业申委：关于“商品房小区人民防空工程使用管理规定”的立法建议

2008/5/4 16:50:34作者：业申委　摘自：业申委　编辑：本站

一、       立法项目名称
《商品房小区人民防空工程使用管理规定》

二、       立法的必要性

1．  地下人防工程北京地区使用的现状

目前北京市执行的是1985年5月1日实施的《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》，管理规定第六条明确“ 本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。平时使用人防工程实行有偿使用的原则。”第二十六条规定“ 平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。” 从民防局了解到，民防局目前认可的申请使用人防工程的主体只有开发商和物业管理公司，不包括业主委员会，开发商或物业管理公司在与民防局经营管理中心开发部签定使用合同，按照规定缴纳每天每平米0．1元的使用费后，开发商和物业公司取得了地下人防工程的管理权、使用权、收益权。

2．  存在的问题

2003年8月，北京市海淀区人防办把华清嘉园甲15号楼业主地下两层租给华润置地（北京）物业管理公司，每年收取两万元租金，直到2013年。

2004年北京市人民代表大会代表就群众反映的人防工程产权问题向北京市人民防空办公室提出质询，2004年11月19日北京市人民防空办公室出具《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》，《回复》指出，开发商将房屋卖出后，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。开发商一旦卖出其开发的房屋，也就不再拥有修建防空地下室的投资主体的主体地位。 这份《回复》同时指出，人防是国家重要的战略设施，且具有特殊属性，其产权的归属需要依据国家宪法和相关法律由国家立法予以确定。

2005年4月，19号楼的9名业主认为海淀区人防办将地下人防工程“出租”给闲散人员扰乱小区生活,于是联名告状,要求法院确定人防工程所有权归业主所有，返还租金，此案被称为“北京市地下人防工程确权第一案”。但遗憾的是该案终审败诉。

3．立法的必要性

目前北京有3000多个商品房小区，且数量随着商品房开放建设还在不断增加，按政府规划要求配建的防空地下室面积在1000万平方米以上，每年用作地下车库、地下办公用房出租的收益超过百亿元人民币。由于我国立法没有对《中华人民共和国人民防空法》第5条规定关于“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者”进行进一步的立法解释，导致北京乃至全国范围内目前所有商品房住宅小区中都存在着人防工程产权不明晰，争议频发的情况。开发商利用法律规定不清晰以商品房的投资者的身份取得人防工程的使用权、收益权，将可作为地下车库的人防工程任意定价，极大的损害了业主的利益；将地下人防办公用房改建、出租给他人开设旅馆，极大的扰乱商品房小区生活,滋生大量的安全、消防、卫生隐患，这些情况在全国范围内都存在, 仅在北京就涉及到上百万公民的权益,开发商拥有人防工程的使用权不可避免导致业主与开发商乃至与人防工程管理部门的矛盾，必须引起社会关注和立法机关的足够重视，应通过立法明确全体业主对商品房小区人防工程有收益权，人防工程管理权、使用权归代表全体业主的业主委员会行使。

三、       法律依据

1．《中华人民共和国人民防空法》第四条、第五条、第五十二条
第四条　人民防空经费由国家和社会共同负担。
第五条　国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第五十二条　省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法。

2．《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十一条
第七十三条  建筑规划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第八十一条  业主可以自行管理建筑物及其配套设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

四、       需要解决的主要问题

1、谁有使用权、收益权的问题？
A． 开发商的主体资格
开发商在出售绝大部分物业（75%?）后，人防投资主体已经从开发商转移到所有业主，从谁投资谁受益的原则出发，开发商已经不具有使用、收益的权利。唯一合理的人防工程使用人、收益主体应该是代表全体业主的业主委员会。（至少业主委员会应该有优先使用权和使用用途否决权）
B． 业主委员会的主体资格
现在法规框架内认为业主委员会不具有法人主体地位不能作为人防工程的使用主体，新法律应该对业主委员会的地位予以确认。
对于已经成立业主委员会的小区，业主委员会有对人防工程的管理权、使用权、收益权。不应该将使用权给开发商，除非业主委员会与开发商协商一致。
业主委员会成立前，开发商可以代表小区业主行使管理权，所得收益按全体业主与开发商拥有的业权面积比例分享。如果该小区业主委员会已经成立而且业主委员会对开发商使用有异议，应该变更使用权给业主委员会。如果不能变更使用权，应该规定业主委员会有权否决人防的使用用途。
C．物业公司的的主体资格
物业管理公司作为开发商制定或者业主委员会聘请的物业管理机构不构成任何人防投资主体关系，不应该成为合法人防使用人。但考虑业主委员会不具有法人主体地位，业主委员会应该可以委托所聘任的物业公司作为使用主体。但扣除管理成本之后的收益应该归全体业主所有而不能归物业公司。同时，如果该物业公司被解聘，业主委员会应该可以变更所委托的物业公司。

2、人防工程的日常管理问题？
A．人防管理部门对管理权、使用权的单位管理、使用人防工程的行为具有监督、处罚权。
B．规定一定的收益比例（20%？）用于人防的日常维修和设施改善。

其它新闻：http://www.fc70.com/class665.aspx

本文关键词：人防,社区,产权,立法,业委会,业主,业主大会,业申委
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