设为首页 添加收藏 关于我们  
首页    团队概况 热点新闻 法律服务项目 法律法规 案例讲述 团队文化 律师团队 留言板
站内搜索: 热线电话:010—51727350  律师QQ群:191033980  飞信:483929778
律师团队
法律服务项目
· 物业公司
· 业主委员会
· 业主筹备组
· 商铺、写字楼业主
· 业主委员会法律顾问
· 物业服务企业法律顾问
 
当前位置:首页 >> 案例讲述 >> 具体文章
江苏拆迁:立不上案也能获得理想补偿
文字显示大小选择:【
2014-5-30 11:09:54作者:未知 摘自:北京市盛廷律师事务所 编辑:yuyy

 【事实概要】

  村民们的房和地:

  金友贤(化名)、王贵平(化名)、陈友珊(化名)、刘继林(化名)、刘继光(化名)、刘纪鹏(化名)、刘纪均(化名)等系江苏省徐州市某县某镇居民。其中,刘纪鹏、刘纪均于2001年1月20日办理了国有土地使用权证,用途为商业,其他为集体土地。

  看似风平浪静的拆迁“准备”:

  2008年10月27日,江苏省人民政府向徐州市人民政府作出《关于批准某县2008年度第4批次城镇建设用地的通知》【苏国土资地函(2008)0388号】,同意征收包括陈友珊等集体建设用地在内的某县某镇集体建设用地征收为国有。

  2009年1月,江苏省徐州市某县住房和城乡建设局依照《城市房屋拆迁管理条例》,作出了X拆许字[2009]第01号《房屋拆迁许可证》,拆迁人为江苏省徐州市某县土地储备中心,拆迁期限是自2008年11月12日至2009年4月30日。

  村民们的悲剧性拆迁命运:

  这一纸集体建设用地征为国有的通知、和接踵而至的《房屋拆迁许可证》预示着江苏省徐州市某县某镇居民们悲剧性拆迁命运的开始。

  自2008年年底至2011年上半年,作为拆迁工程一方重要当事人村民们一直觉得自己的房子的拆与补的事情自己根本没有参与权、知情权、更别说发言权了。在村民们全然不知的情况下,拆迁方全权做主,单方确定了评估公司,尔后又悄无声息的得出自说自话的评估结果,最终敲定了补偿方案。直到需要村民签字了,拆迁方才浮出水面,然而,再朴实的村民也不能容忍自己的房和地被贱卖——拆迁方提出的补偿方案低得离谱。拒绝签字是他们想都不用想的选择。

   最终的选择——盛廷团队律师:

   眼见历时两年没有丝毫沟通诚意的拆迁方,企图通过让村民蒙在鼓里的方式稀里糊涂地把房和地给征了的种种行径,村民陈友珊的脑子里闪过要聘请律师为自己争取合法权益保驾护航的念头。于是,找其他村民商量后,又有六户村民加入了想依托律师为自己维权的队伍。北京律师是他们的首选,2011年9月中旬,来到北京咨询多家律师事务所全面比较后,陈友珊等7户村民最终将为他们维权的重任交付给了京城首屈一指的征收拆迁团队——盛廷,盛廷团队律师潘金忠和杨强成了他们的维权卫士。


【办案掠影】

  律师介入后发现暗潮涌动的拆迁预谋:

  对征收拆迁业务经验颇丰的潘金忠律师和杨强律师,在细细阅读了当事人陈友珊等提供的案件材料和他们的案情陈述后,发现了拆迁方蓄谋已久的拆迁预谋。

  第一,2008年10月27日,江苏省人民政府向徐州市人民政府作出《关于批准某县2008年度第4批次城镇建设用地的通知》【苏国土资地函(2008)0388号】,同意征收包括陈友珊等集体建设用地在内的某县某镇集体建设用地征收为国有。涉嫌以非法更正陈友珊等村民合法土地使用权用途的方式掩盖其非法拆迁得以进行,严重侵害了他们的合法权益。

  第二、涉案重要法律文件《房屋拆迁许可证》的延期违法,疑有“不纯”目的。《房屋拆迁许可证》的拆迁期限是自2008年11月12日至2009年4月30日,只是在该许可证的左下方有两个人为标注“同意延期到2009年7月31日”、“同意延期到2009年12月31日”该标注未加盖公章、未有领导署名。

  第三、严重影响补偿结果的估计报告的得出,在程序上存在举之如,评估机构选择的单方面性,评估结果未向当事人送达、未告知当事人有申请复核估价、或另行委托估计机构评估的权利,评估机构未依法实堪即进行评估,估价时点错误,鉴定结果远低于真实的房产市场价值等诸多违法之处。

……

  常规程序,数次立案碰壁:

  眼见如此多的拆迁方的违法点,身经百战的潘金忠律师和杨强律师毫不犹豫的在当事人委托的第二天就采取了拆迁维权常规战略。复议、诉讼程序的启动,辨法析理的法律文书连夜赶出来……

