要等物权法的实施细则或者法院对物权法的适用意见来进行一个规范
这名律师表示，对于现在还在附增空间的房子，虽然在10月1日物权法实施之前并不违法，但业主也要注意其中的风险，首先要让开发商提供附增空间的属于开发商所有的证明，其次，还要讨论物权法实施后一旦发生纠纷将怎么赔偿，并把这些内容写入购房合同中。
曾经参与物权法起草的几位专家表示，目前物权法的实施工作正在研究，到时会出台相应的实施细则，来解决类似这样的棘手问题。对此我们也将继续关注。
CCTV.com新闻30分2007年1月
视频链接：http://www.cctv.com/video/news30/2007/01/news30_300_20070107_3.shtml
其实很多别的小区的业主也遭遇过类似的事情。而房地产专业律师明确指出：业主如果已经交了房款就有权利验房。开发商的这种要求，是毫无道理的。
房地产专业律师毕文强：在业主履行了所有的合同义务，也就是支付了房款的前提下，验房是开发商在交房之前的一个义务，对业主来讲也是他的一个权利。他（业主）只有在验房以后，才能够决定是否收房，才能够发现开发商的合同履行是否是合适的。我认为开发商不应该把收费提前到业主收房之前。 律师指出，如果业主在验房时发现了房屋有严重到不能收房的质量问题时，不仅有权拒收房屋，还可以要求开发商承担延期交房等违约责任，并尽快修复。律师特别提醒消费者，除了物业费、取暖费等需要交给物业公司外，其它大笔费用像契税、印花税，还有公共维修基金等都可以由业主自己交到地税局或者主管部门。而现在开发商之所以那么热衷于为业主代交，主要是因为他们可以在一定的时间之内无偿的使用这笔数额不菲的资金。而对我们业主来说，完全可以解除“委托代交”。
房地产专业律师毕文强：如果业主委托了开发商，在交房的时候由开发商代交公共维修基金和契税的话，那么这一个委托性质的行为，业主完全是可以解除委托的，随时可以解除委托。
中国房地产报 吴雅卿 2008年03月03日
文字链接：http://www.soufun.com/news/2008-03-03/1549173.htm
随着2月1日起由建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》的正式实施，重庆市审计局也将从3月起对主城九区商品房物业维修基金展开专项审计，预计4月结束。
据了解，此次专项审计主要调查2006~2007年度主城区九区的商品房物业维修基金的归集、管理以及使用状况。调查包括主城商品房维修基金归集的总体规模、开发商在代收代缴后，是否及时缴纳商品房物业维修基金等。
“这次重庆开展维修基金的审计工作，对加快资金的规范化运作、提高社区的稳定都有很大的帮助。”北京市盛廷律师事务所房产律师毕文强在接受本报记者采访时如是评价。
被誉为“房子养老金”的住宅专项维修基金，一直以来因管理方法不明确导致常有纠纷案例出现。
据重庆市国土房管局2006年粗略统计，2005年重庆市物业管理覆盖面积已达到1.3亿多平方米，当时的维修基金的归集数量应接近100亿元规模，然而真正归集到的维修基金却仅有6亿多元，欠缴的房屋维修基金总额高达90多亿元，除部分业主拖欠维修基金外，大多数维修基金均“下落不明”。
毕文强表示，物业维修基金是物业公司和业主矛盾的一座冰山，历来是纠纷不断。然而由于一直没有相关的法律条文给予明确，因此在遇到此类案件时，法院采取的态度多半是予以拒绝或是通过调解的方式进行处理。
在毕文强看来，此次重庆市开展商品房住宅维修基金的审计工作与社会保险审计工作的初衷如出一辙，均是为了维护专项资金的规范化操作。
“业主拒缴是属于民事纠纷范畴，但如果查出开发商滞留资金那可能就会涉及到刑事犯罪了。另外，房屋管理部门如果有出现资金滥用的情况，那么也可能会涉及到渎职、刑事犯罪问题。”毕文强介绍。
此外，审计局还将重点审计房地产开发商以及资金监管部门，检查有无违规占用、出借；是否挪用商品房物业维修基金用于炒股、建房等一些经营性行为；维修基金是否用于相应的住宅公共部位、公用设施设备保修期满后是否有进行维修、更新以及物业公司申报物业维修项目是否真实、维修基金使用时有无损失浪费等内容。
重庆市审计局相关负责人表示，此次是重庆市开展的首次物业维修基金审查工作，其目的是在于促进商品房物业维修基金的监督管理，维护社会公众资金安全。通过此次审查，将会使重庆市的购房者对维修资金“怎么收、怎么管、怎么用”，心里有本“明白账”。
2006年10月31日 经济信息联播
（追问房屋维修金之一）该谁来管？怎么使用？
去年，建设部和财政部就联合制定了《住房专项维修资金管理办法》征求意见稿，并预计去年底就能出台，但直到现在这个管理办法也没露面。缺少严格的监管程序资金容易出现问题，而规定过于繁琐，又造成资金利用与需求之间的巨大落差。不少业主对住房维修基金最大的疑问就是，到底公共维修基金该交给谁管，又该怎么用？
北京律师协会消费者权益事务委员会主任邱宝昌：资金原来就很不安全，由开发企业来代收。现在设立资金专户，做到专款，如何专用，怎么用，可能永远趴在帐上，那不能排除可能被挪用。
专家还提出，公共维修基金不应该完全由业主交纳，开发商也应该对它的产品负责，要交纳一定比例的公共维修基金。同时，住房维修基金应该由业主自己来管理，政府不应干涉过多，即使有监管，也要尽量减少繁琐的环节。
（追问房屋维修金之二）为什么是房价的2%？
住房维修基金是按照建筑成本或总房款的2%或3%的比例、来收取的。维修基金的比例为什么是2％？为什么维修基金要随着房价一块涨？这个比例是不是太高了？
房地产专业律师毕文强：固定收取2%是不太合理的 购房款里面它是包含了增长的地价，那么作为地价款，与我们的维修基金是没有必然联系的。
专家表示，与公共维修基金联系最为密切的是它的维修的成本，应该是在计算出维修成本以后，根据维修成本基数进行缴纳。
视频链接：http://vsearch.cctv.com/play_plgs.jsp?ref=CCTV2_20061018_1571387
（追问房屋维修金之三）监管为何难到位？
根据有关规定，物业公司使用房屋维修基金必须经过房管部门审定，并得到全体业主大会通过，但现实的情况并非如此。由于监管不到位，客观上给一些不法开发商以可乘之机，造成欠交、挪用房屋维修基金的现象。
广州物业管理研究会秘书长周为吉：房管部门管理维修金这些人很少，只有几个人他不可能核定每栋楼维修大概花多少钱。
（追问房屋维修金之四）业主诉开发商挪用维修金，法院该不该受理？
广州业主们为了讨回、房屋维修基金，曾经诉诸法律。而区法院先是不受理,之后又立案判决业主胜诉，再之后又被市中院撤消判决。走投无路的业主,究竟该用什窗旆?来讨回自己的维修金呢？
广东君之杰律师事务所律师周玉忠：法院认为不属于民事案件，从此法院司法的大门就向追问房屋维修金案的业主关闭了。
（追问房屋维修金之五）商品房保修期内维修金该怎么算？
专家表示，像其它产品一样，商品房也有保修期，在保修期内，商品房的销售者--开发商必须免费保修商品房。保修期满后，公用设施再发生损坏需要维修，就需要业主自己出钱，也就是住房维修公共基金。
北京大学房地产法研究中心副主任金锦萍：对消费者来说，房屋的保修期是从房屋交付之日算起，但和动产的保修期不同，房屋的保修期是从登记之日开始计算
（追问房屋维修金之六）购买二手房维修金如何处理？
专家指出，从原则上说，出售商品房的业主在当初购房时都应该是缴纳了公共维修金的，即便是公房等也应该是和单位共同缴纳了这笔费用。这样消费者在购买二手房时应该不需要再缴纳了，这笔费用是直接顺延给买主，只要更改户名就可以了。但专家提醒，为了确认前任房主是否缴纳了这笔费用，购房者一定要索要缴费凭证。
我爱我家房产经纪公司东区运营总监：买房的客户应该要求业主提供公共维修基金发票，以便知道原来有没有交过。如果这个二手商品房在原来的时候没有交过公共维修基金，在后期入住以后，物业费上会高，公共设施的中修和大修的费用需要另计。
（追问房屋维修金之七）公共维修金该交给谁？开发商是否有权代收？
很多开发商在交房的时候，都要求公共维修基金交给他们来代收代缴，否则业主就拿不到房屋钥匙。房地产专业人士明确表示，按照建设部与财政部1998年联合发布的《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》规定，购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金交给当地房地产行政主管部门代管。1999年北京市出台的《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》中明确规定，商品房购房者按购房款2％向市区县房地局缴纳维修金,开发商是无权进行代收代缴的。
房地产专业律师毕文强：这个问题它涉及到法律上的两个概念，一个什么叫代收，一个什么叫代缴。代收需要房屋主管部门的授权，现实中房屋主管部门也没有授权开发商一定代收公共维修基金。代缴是需要业主的委托，那么现实中（基本上）是没有业主委托开发商进行代缴的。
视频链接：http://cctv.sina.com.cn/finance/2006-10-24/24023.html
（追问房屋维修金之八）开发商挪用维修金 业主损失怎么办？
根据有关单位的抽样调查，近年来，北京关于办理产权证的纠纷每年都不下数百起，其中一半以上都是因为开发商挪用了代收的公共维修金或契税而无法办理产权证引起的。房地产专业律师指出，开发商所谓代收代缴的公共维修金，按规定是应该及时交到房管部门的，但开发商在实际操作中，却往往都是要过很长时间才把这笔钱交上去，能在办理房产证之前交上就不错了，因为他们会利用这个时间差以这笔钱进行投资以获取收益。
