毕文强律师代理的小业主诉大业主侵占公摊面积案获得法院支持

社区矛盾导火索之一：公摊面积

2008/4/14 9:44:42作者：zhy zxy　摘自：www.fc70.com　编辑：本站

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        由本站首席律师毕文强代理的北京长安兴融中心耿女士等十六名住户业主诉大业主（某投资有限责任公司）侵占公摊面积案历时一年半最终获得法院支持，法院依据物权法判决被告限期拆除，恢复原状。

        随着物权法的出台，业主越来越重视对共有财产的保护。其中公摊面积十分受关注。侵占公摊面积主要分为三种情形：开发商侵占业主的公摊面积；物业公司侵占业主的公摊面积；大业主侵犯小业主的公摊面积。此案属于第三种情形。现实生活中开发商和物业公司侵占业主公摊面积的案例比较多，但业主之间大业主侵占小业主公摊面积并获得胜诉的案件并不多见。业主的维权意识已越来越强，涉及的领域更加广泛。

        毕文强律师表示此类型案件在诉讼过程中面临着多重困难：1、集体诉讼案件立案难：遇有集体诉讼情况时法院一般不会轻易立案；2、取证难：要证明被侵占部位是否属于公摊部位需要开发商与物业公司的积极配合，实际上能够配合举证的少之又少。3、集体诉讼案件人数多，影响大，法院判决比较慎重。

        此类型案件虽然法律关系比较简单，但要取得胜诉却并非易事，需要各方人士的共同努力。在诉讼方案和诉讼策略上要反复权衡，就连一个简单的诉讼主体问题都是经过深思熟虑后才能确定，同时还需要维权领袖具有坚强的毅力、维权业主团结一致。本案中虽然法院只支持了业主的部分请求，但仍具有一定的代表性，对实现社区民主自治具有积极推动意义！

        【案情简介】
        北京西城区某中心，建筑结构为半包围式。南楼分为西侧公寓3号楼（住宅区）和东侧2号楼（写字楼办公区）。

        2005年11月，某公司与A开发商签约，购买了该中心南楼2号楼（东侧写字楼办公区）7——14层的房屋。购买时物业明示该公司所购的是独立使用的大面积办公用房，在售房宣传资料上，写字楼与公寓之间用阴影部分作出了明显的分界，证明两栋楼是独立的。随后，由于业务需求，该公司于2006年7月在7——14层的消防分区门前做了活动背景。

        之后，南楼3号楼（住宅区）业主声称：该公司将该楼公寓与写字楼相邻处的公用梯厅内的逃生门反锁，并且建造了障碍物拦截了公用电梯大厅，使其隔离成一个单独归该公司使用的办公场所。此行为使得众多业主无法使用公用大厅和本归全体业主所有的4台高速电梯，严重侵害了合法权益，给业主造成严重的生命财产隐患。

        业主遂与该楼物业公司沟通。然而物业公司声称：开发商未向自己移交相关图表，自己对该部位无管理权，该公司也未实施任何消防门妨碍行为。因而自己与此事无关。

        多次协商无效后，2007年某月，该楼16位业主向法院起诉该公司。要求该公司停止侵害，恢复原貌，并且赔付业主们在该公司占用公摊面积期间已经由业主支付的该部分物业管理费。并且将物业公司与开发商列入第三人，要求其对被告的侵权行为承担连带责任。

        庭审中，被告声称自己所购的是独立办公楼。与原告之间不存在侵占公摊面积的行为。

        物业公司辩称自己不存在过错，开发商声称此纠纷发生在房屋销售后，与自己无关。

        法院审理查明：原被告双方在签订的购房合同中，对于共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明中均为：楼梯间、电梯间、电梯厅、管井、过道、机房。被告在原被告双方房屋连接处的电梯间设置了活动影背，将公寓与写字楼隔断，致使原告无法从活动影背的西侧防火门通行。

        法院审理认为：原被告争议面积为共同共有面积。故原告应当享有与之相关的权利，任何阻碍合同一方权利实现的行为均属于侵权行为。业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告未经原告同意，擅自将共同分摊部分设置影背，以使部分共同共有的部分完全归自己独享，侵害了原告对共用部分享有使用、处分的权利。因此，对于原告之拆除障碍物，恢复原状的请求予以支持。




毕文强律师简介：http://www.fc70.com/article9518.aspx
本文引用网址：http://www.fc70.com/index.aspx
http://www.fc70.com/class678.aspx

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