业主自治时点应提前 前期物业管理望取消
2008/3/20 21:08:15作者：焦点 摘自：http://house.focus.cn/msgview/703/121693556.html 编辑：张慧芸
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在省两会召开前夕，民进广东省委建议学习香港经验，降低业主委员会的成立门槛以推进业主自治的开展（2008年1月14日《羊城晚报》）。
业主委员会的成立是一个小区业主自治开始的象征。没有业委会，公共物业的所有权、使用权、经营管理权将没有一个适当的行使主体，公共权益屡被侵占的局面将难有根本改观；没有业委会，前期物业管理阶段将难以结束，业主自主选择物业服务的权利无法落实；没有业委会，一切自治决策无法作出更无法执行，业主自主决定小区事务将只能是空想。
《物业管理条例》及各地立法均规定以入住率或首批物业交付达到一定年限作为业主委员会成立条件的评判指标，如《广州市物业管理办法》第七条规定，首次业主大会的召开条件为“已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上”。这样的立法表明，即使一切顺利，至少在一半建筑面积入住之前，业主委员会是不可能诞生的，即业主无权参与只有交费义务而没有权利的“前期物业管理”是每一个业主购房所必须接受和面对的，而成立业主委员会则必须是在业主购房N年后的事情了。
不知制定这些规定的人有无仔细思考过如此规定的科学性与可操作性。业主的自治权利来源于其房屋的物权，这一物权的取得及行使与是否入住及交付并无关系，即入住、交付与否不影响业主的身份以及物权的行使。以入住率及首批物业的交付使用时间来规定业主委员会的成立条件至少没有充分考虑到业主自治的天然物权属性。从操作层面来看，以入住率和首位业主的入住年限作为业主委员会的成立条件，业主查询起来也十分困难，在开发商和前期物业企业刻意阻挠的情况下，情况会更糟。
从房屋批准销售到交付入住一般有一两年不等的过渡期。如果我们能够在业主入住之前就成立业主委员会并由其组织业主自行选聘物业管理公司，存在诸多争议与问题的“前期物业管理阶段”就有可能取消，这就大大提前了业主自治的时点。业主委员会的成立将使得单个孤立的业主组建为有警觉性的业主团体，其维权、自治的能力和实力将大大提高，这势必将有效推动物业服务市场的形成，最终促进和谐小区的建设。
房地产交易需要进行预告登记（或备案），（准）业主的身份此时便可以确定。商品房预售许可证由房地产行政部门发放，《商品房买卖合同》由房地产行政部门负责备案（预告登记），房屋的销售率查询起来也较为方便。因此，以销售率（如30%）作为业主委员会成立的条件更加合理。
综上，我们认为，应当以销售率作为业主委员会成立的主要条件，并辅之以限制开发商一票独大的制度设计，如此，小区业主自治的和谐大门则可以尽快开启。这正如根据广东众多楼盘业主委员会成员多年的实战经验而总结的《业主梦业主魂》一书所祈望的，业主自治的未来不是梦。
业主委员会的成立是一个小区业主自治开始的象征。没有业委会，公共物业的所有权、使用权、经营管理权将没有一个适当的行使主体，公共权益屡被侵占的局面将难有根本改观；没有业委会，前期物业管理阶段将难以结束，业主自主选择物业服务的权利无法落实；没有业委会，一切自治决策无法作出更无法执行，业主自主决定小区事务将只能是空想。
《物业管理条例》及各地立法均规定以入住率或首批物业交付达到一定年限作为业主委员会成立条件的评判指标，如《广州市物业管理办法》第七条规定，首次业主大会的召开条件为“已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上”。这样的立法表明，即使一切顺利，至少在一半建筑面积入住之前，业主委员会是不可能诞生的，即业主无权参与只有交费义务而没有权利的“前期物业管理”是每一个业主购房所必须接受和面对的，而成立业主委员会则必须是在业主购房N年后的事情了。
不知制定这些规定的人有无仔细思考过如此规定的科学性与可操作性。业主的自治权利来源于其房屋的物权，这一物权的取得及行使与是否入住及交付并无关系，即入住、交付与否不影响业主的身份以及物权的行使。以入住率及首批物业的交付使用时间来规定业主委员会的成立条件至少没有充分考虑到业主自治的天然物权属性。从操作层面来看，以入住率和首位业主的入住年限作为业主委员会的成立条件，业主查询起来也十分困难，在开发商和前期物业企业刻意阻挠的情况下，情况会更糟。
从房屋批准销售到交付入住一般有一两年不等的过渡期。如果我们能够在业主入住之前就成立业主委员会并由其组织业主自行选聘物业管理公司，存在诸多争议与问题的“前期物业管理阶段”就有可能取消，这就大大提前了业主自治的时点。业主委员会的成立将使得单个孤立的业主组建为有警觉性的业主团体，其维权、自治的能力和实力将大大提高，这势必将有效推动物业服务市场的形成，最终促进和谐小区的建设。
房地产交易需要进行预告登记（或备案），（准）业主的身份此时便可以确定。商品房预售许可证由房地产行政部门发放，《商品房买卖合同》由房地产行政部门负责备案（预告登记），房屋的销售率查询起来也较为方便。因此，以销售率（如30%）作为业主委员会成立的条件更加合理。
综上，我们认为，应当以销售率作为业主委员会成立的主要条件，并辅之以限制开发商一票独大的制度设计，如此，小区业主自治的和谐大门则可以尽快开启。这正如根据广东众多楼盘业主委员会成员多年的实战经验而总结的《业主梦业主魂》一书所祈望的，业主自治的未来不是梦。
本文关键词：物业,业主,物业管理
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