房地产专业律师毕文强：公共维修基金如果及时到户的话，这笔巨额资金会产生利息，这部分利息应该是业主的收益。那么它的延迟或被开发商挪用的情况如果存在，那是对业主权利的极大侵犯。
律师特别提醒购房者，开发商代收业主公共维修金后，一般只会给业主开具一张收据，而只有当开发商把这笔费用上缴给房管部门后，业主才能拿到正规的公共维修金发票。如果业主很长时间都没有收到这张发票，可以向房屋主管部门查询这笔钱是否已经到帐，如果证明开发商根本没有及时代缴公共维修金，业主可以通过合法途径进行维权。
视频链接：http://vsearch.cctv.com/play_plgs.jsp?ref=CCTV2_20061024_1573683
（追问房屋维修金之九）公共维修金的管理权归谁所有？
按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。对于这笔资金的管理，目前各地主要采取两种方式。
北京律师协会房地产专业委员会委员王永刚：在管理上，在业主委员会成立之前，它（公共维修金）是由房地产行政主管机关来代管。在业委会成立之后，由业委会向房管部门提出申请后，公共维修金就划转到业委会，由业委会行使管理权。
（追问房屋维修金之十）维修金使用程序能否简化？如何简化？
使用公共维修金非常不容易，必须经过繁琐的申请审批等程序。那么公共维修金的使用程序能否简化，又怎么简化呢？
北京律师协会房地产专业委员会委员王永刚：可以采取授权决定制。就是由业主大会在一定的资金范围之内，或在一定的额度之内，授权业委会有资金决定权，然后把相关的使用方案备案就可以了。
房地产专业律师毕文强：评估机构对于公共维修金的使用做出一定的书面鉴定，房屋主管部门就可以做出审批，并向小区公示，公共维修金就应该及时到位。
2006年10月27日 中央二套-经济频道 经济信息联播
视频链接：http://vsearch.cctv.com/play_plgs.jsp?ref=CCTV2_20061027_1574925
目前，对于房屋公共维修金的争议很多，但是各地处理的法律依据并不统一，专家建议，全国性法规，应该早日出台。
去年，建设部与财政部又联合制定了新的《住房专项维修资金管理办法》征求意见稿，但至今文件尚未正式出台。
北京律师协会房地产专业委员会委员王永刚说：“我觉得还是有一部相对统一的法规，在原则上给大家作以指导。太细的东西，各地的情况还是有所差异，难以涵盖。
房地产专业律师毕文强说：“比如讲应该对（公共维修金）及时开户储存规范进行制定，也就是房管部门有权利有义务在限定的时间内保证消费者缴纳的公共维修金及时到帐，至于如何设帐的问题，明确按栋设帐，每一栋楼设立一个帐户，最后核算到户，在这种情况下，产生疑义的可能性就小了。”
此外，业内人士认为，新的管理办法应该尽快出台，要多考虑实际操作性，减少审批使用环节。
CCTV.com消息(360度)
视频链接：
http://www.cctv.com/video/sanbailiushidu/2007/07/sanbailiushidu_300_20070713_17.shtml
在前几天的节目中，我们从多方位连续报道了小产权房的现状。小产权房从出现到现在，已经有十年以上的时间了，人们不仅关心小产权房的风险和产生的原因，也关注小产权房的未来。而被卷入到这场争论的，不仅有小产权房的购买者、开发者和销售者，也有官员、学者。今天，我们就来关注一下围绕小产权房争议的各种声音。 ……
6月18日，在小产权房出现了十多年之后，建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。
7月2日，著名房地产商，北京市华远集团总裁任志强直接以“无奈的建设部”为题发表博客，说这种用新闻发布方式提出的"风险提示"充分表现出法律的混乱与苍白，显示出建设部无权管理的无奈。因为《房地产管理法》中规定的前提是"城市"，在农村集体土地上开发房地产不在其约束范围内。
而对于农村集体土地本身来说，中国人民大学法学院教授王轶也发表观点：农村集体土地一直没有一个统一的管理部门，国土资源管理部门和农业部门等都有权管理，却又职责不清，各自为政。这是造成小产权房失于监管的原因之一。
专门处理房地产纠纷的律师毕文强持有与此相反的观点，他认为这件事并不是不能管，无法管。建设部门虽然无权管理小产权房的建设行为，但有权管理小产权房的市场销售行为。而且其它一些部门对此也有监管权。
北京市盛廷律师事务所律师毕文强：在拿地环节，县级以上的土地、行政主管部门可以进行监管。一旦进行建设过程当中，就北京市而言，应该是北京市综合管理执法局，可以对这种在北京市规划区的内非法建筑予以管理。 第三各环节就是我们进行销售的时候，由北京市建委他们是可以对销售环节予以监督，像没有产权的房屋他们完全可以就开发单位，这种没有产权销售的行为予以处理。所以说我们认为从法律角度来讲，我们的这种监管是完善的，但是从具体的实施角度来讲，我们的监管是失灵的。
与监管权限是否明确的争论相对比，房地产中介方面的专家胡景辉的观点更为鲜明：利益的趋动才是有关部门监管不利的真正原因。
我爱我家控股公司副总裁胡景辉：实际上是有很多地方利益存在的，包括某些地方的乡镇的政府，村委会，为了考虑到地方的经济利益，有的甚至打着建设社会主义新农村这样的旗号来建设和开发这样的乡产权房。
在房价不断高走，中低收入人群对低价房需求旺盛的情况下，一些对集体土地拥有一定管理权的镇政府和村委会看到了开发小产权房带来的巨大利益。与普通商品房建房主要成本出自地价相比，建设小产权房有着得天独厚的优势。
记者：小产权房实际上在拿地的环节上成本是零？
北京市盛廷律师事务所律师毕文强：可以这样讲，小产权房在成本极低的情况下，它的价格虽然是低于现在的市价，仍然有很大的利润空间。得益最大的就是组织开发的开发商或者是当地的乡镇政府。
小产权房不仅折射出相关部门监管的缺失，也折射出城市房价虚高的问题。一些声音直接指出，小产权房省去土地出让金和各种税费，住房价格就可以压低70%左右。透过"小产权房"这面镜子，不难看出有关利益主体获利之丰厚。也反证了我国的房价不是不能低。
来源：中国青年报 作者：李松涛 2007.07.09 07:56
文字链接：http://house.news.hexun.com/3113_2344299A.shtml
建设部尴尬“提示” 北京国土资源局仓促“禁令”
随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房开始频频出现在公众的视野之中。 在失控的房价下，小产权房显得尤为醒目，其价格低于城区的一半甚至更多，吸引了众多购房者。然而其另一面却是非法开发建设，对购房者而言，隐藏着不小的风险。 ……
毕文强认为，乡镇把农民的土地拿去开发，暂时给农民一些甜头，但时间长了，农民拿到的那点钱花完了，土地也没有了，该怎么办？风险只会越来越大。 ……
“为什么没有相关部门去管？还是因为利益。”毕文强认为，尽管小产权房使用的是农村集体所有土地，但要开发建设也需要通过施工许可等环节，需要政府相关部门的审批。在“拿地”的环节，国土资源部门的干预是其职责范围之内的事；销售时，建设部门等同样可以对这种非法建筑物进行执法。 ……
2007年07月04日 中国经济时报 本报记者王小霞
文字链接：http://finance.sina.com.cn/roll/20070704/09041517837.shtml
“北京已经部署开展在全市范围内调查‘乡产权’、‘小产权’等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。”北京市国土资源局局长安家盛近日公开叫停“小产权房”。“问题是目前已占市场总量20%的‘小产权’房该如何善后？无条件拆除还是补交土地出让金，土地出让金又该由谁来交？”多位房地产专家表示，“小产权房”的善后，需要政府来合理引导。……
“小产权房”价很低……
“小产权房”不会长久……
如何善后是难题……
“但是，有些项目已经销售完了，开发商也撤走了，土地出让金由谁来补交将是个很大的问题。”北京盛廷律师事务所毕文强律师告诉记者，如果由购房人来承担，一是土地出让金的数目不小，会是个很大的负担，而且也不公平。如果由当地村委会来出，村委会哪来那么多资金。即使当事几方共同出资，比例如何划分、开发商的税费追缴都会有一定难度。
那么，“小产权房”到底应该如何处理？如何合理安置已经大量存在的“小产权房”，是当前问题的关键；是一刀切的推倒？还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权？在这方面，相关法规还是空白。而安家盛表示，对于一些形成了一定规模的项目，由于牵涉的购房市民较多，因此具体处理政策还要进一步研究。
2007年07月20日 来源：CCTV.com 责编：史军胜
文字链接：http://www.cctv.com/program/jjxxlb/20070720/112591.shtml
艺术家的聚集、使得宋庄的房产、大大升值。现在、宋庄仅小堡村、买房画家就有近百户，定居画家已超过五百人。而农家小院的三四间房的租金，已经由三年前的3000-4000元、攀升到了1.5万元左右。
现在，法院判定原买房合同无效，对此，艺术家们有些难以理解。明明有着买卖协议，还有村委会的盖章担保，怎么就成了无效合同呢？听听专家怎么说。
