房屋权属之争防范胜于诉讼
2008/5/7 16:48:41作者：任秋平 摘自：北京市建设委员会 编辑：hq
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随着社会经济的发展和城市化进程的加快，我国各城市房地产交易、变更正以前所未有之势逐年递增。毋庸讳言，异常活跃的房屋过户变更中，权属之争也不可避免地日益凸显出来。透过权属纷争的表象，我们不难看到种种伪造手段无不折射着同一种行为———欺诈。事实上这种利用提供假文件、假事件的行为早已渗透至全社会各领域，房地产之外更有汽车过户、信用卡透支等各种欺诈行为。由于我国的房屋权属登记采用登记生效主义的原则，因此房屋这一特殊商品无法做到“一手交钱，一手交货”，房屋从甲手过户至乙手需要若干时间，于是就是这个特定的时段，让原本正常的交易变得“非正常”起来———最常见的是一方提供伪造变造的申办材料，包括委托书、买卖合同等文件骗取产权变更，类似版本的故事在每一个城市上演着。被侵权人愤怒、彷徨、茫然，最终一纸诉状将行政登记机关告上法庭，媒体凛然曝光以正视听。但，问题就此解决了吗？诉讼能讨回失去的房产吗？
纠纷源于“欺诈”
对于诸多的房产权属纠纷，北京观韬律师事务所吴华律师指出，在这类“民告官”房屋产权纠纷中，需要提醒受害者必须理智从事，认清恶意欺诈行为，依靠法律手段最大限度地保护自己的合法产权。当然诉讼是公民的权利，但切忌“剑走偏锋”，如果办理过程中行政机关确实存在审查上的过失，这类诉讼无可非议；但如果行政机关已尽到审查义务，而侵权方提供的文件属伪造或变造，这种情形下由登记机关承担责任显示是不公平的。比如说夫妻共有一套房产，在双方感情出现裂痕时，丈夫意欲转移该房产，于是仿造妻子的签字文件或干脆携带另一位面目相仿的女士前来办理，这一行为下谁是过错方？登记机关还是这位丈夫？
在多起该类诉讼中法院均做出如下认定：登记机关根据申办方提交的材料，对于符合权属清楚、产权来源资料齐全的进行登记。而登记机关对“房屋权属清楚、产权来源资料齐全”的判断只能有赖于对申请人提交的申请材料所做的形式审查。申请人应保证其向登记机关提交材料的真实合法性，登记机关不具有对申请材料进行实质审查的法定职责。而且从常理上讲登记机关去逐一从来源上核实公证、合同、遗嘱等文件也是难以实现的。这种情况下受害者应追究的是侵权人而非行政机关，否则一场诉讼下来真正的权利得不到保护，反而会让侵权一方坐收渔利，从时间上已经“输”给了对方。尽管登记机关多年来着力在审查识别上下工夫，但问题出现总不如从源头上警惕。
了解《物权法》防患未然
针对愈演愈烈的房屋权属纠纷，知名房产律师史成续先生认为，《物权法》颁布之前，关于房屋产权及合同如何处理的规定散见于《民法通则》、《城市房地产管理法》及最高法院的一些司法解释。由于不够系统全面，从而导致房屋产权纠纷在社会上大量存在。新出台的《物权法》明确提醒我们：登记机关只履行审查登记职责，而且只能进行形式上的审查。保护自身的权利还主要靠我们自己熟练地运用法律，与其事后对簿公堂，不如未雨绸缪，充分认知自己的权利。《物权法》颁布实施后，为防房产被“善意的第三方”合法取得，自己原有的权利得不到法律保护，四个问题不容忽略。
一是房产过户毕竟是“人生大事”，最好亲自办理。如果委托他人，一定要明确委托范围和时限及有效次数。
二是为防止夫妻共有的房产被一方私下处分，最好申理共有权证书。因为目前大多数房产证只登记夫妻间一人姓名，一旦一方伪造相关文件，另一方的房屋产权即被侵害。
三是登记生效。对于房屋这样的不动产来说，权益变更必须通过登记。否则即使与产权人已经签订了合同，如果没有办理登记，仍然不能对抗第三人。未经登记的，即使进行了公证也不发生物权变动的结果。简单地说，就是你如果没有登记，如果另外有人通过合法途径取得了这一房产，法律保护的是他，你只能向过错方主张权利，这样就非常被动。
四是充分利用救济途径。《物权法》为公民提供了两条救济途径，即变更登记和异议登记。《物权法》第19条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效……
■记者手记
高速发展的市场经济下，利用欺诈手段谋取一己之利似乎已成为一种社会现象，而如何抵御这一现象却日渐成为全社会共同的责任，需要法律与政策及道德规范的合力调整。和谐社会的建立法律之外依靠的是守法诚信与道德自律，这是每一个国家与公民都必须遵循的原则，只有法律、教育及社会人群综合素质的提高，这类纷争才能逐渐消失。而多层面人士的参与，既体现着民主进程的脚步，更昭示出法制文明的前行。
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