毕文强律师关于“商品房小区人民防空工程使用管理规定”的立法建议
2008/5/4 16:59:34作者：毕文强律师 摘自：www.fc70.com 编辑：本站
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关于商品房小区人防工程权属及管理问题，是所有关心社区建设的业主、专家都在思考的问题。作为律师，结合本人承办的案件，就包括商品房小区人防工程在内的社区公共配套部位谈一下自己的一点看法。
首先，人防工程的问题，在目前普通认为是国家所有的情况下，核心问题在于投资者是谁？对于这个问题，我认为应当纳入社区公共资产盘点的范围里面去看。所谓的社区公共资产，我认为是指除社区红线内区分建筑物中扣除专有部位的共有部位，具体应当包含如下三个部位：
第一、区分建筑物的附属配套部位及设施设备；具体指大堂、走廊、电梯厅、消防通道、配电间、垃圾间、各种管线等等；这些部位，一般均被开发商纳入公摊，在权属上应当属于业主所有。可以界定为专有部位的从物。
第二、住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。这类配套，权属问题不可一概而论。首先，可以把配套公建分为非营利性配套公建和营利性配套公建。
a) 非营利性配套公建：是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。比如物业管理用房。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归全体业主所有，应用于小区的物业管理。
b)营利性配套公建：比如地下车库、人防工程。新建住宅小区的营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施，按谁投资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后须纳入小区统一的物业管理。
c)另外，配套公建根据国家及地方政府的相关规定，是有配套建设指标的，以上的公建部分在建设指标以内的，应当属于国家强制性的配套建设，换句话讲，就是必须建设的。除此之外，如果开发商仍然可以在配套指标以外进行建设。比如，地下车库根据指标在三环以外，每1000户500辆；如果开发商建设了1000辆的地下车位，那么超出的部分属于什么性质。这里需要界定另外一个配套概念—商业性配套公建。
第三、商业性配套公建：关于商业性配套公建，可以定义为开发商在配套建设指标以外进行建设的公共服务设施。比如会所、游泳场、网球场。这些配套设施，如果开发商将此纳入公摊，自然权属归全体业主所有；如果没有纳入公摊，但将建设成本纳入销售成本（这一点确实很难核实，应当由开发商提供证据证明，否则可以推定纳入了销售成本），也应当属于全体业主所有。如果既没有纳入销售成本，也没有纳入公摊，应当属于开发商所有。从功能上看，可以说是为公共服务的商业设施，从性质讲，也可以属于开发商的专有部分。
下面这张表基本可以反映我的看法。
那么，关于地下人防的问题，我认为需要界定属于表格中的那个部份，显然，地下人防应当属于配套公建。但问题是属于非营利性还是属于营利型配套公建；这涉及到人防工程投资者是谁。我认为如果开发商没有明确说明人防工程由其投资建设并且没有将些建设成本摊入销售成本，那么经营应当属于全体业主所有。
基于此，对于立法建议案，我个人提出两点建议以解决权属及经营权的争议：
一、关于人防工程，开发商在销售过程中，就其经营权属于谁所有，应当在《商品房销售合同》与业主进行约定。
二、如果约定为开发商所有，一旦业主提出异议，开发商应当举出建设成本未摊入销售成本的证据，以保护业主的知情权。否则，仍然应当视为全体业主拥有经营权。
北京市盛廷律师事务所 毕文强律师
2008年4月25日星期五
毕文强律师：http://www.fc70.com/article9518.aspx
业申委：关于“商品房小区人民防空工程使用管理规定”的立法建议：
http://www.fc70.com/article9917.aspx
其它新闻：http://www.fc70.com/class665.aspx
法律经营社区手册：http://www.fc70.com/class675.aspx
业主启蒙：http://www.fc70.com/class679.aspx
首先，人防工程的问题，在目前普通认为是国家所有的情况下，核心问题在于投资者是谁？对于这个问题，我认为应当纳入社区公共资产盘点的范围里面去看。所谓的社区公共资产，我认为是指除社区红线内区分建筑物中扣除专有部位的共有部位，具体应当包含如下三个部位：
第一、区分建筑物的附属配套部位及设施设备；具体指大堂、走廊、电梯厅、消防通道、配电间、垃圾间、各种管线等等；这些部位，一般均被开发商纳入公摊，在权属上应当属于业主所有。可以界定为专有部位的从物。
第二、住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。这类配套，权属问题不可一概而论。首先，可以把配套公建分为非营利性配套公建和营利性配套公建。
a) 非营利性配套公建：是指建设成本已经列入小区商品房建设成本的公建配套设施。比如物业管理用房。这一类的公建配套设施中除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归全体业主所有，应用于小区的物业管理。
b)营利性配套公建：比如地下车库、人防工程。新建住宅小区的营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施，按谁投资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后须纳入小区统一的物业管理。
c)另外，配套公建根据国家及地方政府的相关规定，是有配套建设指标的，以上的公建部分在建设指标以内的，应当属于国家强制性的配套建设，换句话讲，就是必须建设的。除此之外，如果开发商仍然可以在配套指标以外进行建设。比如，地下车库根据指标在三环以外，每1000户500辆；如果开发商建设了1000辆的地下车位，那么超出的部分属于什么性质。这里需要界定另外一个配套概念—商业性配套公建。
第三、商业性配套公建：关于商业性配套公建，可以定义为开发商在配套建设指标以外进行建设的公共服务设施。比如会所、游泳场、网球场。这些配套设施，如果开发商将此纳入公摊，自然权属归全体业主所有；如果没有纳入公摊，但将建设成本纳入销售成本（这一点确实很难核实，应当由开发商提供证据证明，否则可以推定纳入了销售成本），也应当属于全体业主所有。如果既没有纳入销售成本，也没有纳入公摊，应当属于开发商所有。从功能上看，可以说是为公共服务的商业设施，从性质讲，也可以属于开发商的专有部分。
下面这张表基本可以反映我的看法。
那么，关于地下人防的问题，我认为需要界定属于表格中的那个部份，显然，地下人防应当属于配套公建。但问题是属于非营利性还是属于营利型配套公建；这涉及到人防工程投资者是谁。我认为如果开发商没有明确说明人防工程由其投资建设并且没有将些建设成本摊入销售成本，那么经营应当属于全体业主所有。
基于此，对于立法建议案，我个人提出两点建议以解决权属及经营权的争议：
一、关于人防工程，开发商在销售过程中，就其经营权属于谁所有，应当在《商品房销售合同》与业主进行约定。
二、如果约定为开发商所有，一旦业主提出异议，开发商应当举出建设成本未摊入销售成本的证据，以保护业主的知情权。否则，仍然应当视为全体业主拥有经营权。
北京市盛廷律师事务所 毕文强律师
2008年4月25日星期五
毕文强律师：http://www.fc70.com/article9518.aspx
业申委：关于“商品房小区人民防空工程使用管理规定”的立法建议：
http://www.fc70.com/article9917.aspx
其它新闻：http://www.fc70.com/class665.aspx
法律经营社区手册：http://www.fc70.com/class675.aspx
业主启蒙：http://www.fc70.com/class679.aspx
本文关键词：人防,工程,立法,建议,商品房,社区,业委会,业主大会,业主,毕文强律师
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