北京房地产律师毕文强说：“《中华人民共和国土地管理法》对于农村集体土地的使用进行了明确的限制，农村宅基地是不可以随意进行买卖和转让的。我们现在司法事件中，城镇居民是不可以购买农村宅基地上房屋的，农村宅基地的转让仅限于农村集体身份成员之间。所以在司法事件中，这一个房屋买卖合同通常会被判定为买卖合同无效。”
但律师同时提醒艺术家，在法院确认了这个买卖合同无效之后，必须要追究这个缔约过失责任的认定问题，除了买卖双方之外，担保方比如说村委会也该负有部分责任。
来源：新华网
文字链接：
http://www.efaw.cn/html/wqpg/2007/1026/071026104352260E92CDB72A02B6BHI2_2.html
业主状告民防局
10月17日，北京罗马嘉园19名业主状告北京市朝阳区民防局一案在北京市朝阳区人民法院开庭审理。该局被诉向小区物业管理公司——北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江物业）颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》具体行政行为不当。 ……
记者注意到，随着《物权法》实施，湖南、四川、云南等地的“物权法第一案”纷纷高调出炉，国庆长假过后的第一个工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大兴、石景山等基层法院集中立案了一批运用《物权法》维权的案件，其中大多数属于业主和物业公司、房地产商基于小区的公共设施使用权和收益权归属产生的纠纷。
10月9日，北京市大兴区人民法院开庭审理了九龙山庄业主委员会起诉物业管理公司一案，业主委员会认为，九龙山庄物业管理公司将小区停车位出租，根据《物权法》的有关规定，小区停车位出租所得收益应该归业主委员会，起诉要求物业公司返还10年来的租金100多万元。
物权法能解决所有纠纷吗
“随着《物权法》的实施，由车位、绿地等小区公共设施引发的纠纷将会越来越多。”记者近日采访的多名律师和学者表示，“一个很重要的原因，作为国家立法的《物权法》，很多规定只是原则性的，在具体实施过程中的一些空白，亟待司法解释加以弥补，否则难以落实。”中国人民大学法学院教授杨立新表示。
北京盛廷律师事务所律师毕文强说，《物权法》的实施，为小区停车位的归属提供了法律依据。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“小区的车位分为地面车位和地下车位两种，目前地面车位大多是占用业主共有的道路、绿地或者其他场地用于停放汽车，理应属于业主共有。”
“但由于《物权法》没有明确规定，即使是归业主共同共有的部分，如何划分每个业主的权属。”
对于经常引发纠纷的停车位收费问题，毕文强认为分两种情况：……
2007年11月27日 来源：中国房地产报
文字链接：http://house.hexun.com/2007-11-27/101765363.html
《物权法》正式实施已经一个多月了，这位公民财产的“保护神”依然不得不面对细则不健全、法规不配套的尴尬。这种冲突在所难免，来自司法实践的反馈常常是对法律法规进行修正的动力和技术来源。
这一个多月以来，各地都在关注当地的“物权法第一案”。透过这些案例，我们不仅可以看到《物权法》的现实作用，同时也能对其实际效果进行检验。这种讨论，无论对《物权法》的司法实践还是未来细则的制定，以及与相关法规的对接，都会是有益的借鉴。
物权与分配案例
十月初，沈阳一小区门前的车杆被人开车撞坏，撞车杆的人竟是该小区的业主。据了解，由于该小区的物业公司贴出通知：不允许无车库车主进入园区或作长期停留。而当日一名无车库业主因急于开车回家，便与物业工作人员发生了冲突，在强行闯杆的情况下，车杆被撞坏了。对此，物业公司的解释是：由于业主入住后小区内很拥挤，而物业公司接受开发商项目后又无力解决停车问题，于是就采取了这个做法。
主持人：《物权法》第七十四条规定：建筑区规划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。那么本条款中的“业主优先”应如何体现？
毕文强：车库问题是大家比较关注的一个问题。《物权法》的这项条款从立法精神上来讲，只是一个价值观的判断。它的主要目的是要求开发商在建造配设车库的时候，一定要着眼于业主的需求、满足业主。但它是一个不具备操作性的条款。就像这个案例一样……
薛源：“优先满足业主需求”我觉得可以这样理解，就是首先要满足业主对于车位的分配需求。但是这一原则具体要怎样实施，还得要……
主持人：刚刚毕律师谈到了目前关于车库使用的一个普遍问题——车多位少，这对物业管理公司来说，也是一个很头疼的问题。那么有没有什么办法能够比较好地解决车库的分配问题呢？
薛源：对于车库的分配问题，我觉得如果是业主共有的部分区域，可以通过组织召开业主大会来共同决定分配原则。但如果说是开发商保留、占有的部分区域，业主就没有……
孟宪生：车位的配套是按照一定的比例规划的，而不是根据户或者车的需求去供给。车位不足是现在的矛盾，而且这个矛盾将来会更加严重。因此我认为……
毕文强：刚刚听了薛老师和孟律师的意见，觉得是比较可行的。不过我还有三点要补充。第一，国家在进行建设规划的时候，……
沈阳市铁西区老王，三年前在某小区买下一套住房并同时买下该小区的四个车库。今年8月老王将其中一个车库出租，车库被承租人改成了食杂店。物业公司发现这一情况后，认为该行为已经影响到小区秩序，遂以《沈阳市住宅物业管理条例》中“物业使用中禁止擅自改变物业的使用性质”为由，要求老王停止出租车库，并将其恢复到原始用途。而老王则以《物权法》中“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”为依据，拒绝物业的要求。
主持人：《物权法》规定业主对建筑物内的专有部分享有所有权，这是否也包括了业主可对其专有部分的用途进行随意更改呢？
毕文强：业主对于自己拥有所有权的专有部分，如果要改变其功能，要以不影响别人的使用为前提。比如说住宅改商用，都需要经过大多数业主的同意。如果……
薛源：所有权，尤其是不动产的所有权，它不是一个没有限制的所有权。事实上……
楼建波：两位说得很对，建筑物的每一个部分在建设前都已经经过详细、严格的规划。比如车库的空间，那么以后也只能当成车库来利用。……
张某2001年以22万元的价格买下了沈阳某商场内的两个商铺，但商场由于管理不善导致不到一年便宣布停业。然而张某却以“能继续盈利”为由，拒绝接受商场补偿和退铺，商场遂将张某告上法庭。法院审理后认为：大多数业主同意退铺并就此达成相关协议，证明退铺符合广大业主的利益，于是以“退铺符合广大业主利益”为依据，判张某败诉，张某不服。《物权法》实施后，张某便以“公私财产平等保护”为由，上诉。
主持人：《物权法》第六十六条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。那么当私人物权同物的整体功能相抵触时，应如何解决？
毕文强：中国的传统是以集体利益为本位，这种做法是没错，但是我觉得……
薛源：对于这一问题，我的看法可能会有些不同。我觉得……
孟宪生：我反驳一下薛老师的观点，“公私财产平等保护”是指……
10月18日，厦门大金门花园广场8号楼24名业主状告物业公司和某广告公司。理由是，该小区物业未经业主同意便擅自将楼顶租给某广告公司用来安装广告牌。对此，物业的解释是业委会已经委托他们管理小区，因此当然有权限将楼顶进行出租。且由于业主起诉人数并未达到《物权法》第七十六条所规定的相关要求，共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总数过半数的业主同意，物业公司认为这些起诉业主并没有诉讼的权利。
主持人：物业公司在接受业委会的委托管理后，其权限是什么？在本案例中，物业公司以《物权法》中第七十六条所规定的内容为由认定这些业主没有诉讼权利。那么当共同管理区域的用途影响到一小部分业主的利益，应如何解决？
孟宪生：对物的管理是指对物的维护和小修，对物的重大修缮属于处分范畴，对物的利用属于收益。所以如果……
毕文强：《物权法》规定业主可以委托物业来管理小区，其实……
2007-10-19 来源：北京晨报
文字链接：http://news.china.com/zh_cn/news100/11038989/20071019/14402718.html
10月11日凌晨，新疆乌鲁木齐宏怡小区，居民因对物业公司的服务不满意，在业主委员会的领导下公开“夺权”，炒掉物业公司。据了解这是《物权法》和国务院发布的《修改的决定》10月1日实施后，中国首例依照规定让物业公司“下课”案例。
昨天记者从本市法院了解到，物权法实施以来，在以物权法维权诉讼的案件中，最多的是小区内的纠纷。业主、物业与开发商间的矛盾错综复杂，以一部《物权法》能否完全搞掂？相关专家认为，物权法入社区，还有三大问题待相关细则或司法解释来完善。
问题一：业主优先如何体现
物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“什么是首先要满足业主的需要？业主优先有多长的时间限制？”毕文强律师告诉记者……
问题二：地下空间权属如何确定
