法律经营社区之公摊面积篇 盘清家底！
被追回的公摊面积
2008/4/28 10:45:15作者：zxy 摘自：www.fc70.com 编辑：本站
文字显示大小选择：【 】
【案 情 简 介】
2008年3月25日，对于北京长安兴融中心3号楼的业主们来说是个特殊的日子，他们终于拿到了期盼已久的胜诉判决。法院责令侵权业主将其长期占用的公摊部位限期恢复原状，保障其它业主的正常使用。
原被告双方均为北京长安兴融中心南楼的业主，南楼分为东西两侧，其中西侧为公寓住宅区，由原告共200多户业主居住，东侧为写字楼办公区，由某投资有限责任公司（简称公司）使用。
从2006年7月开始，公司未经任何住户业主同意，擅自将该楼7—14层公寓与写字楼相邻处公用梯厅的逃生门反锁，并建造障碍物拦截了公用电梯厅，使其隔离成一个单独归自己使用的办公场所。原本归全体业主共同使用的4台高速电梯被投资公司据为己用，而且业主在发生紧急情况时也无法迅速通过逃生门彻离，业主们的生命、财产安全受到了严重威胁。
为此事业主们多次与公司协商，要求停止侵权行为。投资公司坚持称自己不存在侵犯原告利益的情况，对业主们的要求不予理睬。无奈之余，业主们决定拿起法律的武器来维护自己的合法权益，要求停止侵权，赔偿损失。
【律 师 办 案】
“此案的事实清楚，法律关系也比较简单，但要取得胜诉却并非易事”。这是我对案件的第一感觉，案件涉及到多方利益关系主体，不仅仅是和大业主、开发商、物业公司的较量，还牵扯着业主之间微妙的关系，与业主的利益息息相关。
普通共同诉讼or必要共同诉讼
以何种方式立案？这个从法律人角度来讲看似非常简单的问题，实则关系重大，它决定着案件是否能够顺利启动。我方当事人人数较多，法院内部对此也有相关规定，以往的经验告诉我以必要共同诉讼的方式立案可能会有难度。经过反复斟酌和思量后，还是觉得以普通共同诉讼方式立案更为妥善，既可以减少启动风险又能降低诉讼周期，我迅速通知助理改变了立案策略。经过一番周折和略施小技后，案件在西城区法院正式立上，诉讼程序正式启动。
取证阶段 暗藏玄机
本案是侵权法律关系，那么要证明侵权成立需要具备侵权主体、侵权事实和侵权客体这三个条件。本案中侵权主体很明确，侵权事实方面，业主经过照相、录相等方式即能证明，侵权人对此亦不否认。争议的焦点就在于侵权客体方面，即需要证明大业主所独占空间属业主参与分摊的公共部位，应归全体业主共同所有和使用，这亦是举证的难点。侵权人坚持称自己当初购房时开发商承诺是独立使用的大面积空间，并能够提供合同证明，业主提供的合同也清楚的写明被占部位参与了分摊。到底熟是熟非？还是开发商“一女二嫁”？
■ 三查竣工平面图
出于明确公摊部位和计算损失赔偿额的需要，我和团队律师决定到相关部门去调取竣工平面图。虽然法律赋予了律师调查取证权，但实际调查时还是遇到了很多障碍，境地比较尴尬。第一次去调查时主管部门直接回绝了我们，我们表明身份和来意，在据理力争并与工作人员发生激烈争执后，再次去调查时工作人员态度已有所回转。在调查某平面图时，主管部门拿出了整整一车的文件和胶卷让律师看，而且不能复印，只能在现场用肉眼通过仪器一个个来逐个核对数据。但不管怎么样，我们还是拿到了部分比较重要的第一手资料。
■ 主体设计 煞费苦心
为了拿到更多有价值的证据相互印证，我们设计了三管齐下的取证方案：自行调查、申请法院调取和让开发商和物业公司提供三种。考虑到第三种方式存在难度，经过案件承办小组讨论，我们决定将开发商、物业公司列为第三人一并提起诉讼。从法律关系角度讲，开发商和物业公司存在怠于履行职责的行为，要求其承担连带责任并不是没有依据。从取证角度看，第三人通常会为了保护自己的权益而在应诉时提供一些律师很难搜集到的证据，而这些证据往往是一把双刃剑，经过一番设计，部分举证责任就这样巧妙地转嫁到了开发商和物业身上。