  本以为经过一番多个有针对性的程序的启动必将在法律上为当事人扳回一城,为打造有利和谈平台积累筹码,谁知再胸有成竹的复议、诉讼程序的提起,如果遭遇了立案难,那律师和当事人也只能是面对中国式行政诉讼难叹息却也无力……

  兵来将挡,水来土掩——专业拆迁律师的灵活应对:

  然而,经历了数次立案碰壁的潘金忠律师和杨强律师并没有气馁,不久他们便找到了应对维权瓶颈的好法子。因为本次征地拆迁工程已经拖延了两年多的时间,并且开发商已经举行了开工奠基,故政府拆迁压力较大,所以除了常规维权程序的启动,律师的经验哲学再次发挥了兵来将挡,水来土掩的扭转局势的作用——立不上案,一方面对于拆迁户来说是有理无处说,但是换个角度讲,不立案拆迁方就不能进行强制拆迁,这一点对于惜时如命,着急开工的拆迁方来说是致命的制约。

  于是,潘金忠律师和杨强律师,将维权的重心放在保护当事人房屋避免强拆命运的基础上,同时开始拖延时间……

  终于,扛不住工期压力的拆迁方在潘金忠律师和杨强律师调整后的新的维权方略的刺激下,为当事人陈友珊等7户赢得了来之不易的和谈橄榄枝。最终,不负众望的潘、杨两位律师为当事人争取到了满意的合法补偿。

  
【律师说法】

  元·无名氏《大战邳彤》:“主公,便好这兵来将挡,水来土掩。” 元·无名氏《云台门》第一折:“兵来将敌,水来土堰,兄弟也,你领兵就随着我来,不可延迟也。”比喻不管对方使用什么手段,总有相应的对付方法。笔者认为,这句成语是对久经拆迁维权沙场的专业律师办理案件时灵活、有效应对,最生动、贴切的表述。

这也让笔者想到在会见当事人时听到最多的一个问题:律师,我们委托您,您可以保证把官司给打赢了吗?笔者一方面可以理解当事人的心情,另一方面也更加笃定地相信征收拆迁维权有它显著的特殊性。通过今天分享的这个案例,各位拆迁户有没有什么启发呢?是不是未必非要胜诉才有好的维权结果呢?本案,律师代理当事人维权过程中,没有一个案件是立上案的,可是这丝毫没有影响盛廷团队律师为当事人赢得合理补偿这个最终使命的完成。

  下面就来说说拆迁案件维权的特殊性。

  我们知道,被拆迁人之所以选择通过律师维权,绝大多数的原因是对当前补偿标准不满意,想要借助律师的帮助最终获得满意、可观的拆迁补偿,而且他们把能否获得满意补偿和案件的胜诉与否紧密地联系在一起。这样的一群当事人并不了解当他们踏出拆迁维权之路的第一步起,其实他们就已经开始了一趟不同于一般意义法律维权的综合性维权旅程。个中缘由在于,征地拆迁的诉讼维权与其他的诉讼维权案件相比,有自己显著的特殊性,具体体现在如下三个方面:

  其一,败诉不等于维权失败。征地拆迁案件类型涉及范围比较广,几乎涉及到了行政诉讼的所有案件类型。基于目前行政诉讼在中国所面临的立案难、阻力大等现状,以及尚不健全的拆迁制度设计,目前拆迁案件的胜诉率很低,只有很少比例的案件可以胜诉,再除去一部分立不上案的,剩下的部分都以败诉告终。然而,拆迁案件中的胜诉率虽然很低,但败诉并不意味着办理案件不成功。这是拆迁案件不同于其他业务领域的一个特点。案件胜诉了,可能最终处理结果反而不好。如果能够帮助当事人争取到更多赔偿,即使败诉了,也能达到平息拆迁矛盾的效果。因此,业内拆迁律师几乎都有一种共识:拆迁案件输赢其实并不重要,关键是能不能够为拆迁户争取到更多赔偿。

  其二,集体维权模式与优选维权代表。一个拆迁项目涉及的拆迁户少则几户、十几户,多则几十户、几百户甚至上千户,与之相对应,拆迁维权案件也多是群体性案件。不同的拆迁户的受教育程度、理解能力是各不相同的,这给律师指导一众当事人在法律的框架内理性维权的工作平添不少难度。针对这种集体维权模式,我们已经成功地摸索出一套优选维权代表的应对方案。通常的做法是,从委托人群体内挑选受教育程度较高,理解力较强且在群体内有一定威望和影响力的人做维权代表,维权代表负责做律师与全体委托人的“中间人”,将律师的指导方案通过方言转述给其他委托人,并予以解释与说服。这一点是别的维权活动所不具备的一点,而且在实践工作中常常能够事半功倍。

→ 相关文章:
· 浙江富阳:被判违法的建设用地规划许可证
· 越俎代庖,管家为何当了主人的家?!
· 重申正义的行政强拆听证会
· 协议书性质定乾坤
· 安徽拆迁系列:一纸行政复议撤销限期拆迁
中国房地产专业律师网 版权所有 京ICP备05083076号
北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座512室  北京市盛廷律师事务所
E-mail:bwqlawyer@163.com 电话:010—51727350