记者了解到，由于物权法回避了小区地下空间包括车位以及人防工程的权属问题，而是采取双方约定的方式来确定，一些开发商强行将地下车库约定为自己的，使得业主与开发商之间的纠纷反而有愈演愈烈之势。新法刚刚实施，本市各法院就受理了一些类似的案件。
“物权法没有提及地下车位的权属，其后果就是，将来小区的矛盾就集中在这点。”日前与物业打官司的九龙山庄业委会的杨主任说。北京盛廷律师事务所的律师毕文强也直言，地下车位的权属不是法定而是约定，是个遗憾。“开发商依意思自治原则，完全可以将地下空间确定为自己所有，却把建设成本摊进业主的购房成本中，业主想维权很难。”毕律师说。 毕律师认为，法律应当规定由开发商来举证，证明其建筑成本和售价中是否包括地下车库，如果拿不出证明他们把地下车库作为一个独立项目来进行投资建设的，那么就应该归业主所有。
问题三：公共设施如何细分
物权法第73条还提到“建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有”。“小区内的公共场所、公共设施有很多，但是不是都属于业主共有？公共设施到底涵盖哪些设施，小区会所、托儿所、学校、老年活动中心以及锅炉房等到底归谁？……
“如果不明确什么是公共设施，而地下车库、会所等小区配套设施让开发商通过出售、出租或附赠等方式与业主约定，这无疑是给他们侵害业主共有权利的行为合法化，这将引发小区更多的矛盾。”杨主任说。(记者 颜斐)
地产中国 | 时间： 2007-07-18 | 文章来源：市场报 焦艳玲 张向永
文字链接：http://house.china.cn/newscenter/txt/content_1686511.htm
商业小区的车位到底归谁所有呢？《物权法》将如何界定小区车位的权属？《市场报》记者为此采访了法律界有关人士。
存在不少法律盲点
“小区停车费纠纷的关键是确定权属。”北京盛廷律师事务所毕文强律师说。大多业主都寄希望于即将实施的《物权法》能够打破目前小区内物业坐庄垄断车位的局面，但一些法律界人士对此却并不乐观。
涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。但在车库到底应该归谁这个问题上，陈旭认为，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。
陈旭认为，车位纠纷的焦点问题都需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。
毕文强律师认为，目前还存在两个法律盲点，“对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？”
业主共有实有弊端
中国政法大学教授江平称，根据《物权法》的相关规定，今后区划内的车位，要么归开发商所有，要么归具体某个业主所有，要么归物管公司所有，归全体业主共有将很难再出现。但占用业主共有的道路或者其他场地用的车位，仍然属于业主共有。
“此次《物权法》对车位的态度是尽量明晰产权，尽量不要搞成业主共有。”江平说，规划内停车位归业主共有，存在很多弊端。
法律条文应细化
“遗憾的是，我国民法对于建筑物区分所有权的研究并不深入和彻底，所以在住宅小区车库、车位权利归属上出现顾此失彼的现象。”北京市京都律师事务所的戴福律师说。中国人民大学法学院王宗玉教授也表示有同感：“车位的问题很复杂，《物权法》的规定较笼统，可操作性不强。”
王宗玉教授说：“《物权法》规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属。不过，由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主不利。”
王宗玉教授认为：“一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，当发生争议时，哪方负有举证责任，以及如何确认车库、车位是否摊入成本不明确。“因为公摊面积的计算涉及专业问题，法院很难查清。”
《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。戴福律师认为此规定显而易见缺乏可操作性：“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要？”
法律专家建议完善立法
复杂的小区车库、车位问题，引发的新型权利类型甚至不能为传统民法所涵盖。法律界人士认为，随着我国房地产市场的不断深入发展，有必要对传统民法的相关概念、制度进行突破，以适应现实生活的需要。王宗玉教授提出：“《物权法》的规定不细致，应该完善立法。”
戴福律师认为：“如果单纯按照购房者购买房屋时是否分摊了车库、车位成本确定车库、车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题，在实践中难以操作。应该通过立法要求开发商从立项开始，即对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，并分摊到房屋价格中。”
文字链接：http://news.sohu.com/20071108/n253134951.shtml
时间：2007-3-23 10:29:00 来源：新京报
文字链接：http://www.news315.com.cn/2007/0323/87685.html
争执近5个月后，紫玉山庄业主许明决定接受调解，尽管他不是很情愿。昨日上午，“业主诉物业扣信”案在朝阳法院大屯法庭调解结案。许明和小区物业集祥物业公司达成和解———物业承诺重新复印并送达“丢失的信件”，许明则放弃赔礼道歉、索赔507.6元的诉求
……
开庭后，许明的代理律师毕文强重复起诉意见后，物业代理人李小姐表示坚持答辩意见，即物业已将挂号信全部投递到了业主家。
与上次开庭不一样的是，物业方主动提出和解，并拿出了和解意见———复印重新发送。
……
庭审结束后，许明表示，问题依旧没有查清楚，自己也不是很情愿接受这个结果，“但10多年没有业委会了，小区的问题越来越严重，不能再浪费时间了。”他说，案件结束后，他将尽快成立业委会。
2007年03月26日 14:14 中国房地产报
文字链接：http://house1.jrj.com.cn/news/20070326/000000121281.htm
主持人：为避免此类事件，在物业小区的管理上，您有怎样的建议？
孟宪生：第一，签订物业管理合同时应当明确安保责任并明确约定保安服务的服务标准。第二，物业管理企业应当建立完善的……
丁琛：要避免此类事件的发生，我认为需要物业公司和业主双方的共同努力。要加强对保安人员的培训和管理，完善并严格执行……
毕文强：小区物业是新生事物，原来的法律对区分建筑物所有权也没有规定，刚刚审议通过的《物权法》对于区分建筑物所有权有了明确的规定。我们可以看到……
张立军：首先，应尽快出台《物业管理法》，进一步加强物业管理工作，明确责任，增强业主和物业管理企业的防范意识，减少业主与物业管理企业……
2006年11月29日 中国房地产报
文字链接：http://house.focus.cn/news/2006-11-29/259487.html
据北京媒体《华夏时报》11月14日报道，北京石景山海特花园开发商北京金梦圆房地产开发有限公司向业主隐瞒房屋抵押的事实，出售已抵押房屋，致使业主迟迟办不了房产证，引发了数十起“违约”和“欺诈”诉讼。
少数房地产商隐瞒房屋抵押事实出售商品房的行为，不仅给购房者造成巨大伤害，同时也对整个行业造成了不良影响，不利于行业的长期健康发展。对此，我们邀请法律专家就此个案对房屋“先抵后卖”问题产生的原因、市场相关主体的责任以及可能的规制方针进行探讨，期望能对这个历史问题的形成脉络以及将来的解决方式做一些深入研究。
开发商之罪：先抵后卖
主持人：开发商能否出售已抵押的房屋？
薛源：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，开发商可出售已抵押的房屋，但必须要向买方如实披露房屋已抵押的事实。《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本第四条关于房屋抵押情况的规定中，也分为设定抵押和已设定抵押两种情况，要求开发商不得隐瞒房屋抵押的事实。
毕文强：开发商能否出售已抵押的房屋，取决于两个条件。一是抵押权人同意。已经抵押的房屋，抵押权人可对其行使权利。二是开发商要告知买受人房屋被抵押的情况。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。因此，开发商在不告知房屋被抵押的情况下与买受人签订的商品房合同，是无效的。
主持人：业主购买已抵押的房屋具有哪些风险？
毕文强：业主购买已经抵押的房屋，最大的风险是无法通过合法手续获得房屋的所有权，从而无法实现购买的目的。这主要体现为，双方签订的购房合同可以被确认为无效，或是抵押权人行使抵押权，从而使房屋陷入一种不稳定状态。
张立军：所谓风险，主要是指业主在购买已抵押的房屋后，可能出现的损失。主要有：第一，房产部门不予办理产权登记手续，业主无法取得房屋所有权，因此也……
毕文强律师简介：http://www.fc70.com/article9518.aspx
业务咨询电话：13693355025
露台庭院归属权 部分开发商仍“附赠空间”
律师：“先交费后验房”毫无道理
专项维修资金专题
重庆3月起对主城九区展开物业维修基金审计
十问房屋维修金 谁来管?怎么用?
