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协议书性质定乾坤
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2011-9-27 16:09:49作者:毕文强 田歌 摘自:本站 编辑:马克
                                    协议书性质定乾坤
作者: 毕文强 律师
         田歌 律师助理
【事实概要】
 
2006年8月,北京XX房地产开发有限公司开始对崇文区白桥大街东侧进行开发建设,周香梅(化名)女士的母亲(已于2001年去世)承租的崇文区白桥北里的住宅房屋两间及自建居住房两间、自建门面房两间均位于此拆迁范围内。2006年房产公司与周女士就拆迁补偿问题进行协商,双方同意签订拆迁补偿协议,周女士同意以两间承租房取得的拆迁补偿款38万余元的价格拆除其所有房屋,但前提条件是以1997.64元/平米的价格选购新建小区特惠商品房三套。2006年10月周女士与房产公司将上述达成的协议内容付诸实践,签订了一系列的协议,这些协议包括:《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《货币补偿领款凭证》及三份《特惠商品房认购协议书》。协议签订后,周女士按照《协议书》的约定要求房产公司履行协议即房产公司应于协议签订后7日内与周女士签订正式的《商品房买卖合同》。但房产公司却因“利欲熏心”反而一口咬定因项目规划变更、不存在协议约定户型为由拒绝履行协议,并提出《补偿协议》与《特惠商品房认购协议书》是两个独立的协议,特惠商品房已经没有了,因而协议无法履行,但可以按照拆迁补偿协议返还周女士38万元。这一变化顿时让周女士陷入一场灾难之中。换句话讲,开发商是以38万元的代价拆除了周女士的两间承租房、两间自建房、两间门脸房。迫于无奈,周女士于2007年12月起诉至法院,要求其履行《协议书》但因周女士法律知识有限、而开发商蓄谋已久,周女士毫无疑问的获得一审败诉的结果。这时周女士才幡然悔悟非专业救济终究无济于事,相信公正存在的周女士决定继续维权。2009年1月周女士提出上诉,与上次不同的是这次周女士不再是孤军奋战,这次与她共同战斗的是盛廷律师事务所的金牌律师——毕文强律师与杨强律师。
 
【办案掠影】
介入周女士极为被动的二审维权个案后,毕文强律师与杨强律师即对案情进行了全盘诊断,并敲定了维权方阵的核心突破点。二律师认定一审中周女士败诉的原因在于购房协议书性质的认定,所以突破口一就是纠正购房协议书的性质确定它与补偿协议书的关系,这关乎开发商是否应当履行购房协议;而至于突破口二对于常年处理拆迁类案件的二律师而言,这也是诉讼策略的选择问题,因为这关乎周女士的切身利益的得失即保全好符合条件的房屋以供判决的实际执行。制定出详细维权策略的二律师开始了他们的维权战斗!
 
办案突破一关于协议书性质
关于购房协议书的性质及其效力,这一点二律师深信不疑,因为根据我国《民法通则》第五十四条:“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律或者社会公共利益”的规定,周女士签订的购房协议书既无意思表示瑕疵,又不违反法律、行政法规的强制性规定,因而购房协议书是一项合法有效的民事法律行为。同时根据《民法通则》第五十七条:“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。”的规定可知开发商无权单方决定解除协议。对于开发商在答辩状中辩称的购房协议的独立性问题即购房协议与周女士签订的拆迁补偿等一系列协议之间毫无关联,二律师认为这种主张是站不住脚的,因为在购房协议中曾明确约定将拆迁补偿款作为已选房首付款,这一条款足以证明周女士所签订的拆迁补偿等一系列协议与购房协议之间存在必然的、不可分割的关系。随着这一突破口的攻克意味着案件已然胜利一半!
 
办案突破二关于协议书的执行
 
同时,二律师也意识到开发商既然以约定户型不存在作为抗辩理由,那也就是说,开发商可能采取手段使协议约定户型“被购买”或 “被规划”,而使周女士即便二审胜诉也无法履行协议内容。在戳破开发商的诡计后,毕文强律师与杨强律师开始紧锣密鼓的筹备与协议户型相同户型的房屋保全工作。但由于是直接接受周女士的二审委托所以有关于这方面的证据并不十分充足,于是二律师想到了利用现代化网络来获取相关信息。通过检索相关信息,竟功夫不负有心人使二律师发现了该项目剩余与协议相一致户型的数据,二律师在将此证据做完公证后即刻拟定财产保全申请书并于翌日上交法院。2009年4月中旬,伴随法院财产保全裁定的做出二律师相视一笑,我方已胜券在握!
 
2009年5月下旬,毕文强律师与杨强律师在周女士案件的二审庭审中针对开发商的答辩,以总结出的两个突破口为中心展开了入木三分的辩驳,处处打在对方要害,使对方哑口无言、十分被动,最终法院判决,北京XX房地产开发有限公司应履行《协议书》。拿到判决书的那一刻周女士激动之情溢于言表,毕文强律师与杨强律师也感到十分欣慰!
 
【律师说法】
明朝罗贯中所著的《三国演义》一书中曾载:“刘备远来救援;先礼后兵;主公当用好言答之;以慢备心;然后进兵攻城;城可破也。”作为拆迁人在实际案件中往往采取多种手段诱使或设陷阱迫使被拆迁人同意不平等的协议补偿,作为被拆迁人因所处的地位不平等而选择“礼”的方式是情有可原的,但面对友好协商已起不到应有的作用时,我们应该主动拿起法律“兵器”来维护我们合法获得的利益!请记住法律不保护在权利上睡大觉的人!
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