有了以上证据与业主的购房合同相互佐证，事实已经非常清楚，被侵占部位属业主共有部位。面对铁的事实，谁都无法回避，案件基本已成定局，大业主提出了调解意愿，后调解未果，法院最终做出“恢复原状”判决。
【案 件 进 展】
法院对赔偿损失部分以证据不足为由未予支持，现业主代表某女士已提起上诉，并在积极收集证据中，她表示要为保护社区共有财产而争取到底。
【律 师 说 法】
物权优于债权 本案中不管大业主与开发商签订的合同是如何约定的，只要能证明被占部位属业主共有部位，那么依据物权优于债权原理，应由业主共有所有和使用，任何人都不能据为己用。
公摊面积肯定是公共部位，但非公摊面积未必不是公共部位 业主对社区公共财产已越来越关注，但很多人都认为只有公摊面积属社区公共部位，未参与公摊的不属于社区公共部位，其实不然。通常可通过以下几个渠道来查清这些部位的产权归属：
1、 面积测绘报告：开发商通常拒绝提供给业主全部的面测报告，但网上一般都会公示。
2、 建设工程规划许可资料和竣工备案图：本人认为每个业主都应有权调取，但实际上相关部门只允许业委会或业委会筹备组调取，律师调查权有时亦被忽视。
3、 去工程设计研究院调取最原始设计资料。
4、 去物业公司查询开发商委托物业托管的部位，一般属业主共有，不排除例外情况。
5、 业主购房合同
上述资料需相互佐证。
侵权损害赔偿于法有据 本案中存在侵权事实，根据侵权理论，侵权人应赔偿被侵权人的损失。我们在诉讼过程中多方调取了各种备案资料，也是出于计算损失赔偿额的需要。虽然我们提出“要求侵权人赔偿业主为被侵权部位所支付的物业费损失”这一诉求目前来说还尚无先例（据不完全统计），法院也未予支持，但以所调取的资料为依据确实可以计算出相应的损失额，本人认为要求赔偿损这一权利可以主张。
双赢多赢的谈判思路 该社区情况比较特殊，若想依法成立业委会从实际情况上来讲必须要获得占有较大份额的被告同意，所以当被告提出和解时，我很想以本案为契机，理顺被告、开发商、物业和业主之间的关系，找到一个多方共赢点，故答应了和对方谈判。希望通过谈判社区能获得被告对成立业委会的支持权，而被告方面是否可以通过有偿使用的方式继续占用还是归还给全体业主，可交由业主大会来决定。但由于被告坚持认为应由开发商承担责任而没能达成和解。和解程序使诉讼进程受到了影响，这也成了本案的一个遗憾。但我个人始终认为，在社区价值的利用方面还有很大空间，值得去摸索和尝试。
☆ 律 师 语 录
“一旦下达前进命令给200万士兵，如果中途要撤回，将会是1000万士兵的工作量”。毕律师交待助理对数百份业主资料一定要逐一认真核对，不出纰漏，并以此来形容出错的后果。
承办律师介绍：http://www.fc70.com/article9518.aspx
其它案例：http://www.fc70.com/class617.aspx
法律经营社区之物业篇——物业收费标准定胜负
http://www.fc70.com/article9843.aspx
法律经营社区之物业篇——房产性质决定物业费用交纳方式
http://www.fc70.com/article9653.aspx
本文关键词：法律,经营,社区,公摊,面积,盘清,家底,毕文强律师,业主,侵占,开发商,物业,业委会,业主大会
本文已经被阅读了：369次
本文已经被阅读了：369次