公共维修金管理使用急需统一法规
小产权专题
关注小产权房：看不清的未来(一)
小产权房10年无人监管 国务院近期可能对其会诊
“小产权房”问题报道之二 小产权房善后处理成难题
艺术村小产权房不受法律保护
物权法专题
物权法实施掀起业主维权高潮
《物权法》：践行与思考
地下空间权属如何定？ 物权法解社区纠纷遇三难
《物权法》难断车位归属（专家说法）
11月9日律师做客解读物权法 如何避免一房二卖
紫玉山庄业主与物业达成和解 物业复印信件重投递
业主、物业公司应共同避免损害发生
商品房“先抵后卖”的罪与罚
露台庭院归属权 部分开发商仍“附赠空间”
2007年4月15日 CCTV.com新闻30分
视频链接：http://news.cctv.com/society/20070415/105267.shtml
再来关注物权法。“买顶层附赠露台、买一层附赠小院”是开发商卖房时经常使用的促销手段。但根据即将实施的物权法规定，像露台和小院等空间应该属于全体业主共有，开发商无权销售。不过记者发现，很多开发商仍然在使用这样的促销方式
……
房地产律师毕文强:物权法出台后在这方面并没有做出具体规定，对于这种行为的认定，需要等物权法的实施细则或者法院对物权法的适用意见来进行一个规范
这名律师表示，对于现在还在附增空间的房子，虽然在10月1日物权法实施之前并不违法，但业主也要注意其中的风险，首先要让开发商提供附增空间的属于开发商所有的证明，其次，还要讨论物权法实施后一旦发生纠纷将怎么赔偿，并把这些内容写入购房合同中。
曾经参与物权法起草的几位专家表示，目前物权法的实施工作正在研究，到时会出台相应的实施细则，来解决类似这样的棘手问题。对此我们也将继续关注。
律师：“先交费后验房”毫无道理
CCTV.com新闻30分2007年1月
视频链接：http://www.cctv.com/video/news30/2007/01/news30_300_20070107_3.shtml
其实很多别的小区的业主也遭遇过类似的事情。而房地产专业律师明确指出：业主如果已经交了房款就有权利验房。开发商的这种要求，是毫无道理的。
房地产专业律师毕文强：在业主履行了所有的合同义务，也就是支付了房款的前提下，验房是开发商在交房之前的一个义务，对业主来讲也是他的一个权利。他（业主）只有在验房以后，才能够决定是否收房，才能够发现开发商的合同履行是否是合适的。我认为开发商不应该把收费提前到业主收房之前。 律师指出，如果业主在验房时发现了房屋有严重到不能收房的质量问题时，不仅有权拒收房屋，还可以要求开发商承担延期交房等违约责任，并尽快修复。律师特别提醒消费者，除了物业费、取暖费等需要交给物业公司外，其它大笔费用像契税、印花税，还有公共维修基金等都可以由业主自己交到地税局或者主管部门。而现在开发商之所以那么热衷于为业主代交，主要是因为他们可以在一定的时间之内无偿的使用这笔数额不菲的资金。而对我们业主来说，完全可以解除“委托代交”。
房地产专业律师毕文强：如果业主委托了开发商，在交房的时候由开发商代交公共维修基金和契税的话，那么这一个委托性质的行为，业主完全是可以解除委托的，随时可以解除委托。
专项维修资金专题
重庆3月起对主城九区展开物业维修基金审计
中国房地产报 吴雅卿 2008年03月03日
文字链接：http://www.soufun.com/news/2008-03-03/1549173.htm
随着2月1日起由建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》的正式实施，重庆市审计局也将从3月起对主城九区商品房物业维修基金展开专项审计，预计4月结束。
据了解，此次专项审计主要调查2006~2007年度主城区九区的商品房物业维修基金的归集、管理以及使用状况。调查包括主城商品房维修基金归集的总体规模、开发商在代收代缴后，是否及时缴纳商品房物业维修基金等。
“这次重庆开展维修基金的审计工作，对加快资金的规范化运作、提高社区的稳定都有很大的帮助。”北京市盛廷律师事务所房产律师毕文强在接受本报记者采访时如是评价。
被誉为“房子养老金”的住宅专项维修基金，一直以来因管理方法不明确导致常有纠纷案例出现。
据重庆市国土房管局2006年粗略统计，2005年重庆市物业管理覆盖面积已达到1.3亿多平方米，当时的维修基金的归集数量应接近100亿元规模，然而真正归集到的维修基金却仅有6亿多元，欠缴的房屋维修基金总额高达90多亿元，除部分业主拖欠维修基金外，大多数维修基金均“下落不明”。
毕文强表示，物业维修基金是物业公司和业主矛盾的一座冰山，历来是纠纷不断。然而由于一直没有相关的法律条文给予明确，因此在遇到此类案件时，法院采取的态度多半是予以拒绝或是通过调解的方式进行处理。
在毕文强看来，此次重庆市开展商品房住宅维修基金的审计工作与社会保险审计工作的初衷如出一辙，均是为了维护专项资金的规范化操作。
“业主拒缴是属于民事纠纷范畴，但如果查出开发商滞留资金那可能就会涉及到刑事犯罪了。另外，房屋管理部门如果有出现资金滥用的情况，那么也可能会涉及到渎职、刑事犯罪问题。”毕文强介绍。
此外，审计局还将重点审计房地产开发商以及资金监管部门，检查有无违规占用、出借；是否挪用商品房物业维修基金用于炒股、建房等一些经营性行为；维修基金是否用于相应的住宅公共部位、公用设施设备保修期满后是否有进行维修、更新以及物业公司申报物业维修项目是否真实、维修基金使用时有无损失浪费等内容。
重庆市审计局相关负责人表示，此次是重庆市开展的首次物业维修基金审查工作，其目的是在于促进商品房物业维修基金的监督管理，维护社会公众资金安全。通过此次审查，将会使重庆市的购房者对维修资金“怎么收、怎么管、怎么用”，心里有本“明白账”。
十问房屋维修金 谁来管?怎么用?
2006年10月31日 经济信息联播
（追问房屋维修金之一）该谁来管？怎么使用？
去年，建设部和财政部就联合制定了《住房专项维修资金管理办法》征求意见稿，并预计去年底就能出台，但直到现在这个管理办法也没露面。缺少严格的监管程序资金容易出现问题，而规定过于繁琐，又造成资金利用与需求之间的巨大落差。不少业主对住房维修基金最大的疑问就是，到底公共维修基金该交给谁管，又该怎么用？
北京律师协会消费者权益事务委员会主任邱宝昌：资金原来就很不安全，由开发企业来代收。现在设立资金专户，做到专款，如何专用，怎么用，可能永远趴在帐上，那不能排除可能被挪用。
专家还提出，公共维修基金不应该完全由业主交纳，开发商也应该对它的产品负责，要交纳一定比例的公共维修基金。同时，住房维修基金应该由业主自己来管理，政府不应干涉过多，即使有监管，也要尽量减少繁琐的环节。
（追问房屋维修金之二）为什么是房价的2%？
住房维修基金是按照建筑成本或总房款的2%或3%的比例、来收取的。维修基金的比例为什么是2％？为什么维修基金要随着房价一块涨？这个比例是不是太高了？
房地产专业律师毕文强：固定收取2%是不太合理的 购房款里面它是包含了增长的地价，那么作为地价款，与我们的维修基金是没有必然联系的。
专家表示，与公共维修基金联系最为密切的是它的维修的成本，应该是在计算出维修成本以后，根据维修成本基数进行缴纳。
视频链接：http://vsearch.cctv.com/play_plgs.jsp?ref=CCTV2_20061018_1571387
（追问房屋维修金之三）监管为何难到位？
根据有关规定，物业公司使用房屋维修基金必须经过房管部门审定，并得到全体业主大会通过，但现实的情况并非如此。由于监管不到位，客观上给一些不法开发商以可乘之机，造成欠交、挪用房屋维修基金的现象。
广州物业管理研究会秘书长周为吉：房管部门管理维修金这些人很少，只有几个人他不可能核定每栋楼维修大概花多少钱。
（追问房屋维修金之四）业主诉开发商挪用维修金，法院该不该受理？
广州业主们为了讨回、房屋维修基金，曾经诉诸法律。而区法院先是不受理,之后又立案判决业主胜诉，再之后又被市中院撤消判决。走投无路的业主,究竟该用什窗旆?来讨回自己的维修金呢？
广东君之杰律师事务所律师周玉忠：法院认为不属于民事案件，从此法院司法的大门就向追问房屋维修金案的业主关闭了。
（追问房屋维修金之五）商品房保修期内维修金该怎么算？
专家表示，像其它产品一样，商品房也有保修期，在保修期内，商品房的销售者--开发商必须免费保修商品房。保修期满后，公用设施再发生损坏需要维修，就需要业主自己出钱，也就是住房维修公共基金。
北京大学房地产法研究中心副主任金锦萍：对消费者来说，房屋的保修期是从房屋交付之日算起，但和动产的保修期不同，房屋的保修期是从登记之日开始计算
（追问房屋维修金之六）购买二手房维修金如何处理？
专家指出，从原则上说，出售商品房的业主在当初购房时都应该是缴纳了公共维修金的，即便是公房等也应该是和单位共同缴纳了这笔费用。这样消费者在购买二手房时应该不需要再缴纳了，这笔费用是直接顺延给买主，只要更改户名就可以了。但专家提醒，为了确认前任房主是否缴纳了这笔费用，购房者一定要索要缴费凭证。
我爱我家房产经纪公司东区运营总监：买房的客户应该要求业主提供公共维修基金发票，以便知道原来有没有交过。如果这个二手商品房在原来的时候没有交过公共维修基金，在后期入住以后，物业费上会高，公共设施的中修和大修的费用需要另计。
（追问房屋维修金之七）公共维修金该交给谁？开发商是否有权代收？
很多开发商在交房的时候，都要求公共维修基金交给他们来代收代缴，否则业主就拿不到房屋钥匙。房地产专业人士明确表示，按照建设部与财政部1998年联合发布的《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》规定，购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金交给当地房地产行政主管部门代管。1999年北京市出台的《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》中明确规定，商品房购房者按购房款2％向市区县房地局缴纳维修金,开发商是无权进行代收代缴的。
房地产专业律师毕文强：这个问题它涉及到法律上的两个概念，一个什么叫代收，一个什么叫代缴。代收需要房屋主管部门的授权，现实中房屋主管部门也没有授权开发商一定代收公共维修基金。代缴是需要业主的委托，那么现实中（基本上）是没有业主委托开发商进行代缴的。
视频链接：http://cctv.sina.com.cn/finance/2006-10-24/24023.html
（追问房屋维修金之八）开发商挪用维修金 业主损失怎么办？
根据有关单位的抽样调查，近年来，北京关于办理产权证的纠纷每年都不下数百起，其中一半以上都是因为开发商挪用了代收的公共维修金或契税而无法办理产权证引起的。房地产专业律师指出，开发商所谓代收代缴的公共维修金，按规定是应该及时交到房管部门的，但开发商在实际操作中，却往往都是要过很长时间才把这笔钱交上去，能在办理房产证之前交上就不错了，因为他们会利用这个时间差以这笔钱进行投资以获取收益。
房地产专业律师毕文强：公共维修基金如果及时到户的话，这笔巨额资金会产生利息，这部分利息应该是业主的收益。那么它的延迟或被开发商挪用的情况如果存在，那是对业主权利的极大侵犯。
律师特别提醒购房者，开发商代收业主公共维修金后，一般只会给业主开具一张收据，而只有当开发商把这笔费用上缴给房管部门后，业主才能拿到正规的公共维修金发票。如果业主很长时间都没有收到这张发票，可以向房屋主管部门查询这笔钱是否已经到帐，如果证明开发商根本没有及时代缴公共维修金，业主可以通过合法途径进行维权。
视频链接：http://vsearch.cctv.com/play_plgs.jsp?ref=CCTV2_20061024_1573683
（追问房屋维修金之九）公共维修金的管理权归谁所有？
按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。对于这笔资金的管理，目前各地主要采取两种方式。
北京律师协会房地产专业委员会委员王永刚：在管理上，在业主委员会成立之前，它（公共维修金）是由房地产行政主管机关来代管。在业委会成立之后，由业委会向房管部门提出申请后，公共维修金就划转到业委会，由业委会行使管理权。
（追问房屋维修金之十）维修金使用程序能否简化？如何简化？
使用公共维修金非常不容易，必须经过繁琐的申请审批等程序。那么公共维修金的使用程序能否简化，又怎么简化呢？
北京律师协会房地产专业委员会委员王永刚：可以采取授权决定制。就是由业主大会在一定的资金范围之内，或在一定的额度之内，授权业委会有资金决定权，然后把相关的使用方案备案就可以了。
房地产专业律师毕文强：评估机构对于公共维修金的使用做出一定的书面鉴定，房屋主管部门就可以做出审批，并向小区公示，公共维修金就应该及时到位。
公共维修金管理使用急需统一法规
2006年10月27日 中央二套-经济频道 经济信息联播
视频链接：http://vsearch.cctv.com/play_plgs.jsp?ref=CCTV2_20061027_1574925
目前，对于房屋公共维修金的争议很多，但是各地处理的法律依据并不统一，专家建议，全国性法规，应该早日出台。
去年，建设部与财政部又联合制定了新的《住房专项维修资金管理办法》征求意见稿，但至今文件尚未正式出台。
北京律师协会房地产专业委员会委员王永刚说：“我觉得还是有一部相对统一的法规，在原则上给大家作以指导。太细的东西，各地的情况还是有所差异，难以涵盖。
房地产专业律师毕文强说：“比如讲应该对（公共维修金）及时开户储存规范进行制定，也就是房管部门有权利有义务在限定的时间内保证消费者缴纳的公共维修金及时到帐，至于如何设帐的问题，明确按栋设帐，每一栋楼设立一个帐户，最后核算到户，在这种情况下，产生疑义的可能性就小了。”
此外，业内人士认为，新的管理办法应该尽快出台，要多考虑实际操作性，减少审批使用环节。
小产权专题
关注小产权房：看不清的未来(一)
CCTV.com消息(360度)
视频链接：
http://www.cctv.com/video/sanbailiushidu/2007/07/sanbailiushidu_300_20070713_17.shtml
在前几天的节目中，我们从多方位连续报道了小产权房的现状。小产权房从出现到现在，已经有十年以上的时间了，人们不仅关心小产权房的风险和产生的原因，也关注小产权房的未来。而被卷入到这场争论的，不仅有小产权房的购买者、开发者和销售者，也有官员、学者。今天，我们就来关注一下围绕小产权房争议的各种声音。 ……
6月18日，在小产权房出现了十多年之后，建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。
7月2日，著名房地产商，北京市华远集团总裁任志强直接以“无奈的建设部”为题发表博客，说这种用新闻发布方式提出的"风险提示"充分表现出法律的混乱与苍白，显示出建设部无权管理的无奈。因为《房地产管理法》中规定的前提是"城市"，在农村集体土地上开发房地产不在其约束范围内。
而对于农村集体土地本身来说，中国人民大学法学院教授王轶也发表观点：农村集体土地一直没有一个统一的管理部门，国土资源管理部门和农业部门等都有权管理，却又职责不清，各自为政。这是造成小产权房失于监管的原因之一。
专门处理房地产纠纷的律师毕文强持有与此相反的观点，他认为这件事并不是不能管，无法管。建设部门虽然无权管理小产权房的建设行为，但有权管理小产权房的市场销售行为。而且其它一些部门对此也有监管权。
北京市盛廷律师事务所律师毕文强：在拿地环节，县级以上的土地、行政主管部门可以进行监管。一旦进行建设过程当中，就北京市而言，应该是北京市综合管理执法局，可以对这种在北京市规划区的内非法建筑予以管理。 第三各环节就是我们进行销售的时候，由北京市建委他们是可以对销售环节予以监督，像没有产权的房屋他们完全可以就开发单位，这种没有产权销售的行为予以处理。所以说我们认为从法律角度来讲，我们的这种监管是完善的，但是从具体的实施角度来讲，我们的监管是失灵的。
与监管权限是否明确的争论相对比，房地产中介方面的专家胡景辉的观点更为鲜明：利益的趋动才是有关部门监管不利的真正原因。
我爱我家控股公司副总裁胡景辉：实际上是有很多地方利益存在的，包括某些地方的乡镇的政府，村委会，为了考虑到地方的经济利益，有的甚至打着建设社会主义新农村这样的旗号来建设和开发这样的乡产权房。
在房价不断高走，中低收入人群对低价房需求旺盛的情况下，一些对集体土地拥有一定管理权的镇政府和村委会看到了开发小产权房带来的巨大利益。与普通商品房建房主要成本出自地价相比，建设小产权房有着得天独厚的优势。
记者：小产权房实际上在拿地的环节上成本是零？
北京市盛廷律师事务所律师毕文强：可以这样讲，小产权房在成本极低的情况下，它的价格虽然是低于现在的市价，仍然有很大的利润空间。得益最大的就是组织开发的开发商或者是当地的乡镇政府。
小产权房不仅折射出相关部门监管的缺失，也折射出城市房价虚高的问题。一些声音直接指出，小产权房省去土地出让金和各种税费，住房价格就可以压低70%左右。透过"小产权房"这面镜子，不难看出有关利益主体获利之丰厚。也反证了我国的房价不是不能低。
小产权房10年无人监管 国务院近期可能对其会诊
来源：中国青年报 作者：李松涛 2007.07.09 07:56
文字链接：http://house.news.hexun.com/3113_2344299A.shtml
建设部尴尬“提示” 北京国土资源局仓促“禁令”
随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台，小产权房开始频频出现在公众的视野之中。 在失控的房价下，小产权房显得尤为醒目，其价格低于城区的一半甚至更多，吸引了众多购房者。然而其另一面却是非法开发建设，对购房者而言，隐藏着不小的风险。 ……
毕文强认为，乡镇把农民的土地拿去开发，暂时给农民一些甜头，但时间长了，农民拿到的那点钱花完了，土地也没有了，该怎么办？风险只会越来越大。 ……
“为什么没有相关部门去管？还是因为利益。”毕文强认为，尽管小产权房使用的是农村集体所有土地，但要开发建设也需要通过施工许可等环节，需要政府相关部门的审批。在“拿地”的环节，国土资源部门的干预是其职责范围之内的事；销售时，建设部门等同样可以对这种非法建筑物进行执法。 ……
“小产权房”问题报道之二 小产权房善后处理成难题
2007年07月04日 中国经济时报 本报记者王小霞
文字链接：http://finance.sina.com.cn/roll/20070704/09041517837.shtml
“北京已经部署开展在全市范围内调查‘乡产权’、‘小产权’等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。”北京市国土资源局局长安家盛近日公开叫停“小产权房”。“问题是目前已占市场总量20%的‘小产权’房该如何善后？无条件拆除还是补交土地出让金，土地出让金又该由谁来交？”多位房地产专家表示，“小产权房”的善后，需要政府来合理引导。……
“小产权房”价很低……
“小产权房”不会长久……
如何善后是难题……
“但是，有些项目已经销售完了，开发商也撤走了，土地出让金由谁来补交将是个很大的问题。”北京盛廷律师事务所毕文强律师告诉记者，如果由购房人来承担，一是土地出让金的数目不小，会是个很大的负担，而且也不公平。如果由当地村委会来出，村委会哪来那么多资金。即使当事几方共同出资，比例如何划分、开发商的税费追缴都会有一定难度。
那么，“小产权房”到底应该如何处理？如何合理安置已经大量存在的“小产权房”，是当前问题的关键；是一刀切的推倒？还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权？在这方面，相关法规还是空白。而安家盛表示，对于一些形成了一定规模的项目，由于牵涉的购房市民较多，因此具体处理政策还要进一步研究。
艺术村小产权房不受法律保护
2007年07月20日 来源：CCTV.com 责编：史军胜
文字链接：http://www.cctv.com/program/jjxxlb/20070720/112591.shtml
艺术家的聚集、使得宋庄的房产、大大升值。现在、宋庄仅小堡村、买房画家就有近百户，定居画家已超过五百人。而农家小院的三四间房的租金，已经由三年前的3000-4000元、攀升到了1.5万元左右。
现在，法院判定原买房合同无效，对此，艺术家们有些难以理解。明明有着买卖协议，还有村委会的盖章担保，怎么就成了无效合同呢？听听专家怎么说。
北京房地产律师毕文强说：“《中华人民共和国土地管理法》对于农村集体土地的使用进行了明确的限制，农村宅基地是不可以随意进行买卖和转让的。我们现在司法事件中，城镇居民是不可以购买农村宅基地上房屋的，农村宅基地的转让仅限于农村集体身份成员之间。所以在司法事件中，这一个房屋买卖合同通常会被判定为买卖合同无效。”
但律师同时提醒艺术家，在法院确认了这个买卖合同无效之后，必须要追究这个缔约过失责任的认定问题，除了买卖双方之外，担保方比如说村委会也该负有部分责任。
物权法专题
物权法实施掀起业主维权高潮
来源：新华网
文字链接：
http://www.efaw.cn/html/wqpg/2007/1026/071026104352260E92CDB72A02B6BHI2_2.html
业主状告民防局
10月17日，北京罗马嘉园19名业主状告北京市朝阳区民防局一案在北京市朝阳区人民法院开庭审理。该局被诉向小区物业管理公司——北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江物业）颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》具体行政行为不当。 ……
记者注意到，随着《物权法》实施，湖南、四川、云南等地的“物权法第一案”纷纷高调出炉，国庆长假过后的第一个工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大兴、石景山等基层法院集中立案了一批运用《物权法》维权的案件，其中大多数属于业主和物业公司、房地产商基于小区的公共设施使用权和收益权归属产生的纠纷。
10月9日，北京市大兴区人民法院开庭审理了九龙山庄业主委员会起诉物业管理公司一案，业主委员会认为，九龙山庄物业管理公司将小区停车位出租，根据《物权法》的有关规定，小区停车位出租所得收益应该归业主委员会，起诉要求物业公司返还10年来的租金100多万元。
物权法能解决所有纠纷吗
“随着《物权法》的实施，由车位、绿地等小区公共设施引发的纠纷将会越来越多。”记者近日采访的多名律师和学者表示，“一个很重要的原因，作为国家立法的《物权法》，很多规定只是原则性的，在具体实施过程中的一些空白，亟待司法解释加以弥补，否则难以落实。”中国人民大学法学院教授杨立新表示。
北京盛廷律师事务所律师毕文强说，《物权法》的实施，为小区停车位的归属提供了法律依据。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“小区的车位分为地面车位和地下车位两种，目前地面车位大多是占用业主共有的道路、绿地或者其他场地用于停放汽车，理应属于业主共有。”
“但由于《物权法》没有明确规定，即使是归业主共同共有的部分，如何划分每个业主的权属。”
对于经常引发纠纷的停车位收费问题，毕文强认为分两种情况：……
《物权法》：践行与思考
2007年11月27日 来源：中国房地产报
文字链接：http://house.hexun.com/2007-11-27/101765363.html
《物权法》正式实施已经一个多月了，这位公民财产的“保护神”依然不得不面对细则不健全、法规不配套的尴尬。这种冲突在所难免，来自司法实践的反馈常常是对法律法规进行修正的动力和技术来源。
这一个多月以来，各地都在关注当地的“物权法第一案”。透过这些案例，我们不仅可以看到《物权法》的现实作用，同时也能对其实际效果进行检验。这种讨论，无论对《物权法》的司法实践还是未来细则的制定，以及与相关法规的对接，都会是有益的借鉴。
物权与分配案例
十月初，沈阳一小区门前的车杆被人开车撞坏，撞车杆的人竟是该小区的业主。据了解，由于该小区的物业公司贴出通知：不允许无车库车主进入园区或作长期停留。而当日一名无车库业主因急于开车回家，便与物业工作人员发生了冲突，在强行闯杆的情况下，车杆被撞坏了。对此，物业公司的解释是：由于业主入住后小区内很拥挤，而物业公司接受开发商项目后又无力解决停车问题，于是就采取了这个做法。
主持人：《物权法》第七十四条规定：建筑区规划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。那么本条款中的“业主优先”应如何体现？
毕文强：车库问题是大家比较关注的一个问题。《物权法》的这项条款从立法精神上来讲，只是一个价值观的判断。它的主要目的是要求开发商在建造配设车库的时候，一定要着眼于业主的需求、满足业主。但它是一个不具备操作性的条款。就像这个案例一样……
薛源：“优先满足业主需求”我觉得可以这样理解，就是首先要满足业主对于车位的分配需求。但是这一原则具体要怎样实施，还得要……
主持人：刚刚毕律师谈到了目前关于车库使用的一个普遍问题——车多位少，这对物业管理公司来说，也是一个很头疼的问题。那么有没有什么办法能够比较好地解决车库的分配问题呢？
薛源：对于车库的分配问题，我觉得如果是业主共有的部分区域，可以通过组织召开业主大会来共同决定分配原则。但如果说是开发商保留、占有的部分区域，业主就没有……
孟宪生：车位的配套是按照一定的比例规划的，而不是根据户或者车的需求去供给。车位不足是现在的矛盾，而且这个矛盾将来会更加严重。因此我认为……
毕文强：刚刚听了薛老师和孟律师的意见，觉得是比较可行的。不过我还有三点要补充。第一，国家在进行建设规划的时候，……
沈阳市铁西区老王，三年前在某小区买下一套住房并同时买下该小区的四个车库。今年8月老王将其中一个车库出租，车库被承租人改成了食杂店。物业公司发现这一情况后，认为该行为已经影响到小区秩序，遂以《沈阳市住宅物业管理条例》中“物业使用中禁止擅自改变物业的使用性质”为由，要求老王停止出租车库，并将其恢复到原始用途。而老王则以《物权法》中“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”为依据，拒绝物业的要求。
主持人：《物权法》规定业主对建筑物内的专有部分享有所有权，这是否也包括了业主可对其专有部分的用途进行随意更改呢？
毕文强：业主对于自己拥有所有权的专有部分，如果要改变其功能，要以不影响别人的使用为前提。比如说住宅改商用，都需要经过大多数业主的同意。如果……
薛源：所有权，尤其是不动产的所有权，它不是一个没有限制的所有权。事实上……
楼建波：两位说得很对，建筑物的每一个部分在建设前都已经经过详细、严格的规划。比如车库的空间，那么以后也只能当成车库来利用。……
张某2001年以22万元的价格买下了沈阳某商场内的两个商铺，但商场由于管理不善导致不到一年便宣布停业。然而张某却以“能继续盈利”为由，拒绝接受商场补偿和退铺，商场遂将张某告上法庭。法院审理后认为：大多数业主同意退铺并就此达成相关协议，证明退铺符合广大业主的利益，于是以“退铺符合广大业主利益”为依据，判张某败诉，张某不服。《物权法》实施后，张某便以“公私财产平等保护”为由，上诉。
主持人：《物权法》第六十六条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。那么当私人物权同物的整体功能相抵触时，应如何解决？
毕文强：中国的传统是以集体利益为本位，这种做法是没错，但是我觉得……
薛源：对于这一问题，我的看法可能会有些不同。我觉得……
孟宪生：我反驳一下薛老师的观点，“公私财产平等保护”是指……
10月18日，厦门大金门花园广场8号楼24名业主状告物业公司和某广告公司。理由是，该小区物业未经业主同意便擅自将楼顶租给某广告公司用来安装广告牌。对此，物业的解释是业委会已经委托他们管理小区，因此当然有权限将楼顶进行出租。且由于业主起诉人数并未达到《物权法》第七十六条所规定的相关要求，共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总数过半数的业主同意，物业公司认为这些起诉业主并没有诉讼的权利。
主持人：物业公司在接受业委会的委托管理后，其权限是什么？在本案例中，物业公司以《物权法》中第七十六条所规定的内容为由认定这些业主没有诉讼权利。那么当共同管理区域的用途影响到一小部分业主的利益，应如何解决？
孟宪生：对物的管理是指对物的维护和小修，对物的重大修缮属于处分范畴，对物的利用属于收益。所以如果……
毕文强：《物权法》规定业主可以委托物业来管理小区，其实……
地下空间权属如何定？ 物权法解社区纠纷遇三难
2007-10-19 来源：北京晨报
文字链接：http://news.china.com/zh_cn/news100/11038989/20071019/14402718.html
10月11日凌晨，新疆乌鲁木齐宏怡小区，居民因对物业公司的服务不满意，在业主委员会的领导下公开“夺权”，炒掉物业公司。据了解这是《物权法》和国务院发布的《修改的决定》10月1日实施后，中国首例依照规定让物业公司“下课”案例。
昨天记者从本市法院了解到，物权法实施以来，在以物权法维权诉讼的案件中，最多的是小区内的纠纷。业主、物业与开发商间的矛盾错综复杂，以一部《物权法》能否完全搞掂？相关专家认为，物权法入社区，还有三大问题待相关细则或司法解释来完善。
问题一：业主优先如何体现
物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“什么是首先要满足业主的需要？业主优先有多长的时间限制？”毕文强律师告诉记者……
问题二：地下空间权属如何确定
记者了解到，由于物权法回避了小区地下空间包括车位以及人防工程的权属问题，而是采取双方约定的方式来确定，一些开发商强行将地下车库约定为自己的，使得业主与开发商之间的纠纷反而有愈演愈烈之势。新法刚刚实施，本市各法院就受理了一些类似的案件。
“物权法没有提及地下车位的权属，其后果就是，将来小区的矛盾就集中在这点。”日前与物业打官司的九龙山庄业委会的杨主任说。北京盛廷律师事务所的律师毕文强也直言，地下车位的权属不是法定而是约定，是个遗憾。“开发商依意思自治原则，完全可以将地下空间确定为自己所有，却把建设成本摊进业主的购房成本中，业主想维权很难。”毕律师说。 毕律师认为，法律应当规定由开发商来举证，证明其建筑成本和售价中是否包括地下车库，如果拿不出证明他们把地下车库作为一个独立项目来进行投资建设的，那么就应该归业主所有。
问题三：公共设施如何细分
物权法第73条还提到“建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有”。“小区内的公共场所、公共设施有很多，但是不是都属于业主共有？公共设施到底涵盖哪些设施，小区会所、托儿所、学校、老年活动中心以及锅炉房等到底归谁？……
“如果不明确什么是公共设施，而地下车库、会所等小区配套设施让开发商通过出售、出租或附赠等方式与业主约定，这无疑是给他们侵害业主共有权利的行为合法化，这将引发小区更多的矛盾。”杨主任说。(记者 颜斐)
《物权法》难断车位归属（专家说法）
地产中国 | 时间： 2007-07-18 | 文章来源：市场报 焦艳玲 张向永
文字链接：http://house.china.cn/newscenter/txt/content_1686511.htm
商业小区的车位到底归谁所有呢？《物权法》将如何界定小区车位的权属？《市场报》记者为此采访了法律界有关人士。
存在不少法律盲点
“小区停车费纠纷的关键是确定权属。”北京盛廷律师事务所毕文强律师说。大多业主都寄希望于即将实施的《物权法》能够打破目前小区内物业坐庄垄断车位的局面，但一些法律界人士对此却并不乐观。
涉及小区停车位置分地上停车位和地下车库两种，二者概念不同。北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭认为，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。但在车库到底应该归谁这个问题上，陈旭认为，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于车位的一些具体纠纷比较难于操作。
陈旭认为，车位纠纷的焦点问题都需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。
毕文强律师认为，目前还存在两个法律盲点，“对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？”
业主共有实有弊端
中国政法大学教授江平称，根据《物权法》的相关规定，今后区划内的车位，要么归开发商所有，要么归具体某个业主所有，要么归物管公司所有，归全体业主共有将很难再出现。但占用业主共有的道路或者其他场地用的车位，仍然属于业主共有。
“此次《物权法》对车位的态度是尽量明晰产权，尽量不要搞成业主共有。”江平说，规划内停车位归业主共有，存在很多弊端。
法律条文应细化
“遗憾的是，我国民法对于建筑物区分所有权的研究并不深入和彻底，所以在住宅小区车库、车位权利归属上出现顾此失彼的现象。”北京市京都律师事务所的戴福律师说。中国人民大学法学院王宗玉教授也表示有同感：“车位的问题很复杂，《物权法》的规定较笼统，可操作性不强。”
王宗玉教授说：“《物权法》规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属。不过，由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主不利。”
王宗玉教授认为：“一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，当发生争议时，哪方负有举证责任，以及如何确认车库、车位是否摊入成本不明确。“因为公摊面积的计算涉及专业问题，法院很难查清。”
《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。戴福律师认为此规定显而易见缺乏可操作性：“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要？”
法律专家建议完善立法
复杂的小区车库、车位问题，引发的新型权利类型甚至不能为传统民法所涵盖。法律界人士认为，随着我国房地产市场的不断深入发展，有必要对传统民法的相关概念、制度进行突破，以适应现实生活的需要。王宗玉教授提出：“《物权法》的规定不细致，应该完善立法。”
戴福律师认为：“如果单纯按照购房者购买房屋时是否分摊了车库、车位成本确定车库、车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题，在实践中难以操作。应该通过立法要求开发商从立项开始，即对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，并分摊到房屋价格中。”
11月9日律师做客解读物权法 如何避免一房二卖
文字链接：http://news.sohu.com/20071108/n253134951.shtml
紫玉山庄业主与物业达成和解 物业复印信件重投递
时间：2007-3-23 10:29:00 来源：新京报
文字链接：http://www.news315.com.cn/2007/0323/87685.html
争执近5个月后，紫玉山庄业主许明决定接受调解，尽管他不是很情愿。昨日上午，“业主诉物业扣信”案在朝阳法院大屯法庭调解结案。许明和小区物业集祥物业公司达成和解———物业承诺重新复印并送达“丢失的信件”，许明则放弃赔礼道歉、索赔507.6元的诉求
……
开庭后，许明的代理律师毕文强重复起诉意见后，物业代理人李小姐表示坚持答辩意见，即物业已将挂号信全部投递到了业主家。
与上次开庭不一样的是，物业方主动提出和解，并拿出了和解意见———复印重新发送。
……
庭审结束后，许明表示，问题依旧没有查清楚，自己也不是很情愿接受这个结果，“但10多年没有业委会了，小区的问题越来越严重，不能再浪费时间了。”他说，案件结束后，他将尽快成立业委会。
业主、物业公司应共同避免损害发生
2007年03月26日 14:14 中国房地产报
文字链接：http://house1.jrj.com.cn/news/20070326/000000121281.htm
主持人：为避免此类事件，在物业小区的管理上，您有怎样的建议？
孟宪生：第一，签订物业管理合同时应当明确安保责任并明确约定保安服务的服务标准。第二，物业管理企业应当建立完善的……
丁琛：要避免此类事件的发生，我认为需要物业公司和业主双方的共同努力。要加强对保安人员的培训和管理，完善并严格执行……
毕文强：小区物业是新生事物，原来的法律对区分建筑物所有权也没有规定，刚刚审议通过的《物权法》对于区分建筑物所有权有了明确的规定。我们可以看到……
张立军：首先，应尽快出台《物业管理法》，进一步加强物业管理工作，明确责任，增强业主和物业管理企业的防范意识，减少业主与物业管理企业……
商品房“先抵后卖”的罪与罚
2006年11月29日 中国房地产报
文字链接：http://house.focus.cn/news/2006-11-29/259487.html
据北京媒体《华夏时报》11月14日报道，北京石景山海特花园开发商北京金梦圆房地产开发有限公司向业主隐瞒房屋抵押的事实，出售已抵押房屋，致使业主迟迟办不了房产证，引发了数十起“违约”和“欺诈”诉讼。
少数房地产商隐瞒房屋抵押事实出售商品房的行为，不仅给购房者造成巨大伤害，同时也对整个行业造成了不良影响，不利于行业的长期健康发展。对此，我们邀请法律专家就此个案对房屋“先抵后卖”问题产生的原因、市场相关主体的责任以及可能的规制方针进行探讨，期望能对这个历史问题的形成脉络以及将来的解决方式做一些深入研究。
开发商之罪：先抵后卖
主持人：开发商能否出售已抵押的房屋？
薛源：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，开发商可出售已抵押的房屋，但必须要向买方如实披露房屋已抵押的事实。《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》示范文本第四条关于房屋抵押情况的规定中，也分为设定抵押和已设定抵押两种情况，要求开发商不得隐瞒房屋抵押的事实。
毕文强：开发商能否出售已抵押的房屋，取决于两个条件。一是抵押权人同意。已经抵押的房屋，抵押权人可对其行使权利。二是开发商要告知买受人房屋被抵押的情况。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。因此，开发商在不告知房屋被抵押的情况下与买受人签订的商品房合同，是无效的。
主持人：业主购买已抵押的房屋具有哪些风险？
毕文强：业主购买已经抵押的房屋，最大的风险是无法通过合法手续获得房屋的所有权，从而无法实现购买的目的。这主要体现为，双方签订的购房合同可以被确认为无效，或是抵押权人行使抵押权，从而使房屋陷入一种不稳定状态。
张立军：所谓风险，主要是指业主在购买已抵押的房屋后，可能出现的损失。主要有：第一，房产部门不予办理产权登记手续，业主无法取得房屋所有权，因此也……
毕文强律师简介：http://www.fc70.com/article9518.aspx
业务咨询电话：13693355025
本文关键词：物权法,专项维修资金,小产权房,毕文强律师,薛源,楼建波,孟宪生,紫玉山庄,车位,房屋养老金
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